不動産の個人間売買をするなら当センターへお任せください!売買契約書の作成から法務局の登記申請まで、当センターが経験してきた事例をいかして一括サポート!

不動産の個人間売買・親族間売買を検討する人のための専門サイト

個人間売買サポートセンター

横浜市西区北幸2-10-36 KDX横浜西口ビル1階(横浜駅)
東京都台東区東上野4-16-1 横田ビル1階(上野駅)
東京都八王子市子安町4-3-17 NOIRビル305(八王子駅)
運営:行政書士法人よしだ法務事務所 

親族間での不動産売買なら

045-594-7077

営業時間

9:00~18:00(土日祝除く)

メールでのお問合せは24時間可

親族間売買は住宅ローンが残っていてもできる?

親族間売買は住宅ローンが残っていてもできる?

住宅ローンが残ったままの親族間売買

不動産を購入する際は、ほとんどの場合で金融機関から融資をうけるかと思います。

様々な融資がある中で、誰もが利用する可能性があって最も一般的なのは、住宅ローンではないでしょうか。
不動産は、その価格がとても高額になるために、現金一括で売買代金を支払うことは困難です。

一括で売買代金を支払うことができない場合に、金融機関から融資をうけ、売買代金の支払いにあてるものが住宅ローンです。

融資をする金融機関としても、担保なしに融資をすることは大きなリスクを伴いますので、購入した不動産に抵当権を設定(登記も)します。そしてその抵当権は完済をしないかぎり、消すことができません。

今回解説する内容は、住宅ローンを利用し、未だ住宅ローンが残った抵当権のついた不動産について親族間売買を行う事できるのかについてお話ししたいと思います。

住宅ローンを完済せずに新たに売買ができるのか

金融機関から融資をうけ、その住宅ローンをいまだ完済していない状態を「残債が残っている状態」と言います。この残債が残っている状態の不動産について、新たに売買契約をし、不動産の名義変更を行うことができるのでしょうか?

抵当権が設定してある不動産の売買を行うことはできます。

実は、民法では抵当権がついている不動産を売買すること自体は禁止していません。
抵当権のついて(=残債が残った)不動産を売買することは可能ですし、親族間売買も同様に可能です。

但し、実際には残債が残った状態を放置したまま親族間売買を行うことはできません。

 


金融機関と融資の契約をする際に消費貸借契約を締結しますが、その契約の条項に必ず、完済前の不動産譲渡の禁止の特約が入っています。
この特約に違反した場合は、一括で売買代金を支払うペナルティがありますので、残債が残った状態で勝手に親族間売買を行ってしまうと、最悪の場合には金融機関が一括完済を求めてきて、当該支払いができないと抵当権の実行をされて、不動産が競売にかけられてしまうことになります。

では、残債が残った状態で親族間売買をするにはどうすればいいのか

上記の通り、残債が残った状態の不動産について親族間売買を行うことは可能ではあるが、残債を一括で返済するペナルティが生じます。

ただ逆に考えれば、ペナルティに対応することが可能であれば、つまり一括での返済が可能であれば、残債が残った状態の抵当権付不動産を親族間売買することは可能となります。

 親族間売買で買主から支払われる売買代金が、残債金額より多ければ、その売買代金を住宅ローンの支払いにあてれば、親族間売買を行うことに問題ない

 親族間売買で売買代金の支払いが分割支払いだとしても、最初の支払い又は頭金が、残債金額より多ければ、残債が残っていても親族間売買を行うことができる

 

このように、住宅ローンを完済さえすれば、親族間売買の支払いの方法が何であれ、抵当権付不動産を売買することは可能です。ただ、注意する点があります。

 

それは、所有権の移転登記(=譲渡)と同時又は、移転より前に完済することです。例えば、融資を受けた金融機関から一括返済を請求されてから、完済するような状況は避けてください。契約違反にならないよう必ず完済してから所有権の移転をすることが重要です。   

 一度ペナルティ(契約違反)をしてしまうと、金融機関の信用情報に大きな傷をつけます。

住宅ローンの残債を親族間売買で完済する流れ

まず、住宅ローンを完済するからと言って、家族で親族間売買の手続きを独自に進めて、親族間売買契約当日に売買代金を持って、いきなり金融機関で完済しようとしてもできません。予め金融機関に完済の申し込みを行う必要があります。

簡単に流れを解説します。

契約内容の確定

まずは、親族間売買の契約内容を当事者で話し合い、契約内容を確定します。

完済の申込み

契約内容が決まったら、完済の申込みを金融機関に行います。完済の申込みとは契約日(売買代金支払い日)に住宅ローンを完済する旨を伝え、必要な準備・手続きを金融機関に行ってもらうことです。この申込みを行うことにより、金融機関は消費貸借契約書の返還や抵当権の権利証の準備を行います。当該準備があるため、いきなり当日に完済しようとしてもできないのです。

