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親族間売買は相続発生を想定して検討する

親族間売買は相続発生を想定して検討する

相続を想定した親族間売買

 今回はかなり実務的な内容で、かつ重要な記事になりますので、親族間売買を考えていらっしゃる方は是非ご覧いただきたいと思います。

親族間売買は、どうしても「売買」を完成させることに目がいきがちで、将来的なリスクに気が付きにくいもの。
特に親族間売買を行ったあとの「相続発生」は、非常にトラブルや問題が起きやすいものですが、ここまでのリスクを考えて親族間売買を行うことができる方はまずいません。

当センターが過去経験した親族間売買後の相続トラブルをもとに解説していきたいと思います。

親族間売買後の相続で争いに??

不動産売買は、売主と買主間で行うものですから、当事者以外の第三者に何らのいわれもないはずです。しかし、親族間売買の場合にはそうはいきません。

親族間売買の典型例でいえば、親の不動産を子供が購入する親子間の売買ですが、もし親が死亡した場合、その親が持っていた不動産は本当なら相続財産となって子供達で遺産分割していたはずです。
それなのに、死亡した段階で勝手に兄弟のうちの一人が親と売買をしていた事実を知ったら・・・きっと、その他の兄弟はよく思わないはずです。

本当に親の意思で売買をしたのか、そもそも売買は適法だったか、親に無理を言って安く売らせたのでは?
遺産分割時に過去あった親子間売買の話を知って争いになるケースは少なくありません。
場合によっては裁判沙汰。親族間売買の無効を主張してくる可能性だってあります。
親が持つ家のこと、子供達は口には出さなくても気になっているものです。

[解決方法]

親族間売買があったことで揉める場合の多くは、相続開始時に過去あった売買の事実を知ったことが理由です。
後々に知った場合に他の兄弟が怒るのは当然のこと。
できるかぎり、親族間売買をしようと思ったタイミングで他の兄弟に話をしておいて、相続争いになることを回避するのがいいでしょう。

親族間売買をすることを他の兄弟に伝えるべきか?この質問やよく受けます。この論点について、詳しくはこちらの記事で解説しています。
親族間売買をすることを他の兄弟に言うべきか

分割払いが長期に及ぶほど相続発生リスクが増加する

分割払いの方法は親族間売買でよく利用されています。
面談時によくお話をさせていただくのですが、長期の分割払いはリスクが大きいのでなるべくならやめておくべきだということです。
勘違いしないでいただきたいのですが、住宅ローンのような感覚で35年の分割払いにするのは間違っています。
中にはそれくらいの分割払いを希望される方がいらっしゃいますが、極力やめておくべきことを説明しています。
なぜなら、分割払いの期間中に売主もしくは買主が死亡するリスクがあるからです。
「子供が35歳、父親が60歳。」この事例で35年の分割払いを考えるのば無謀すぎるという話です。このご時世ですから、子供が先に死んでしまうことだって可能性はありえます。

長期の分割払いについてのリスクについては別の記事で詳しく解説しますが、親族間売買であっても分割払いは長くても5年程度を基本としておくべきです。どんなに長くても10年を最長にすべきだと考えます。

[解決方法]

分割払いの期間が長期になればなるほど相続発生リスクは増加します。
私は親族間売買の当事者の年齢をよく確認するのですが、分割終了時点の年齢が70歳を超えているような分割はリスクが高いと考えています。

関係当事者の年齢や健康状態、親族間の関係性、親の資産状況など、総合的に考えて分割払いの期間を決めることをオススメします。

分割払いの期間中に当事者が死亡したら、支払い義務はどうなる?残りの分割金を請求できなくなる?
詳しくはこちらの記事で解説しています。
親族間売買の分割払い中に売主か買主が死亡したら

分割払い中の相続発生は相続税にも影響がある

分割払いの期間中の当事者死亡(相続発生)は、相続税についても影響を及ぼします。

状況として多いのは、売主の親が分割中に死亡してしまうことでしょうか。
「分割払いとはいえ売買は既に完了して所有権を移転してしまっているから相続税には関係ないだろう」と考えるのは間違いです。
親としては分割払いのお金を請求する権利を残したまま死亡することになりますので、相続財産には請求権として課税対象に含まれてくることになります。

特に親族間の関係性では、分割払いの履歴が残っていないことも想定されます。広く課税対象としたい税務署としては支払った事実がわからない請求権については相続税の対象として計算せよ、という立場を見せてきます。
また、分割中の相続発生は非常にリスクがあり、単純に相続税の問題で処理できない可能性もでてきますから(贈与税等の問題)、相続税が発生されるような方が当事者となる親族間売買には注意が必要です。

[解決方法]

分割払いには税務上のリスクが生じえます。この点については、非常に複雑で事例によって見解が異なってきますので、慎重に考えるべきです。
以前、親族間売買を行って1年後に売主の親が亡くなってしまった事例がありましたが、その件では税務上の問題が発生し、税理士に対応してもらって多額の贈与税を支払うことで解決をしました。
やはり、資産がある高齢な親が当事者となるケースでは、分割払いのリスクは大きいと考えるべきですから、なるべく一括払い。でなくとも、短期的な分割払いで完了をさせるようにするべきでだと考えます。

「親族間売買」と「相続」には強い関係性がある

高齢な親と売買をしようと思っているなら別ですが、親族間売買をしようと考える方で、自分や相手が死亡することを想定する人はいません。

意外かもしれませんが、ここまで解説をしてきたように「親族間売買」と「相続」の関係性は非常に強いものですから、相続が発生することを無視して親族間売買を進めるのは危険だと思います。

当センターでは、面談時に
「ご兄弟と仲がいいですか?」
「親と仲が悪い兄弟はいますか?」
「お父様はお元気ですか?認知症等の心配はありませんか?」
「お父様は資産をお持ちの方ですか?」
このような突っ込んだ質問をさせていただくことがありますが、これは別にプライベートなことを聞き出したいわけではなくて、親族間売買に問題が起きないかを確認するための質問で致し方なくさせていただいております。

専門性を持って親族間売買のサポートを行っている以上、このような失礼に当たる質問をさせていただくこと、ご理解いただければと思います。

親族間での不動産売買のことなら当センターまでご相談ください!

親族間での不動産売買は非常に特殊で専門性の高い分野です。不動産取引のプロとされる不動産屋でさえも滅多に経験するようなものではありません。
しかし、親族間での不動産売買に専門特化した当センターでは、毎月何件もの親族間売買を行っておりますので、様々な親族間売買の事例に対応することが可能です。
もしこれから親族間での不動産売買をやりたいとお考えでしたら、是非一度当センターまでご相談ください!

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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

1.不動産の仲介手数料はどれくらい?
2.土地売却に伴い発生する境界確定とは
3.売買登記の登録免許税を計算方法は
4.売買登記の登録免許税の減税
5.住宅用家屋証明書とは
6.重要事項説明書について
7.近隣トラブルと不動産売却
8.マンションの個人間売買の注意点  
9.戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.違法建築物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
52.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
53.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
54.個人間売買・親族間売買と税理士 
55.個人間売買・親族間売買の依頼について
56.不動産売買契約に必要なもの
57.遠方不動産を個人間売買
58.親子間売買まとめ
59.兄弟間売買まとめ
60.中古マンションの価値と個人間売買
61.個人間売買は更地がいいか
62.建物滅失登記とは
63.一般的な不動産売却の流れと期間
64.登記済権利証と登記識別情報の違い
65.投資用不動産の個人間売買・親族間売買
66.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
67.建物解体工事について
68.土地の分筆と合筆とは
69.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
70.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
71.売買で所有権移転登記をする意味
72.住居表示実施による住所変更登記とは
73.抵当権設定と住宅ローン
74.所有者の名前が外字の場合の注意点
75.親族間での売買と贈与の比較
76.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
77.残金決済とは
78.個人間売買での価格の決め方について
79.親族間売買での価格の決め方について
80.不動産の登記簿謄本の取得方法
81.不動産の登記簿謄本の読み方
82.親族間売買と3000万円の特例
83.認知症の親と親子間売買は可能か
84.法人と代表取締役との不動産売買
85.権利証を紛失した場合の個人間売買
86.割賦契約の方法とは①
87.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
88.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
89.大家と借主間での個人間売買の方法
90.管理費を滞納したマンションの個人間売買
91.売買契約時に行う手付金の取り決め方
92.土地の一部の売買を個人間で行う場合
93.公簿売買とは 
94.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
95.不動産会社との3つの媒介契約 
96.媒介契約中に自分で売却先を見つける 
97.再建築不可物件とは
98.地主から借地を購入する
99.遺言に記載した不動産を子供に売却することはできるのか
100.第三者を介さず個人間で不動産を売買する
101.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買 
102.当事者が遠方の場合の個人間売買 
103.個人間売買の事前準備
104.個人から法人への不動産名義変更の方法
105.共有持分についての親族間売買
106.親子間売買を使った相続税対策
107.自分で親族間売買をする方法
108.親族間売買の3つの方法とは
109.共有状態・権利関係を整える方法として親族間売買
110.ホームインスペクションとは
111.ホームインスペクションの作業風景