 契約締結&代金支払い後、完済

契約締結後、売買代金を支払い、売主は売買代金で、住宅ローンを完済します。実務の流れでは、買主が売買代金を売主の口座に振込み、振込みと同時に売主の口座から残債分の金額が引落され、完済となります。引落しの確認が取れ次第、金融機関から書類が渡されます。

住宅ローンが残っている不動産の親族間売買で注意すべきこと

ここまで解説してきたように、住宅ローンを完済していなくても、親族間売買の代金で完済することができれば、親族間売買を行うことは可能です。

ただ、必要な手続きを見落とす可能性が多いので残債があれば専門家に依頼をすることは必須だと思います。また、抵当権を抹消する場合には、通常は司法書士と銀行が抹消書類の受け渡し方法や読み合わせを行いますから、司法書士へ依頼をすべき事案です。

 

金融機関に完済すると抵当権が無くなりますので、その登記が必要となります。この登記を抵当権の抹消登記と言います。この登記を先にせずに名義変更を行うと大変面倒なことになります。


抵当権の抹消登記は、登記名義人と抵当権者であった金融機関の申請によって行います(実務では委任状で行う)。つまり、抵当権の抹消を行ってから名義変更をすれば不動産の旧名義人である売主と金融機関の書類で抵当権の抹消が行えますが、名義変更を先にしてしまうと名義人は買主になっていますので、買主と金融機関の書類で抵当権の抹消をすることになります。
金融機関が完済時に作成してくれる書類は売主の記載があるため、この書類で買主と抵当権抹消登記はできません。すなわち名義変更を先にしてしまうと、再度買主の記載された書類を金融機関に作成してもらうことになってしまい、本来必要のない時間がかかってしまうので、注意が必要です。

住宅ローンが残った親族間売買のことなら当センターまでご相談ください!

親族間での不動産売買は非常に特殊で専門性の高い分野です。不動産取引のプロとされる不動産屋でさえも滅多に経験するようなものではありません。
しかし、親族間での不動産売買に専門特化した当センターでは、毎月何件もの親族間売買を行っておりますので、様々な親族間売買の事例に対応することが可能です。
もしこれから親族間での不動産売買をやりたいとお考えでしたら、是非一度当センターまでご相談ください!

親族間での不動産売買をサポートする業務案内・料金については、以下をクリックすれば詳細をご覧いただくことができます。

 なお、「個人間売買」のことをもっと詳しく知りたい方のために、不動産の個人間売買・親族間売買に関する当センター事例集・情報・基本知識から応用知識、参考資料や見本など、当サイトのありとあらゆる情報を詰め込んだ総まとめのページがありますので、下記をクリックしてそのページへとお進みください。

『当サイト内の個人間売買・親族間売買に関するコンテンツまとめ』ページはこちら

個人間売買と親族間売買のお役立ち情報

不動産の個人間売買・親族間売買なら
東京・横浜の当サポートセンターへお任せください!

当サポートセンターは、よしだ法務事務所が運営しております。
不動産会社の関与がない個人での不動産売買であったとしても、司法書士等の国家資格者を入れるべきというのは本サイトをご覧頂いた方々には説明不要でしょう。
 ご相談のご予約は、お電話または問い合わせフォームより随時お受けしておりますので、ご自身の最寄りの各オフィスへ直接お問い合わせください。

※売買価格が適正かどうかのお問い合わせについては、お答え出来かねますので、売買価格についてのみのお問い合わせはご遠慮ください。

個人間売買・親族間売買の面談予約は
下記から最寄りの各オフィスへ直接お問合せください。

個人間売買 東京

東京オフィスへの面談予約はこちら

上野駅入谷口より徒歩3分

03-5830-3458

電話受付:9:00~18:00(土日祝除く)

個人間売買 横浜

横浜オフィスへの面談予約はこちら

横浜駅西口より徒歩5分

045-594-7077

電話受付:9:00~18:00(土日祝除く)

個人間売買 八王子

八王子オフィスへの面談予約はこちら

八王子駅南口より徒歩1分

042-698-5175

電話受付:9:00~18:00(土日祝除く)

個人間・親族間売買の知識まとめBOX

1.不動産の仲介手数料はどれくらい?
2.土地売却に伴い発生する境界確定とは
3.売買登記の登録免許税を計算方法は
4.売買登記の登録免許税の減税
5.住宅用家屋証明書とは
6.重要事項説明書について
7.近隣トラブルと不動産売却
8.マンションの個人間売買の注意点  
9.戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.違法建築物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
52.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
53.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
54.個人間売買・親族間売買と税理士 
55.個人間売買・親族間売買の依頼について
56.不動産売買契約に必要なもの
57.遠方不動産を個人間売買
58.親子間売買まとめ
59.兄弟間売買まとめ
60.中古マンションの価値と個人間売買
61.個人間売買は更地がいいか
62.建物滅失登記とは
63.一般的な不動産売却の流れと期間
64.登記済権利証と登記識別情報の違い
65.投資用不動産の個人間売買・親族間売買
66.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
67.建物解体工事について
68.土地の分筆と合筆とは
69.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
70.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
71.売買で所有権移転登記をする意味
72.住居表示実施による住所変更登記とは
73.抵当権設定と住宅ローン
74.所有者の名前が外字の場合の注意点
75.親族間での売買と贈与の比較
76.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
77.残金決済とは
78.個人間売買での価格の決め方について
79.親族間売買での価格の決め方について
80.不動産の登記簿謄本の取得方法
81.不動産の登記簿謄本の読み方
82.親族間売買と3000万円の特例
83.認知症の親と親子間売買は可能か
84.法人と代表取締役との不動産売買
85.権利証を紛失した場合の個人間売買
86.割賦契約の方法とは①
87.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
88.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
89.大家と借主間での個人間売買の方法
90.管理費を滞納したマンションの個人間売買
91.売買契約時に行う手付金の取り決め方
92.土地の一部の売買を個人間で行う場合
93.公簿売買とは 
94.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
95.不動産会社との3つの媒介契約 
96.媒介契約中に自分で売却先を見つける 
97.再建築不可物件とは
98.地主から借地を購入する
99.遺言に記載した不動産を子供に売却することはできるのか
100.第三者を介さず個人間で不動産を売買する
101.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買 
102.当事者が遠方の場合の個人間売買 
103.個人間売買の事前準備
104.個人から法人への不動産名義変更の方法
105.共有持分についての親族間売買
106.親子間売買を使った相続税対策
107.自分で親族間売買をする方法
108.親族間売買の3つの方法とは
109.共有状態・権利関係を整える方法として親族間売買
110.ホームインスペクションとは
111.ホームインスペクションの作業風景

当センターの個人間売買の解決事例集

1.子供が所有する投資用マンションを親が購入
2.兄が所有するマンションを兄から購入したいが手続きがよくわからない
3.隣同士で古屋付きの土地を売買したい
4.賃貸で借りている家を大家から買うことになったので個人で売買したい
5.老後資金を持たない両親のため、親が所有するマンションを購入したい
6.自己所有マンションを売却した代金で姉から戸建て住宅を購入したい
7.相続で義理の兄弟と共有になってしまった実家の持分売買
8.権利証を紛失した実家を親子で売買したい
9.親を住まわせるためにマンションの隣の部屋を買いたい
10.強制執行されそうな実家を購入して両親をそのまま住まわせたい
11.親にマンションを売った代金で新しい自宅を購入したい
12.相続争いになることが予想されるため親名義を次男へ変更しておく
13.遠方の不動産を親子間で売買したい
14.過去に売買したままで名義変更していなかった場合の手続き
15.個人名義の不動産から法人名義に変更する個人間売買
16.相続税対策の一環としての親子間売買
17.親族間での売買だけど、第三者を間に挟みたい
18.親族間売買の支払いを融資や一括払いから、分割払いへ
19.兄弟間の売買代金支払いを担保するために抵当権を設定する
20.親子間で不動産売買をするが、何をしたらいいのか分からない
21.不動産仲介を受ける必要がなくなった個人間売買
22.売買の当事者の一方が高齢のため、契約場所が限られる
23.元夫婦間の不動産売買
24.義父からマンションを購入したい
25.土地のみの親子間売買(建物は子名義)
26.親が所有する駅前の収益物件を子供が購入
27.父親が所有する戸建てを購入したい
28.共有不動産の持分売買をする事例
29.姉妹間でマンションの親族間売買をしたい
30.お隣の親族同士で土地を親族間売買をした事例
31.両親の住み替えにあわせて実家を親子間売買する事例
32.相続登記と親族間売買を同時に解決した事例
33.リースバックを親族間売買に応用する
34.売買代金で住宅ローンを完済するケースの親族間売買
35.寝たきりの父親が所有する家を親族間売買
36.親族間贈与と親族間売買を併用した事例
37.兄弟共有のアパート持分を親族間売買
38.融資を断られ分割払いに変更した親族間売買
39.ホームインスペクション(住宅診断)後に親族間売買
40.両親が共有のマンションを子供が購入する事例
41.途中までやって断念した親族間売買を解決
42.関係性が良くない親子間売買の相談
43.親に頼まれて子供が実家を購入する親族間売買
44.ワンルームマンションを兄弟間で売買する事例
45.建物を解体して更地にしてから親族間売買
46.2世帯住宅を建てる前提として親族間売買
47.親族との共有解消を目的とした親族間贈与
48.私道持分を近所の親族から買い取る親族間売買
49.結婚して苗字が変わった姉との親族間売買を解決
50.施設の入居費捻出のため親の戸建てを子供が購入
51.2回の分割払いで行う親族間売買を解決
52.義父から戸建てを購入する親族間売買
53.職場の近くで親族間売買をしたい
54.共有不動産の名義を1本化するための親族間売買
55.公正証書遺言へ切り替えて解決
56.親の近所に暮らすため親所有のマンションを購入
57.親族間売買での売買価格の決め方の相談事例
58.親の介護資金のための親族間売買
59.姉の持分を買い取る親族間売買
60.区分登記された二世帯住宅の親族間売買
61.買い手が見つからない親の不動産を購入
62.遠方の老人ホームまで出張した親族間売買
63.親のマンションを分割払いで購入する親子間売買
64.兄弟3人で共有する土地を親族間売買
65.なるべく安い売買価格で親族間売買をしたい相談
66.終活として親族間売買を活用
67.同じマンションの知人から購入する個人間売買
68.母親名義の土地を長男が購入する親族間売買
69.空き家のまま放置された家を親族間売買
70.お金のない親から実家を購入する親子間売買
71.地主から借地の土地を買い取る個人間売買
72.海外転勤する兄の家を弟が購入する親族間売買
73.税理士から依頼を受けた親子間売買を解決
74.売れない不動産を子供が購入する親族間売買
75.住宅ローンが残った子供のマンションを親が買う
76.相続した実家をお隣へ売却する個人間売買
77.両親が共有のマンションを子供が購入する親族間売買
78.なるべく早く親の不動産を売却したいご相談
79.近所に住む親族の土地を購入する親族間売買
80.姉から土地持分を買い取る親族間売買

各オフィスのアクセス

〒220-0004
神奈川県横浜市西区北幸2-10-36
KDX横浜西口ビル1階(駐車場有)
 ☎ 045-594-7077

横浜オフィスのアクセス
 

〒110-0015
東京都台東区東上野4-16-1
横田ビル1階
☎ 03-5830-3458

東京オフィスのアクセス
 

〒192-0904
東京都八王子市子安町4-3-17
NOIRビル305
☎042-698-5175

八王子オフィスのアクセス
 

[各オフィスの営業時間]
 平日 9:00~18:00
お問い合わせは営業時間にしていただくか、専用フォームからお願いします。

当センターを画像でご紹介

横浜オフィスのご紹介

東京オフィスのご紹介

八王子オフィスのご紹介

 よしだ法務グループ代表紹介

司法書士・行政書士 吉田隼哉

神奈川県司法書士会所属
神奈川県行政書士会所属

「ネットが普及した近年、個人での不動産売買は今後増加し、それに対応することができる専門家の必要性も増えていくはずです。個人間・親族間のことなら当センターへお任せください!」
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

当センターの業務対応エリア

神奈川 東京 千葉 埼玉

神奈川・東京を中心として一都三県に対応!

神奈川県エリア

横浜市中区・西区・南区・神奈川区・保土ヶ谷区・鶴見区・金沢区・磯子区・青葉区・緑区・戸塚区・泉区・港北区・都筑区・栄区・港南区・旭区・瀬谷区・藤沢市・鎌倉市・茅ヶ崎市・川崎市・横須賀市・逗子市・三浦市・小田原市・平塚市・秦野市・厚木市・伊勢原市・大和市・海老名市・座間市・綾瀬市・相模原市、他

東京都エリア

新宿区・千代田区・中央区・文京区・渋谷区・目黒区・江東区・墨田区・江戸川区・葛飾区・足立区・北区・荒川区・板橋区・豊島区・練馬区・中野区・杉並区・世田谷区・港区・品川区・大田区・台東区・小平市・西東京市・武蔵野市・三鷹市・府中市・調布市・立川市・町田市・八王子市、他

千葉県・埼玉県エリア

神奈川・東京に限らず、千葉・埼玉の業務対応も可能です。お気軽にお問い合わください!

相続の司法書士よしだ法務事務所

行政書士法人よしだ法務事務所

不動産名義変更サポート

親族間売買サポートセンター

横浜・東京で相続なら