当センターの個人間売買の解決事例集

1.子供が所有する投資用マンションを親が購入
2.兄が所有するマンションを兄から購入したいが手続きがよくわからない
3.隣同士で古屋付きの土地を売買したい
4.賃貸で借りている家を大家から買うことになったので個人で売買したい
5.老後資金を持たない両親のため、親が所有するマンションを購入したい
6.自己所有マンションを売却した代金で姉から戸建て住宅を購入したい
7.相続で義理の兄弟と共有になってしまった実家の持分売買
8.権利証を紛失した実家を親子で売買したい
9.親を住まわせるためにマンションの隣の部屋を買いたい
10.強制執行されそうな実家を購入して両親をそのまま住まわせたい
11.親にマンションを売った代金で新しい自宅を購入したい
12.相続争いになることが予想されるため親名義を次男へ変更しておく
13.遠方の不動産を親子間で売買したい
14.過去に売買したままで名義変更していなかった場合の手続き
15.個人名義の不動産から法人名義に変更する個人間売買
16.相続税対策の一環としての親子間売買
17.親族間での売買だけど、第三者を間に挟みたい
18.親族間売買の支払いを融資や一括払いから、分割払いへ
19.兄弟間の売買代金支払いを担保するために抵当権を設定する
20.親子間で不動産売買をするが、何をしたらいいのか分からない
21.不動産仲介を受ける必要がなくなった個人間売買
22.売買の当事者の一方が高齢のため、契約場所が限られる
23.元夫婦間の不動産売買
24.義父からマンションを購入したい
25.土地のみの親子間売買(建物は子名義)
26.親が所有する駅前の収益物件を子供が購入
27.父親が所有する戸建てを購入したい
28.共有不動産の持分売買をする事例
29.姉妹間でマンションの親族間売買をしたい
30.お隣の親族同士で土地を親族間売買をした事例
31.両親の住み替えにあわせて実家を親子間売買する事例
32.相続登記と親族間売買を同時に解決した事例
33.リースバックを親族間売買に応用する
34.売買代金で住宅ローンを完済するケースの親族間売買
35.寝たきりの父親が所有する家を親族間売買
36.親族間贈与と親族間売買を併用した事例
37.兄弟共有のアパート持分を親族間売買
38.融資を断られ分割払いに変更した親族間売買
39.ホームインスペクション(住宅診断)後に親族間売買
40.両親が共有のマンションを子供が購入する事例
41.途中までやって断念した親族間売買を解決
42.関係性が良くない親子間売買の相談
43.親に頼まれて子供が実家を購入する親族間売買
44.ワンルームマンションを兄弟間で売買する事例
45.建物を解体して更地にしてから親族間売買
46.2世帯住宅を建てる前提として親族間売買
47.親族との共有解消を目的とした親族間贈与
48.私道持分を近所の親族から買い取る親族間売買
49.結婚して苗字が変わった姉との親族間売買を解決
50.施設の入居費捻出のため親の戸建てを子供が購入
51.2回の分割払いで行う親族間売買を解決
52.義父から戸建てを購入する親族間売買
53.職場の近くで親族間売買をしたい
54.共有不動産の名義を1本化するための親族間売買
55.公正証書遺言へ切り替えて解決
56.親の近所に暮らすため親所有のマンションを購入
57.親族間売買での売買価格の決め方の相談事例
58.親の介護資金のための親族間売買
59.姉の持分を買い取る親族間売買
60.区分登記された二世帯住宅の親族間売買
61.買い手が見つからない親の不動産を購入
62.遠方の老人ホームまで出張した親族間売買
63.親のマンションを分割払いで購入する親子間売買
64.兄弟3人で共有する土地を親族間売買
65.なるべく安い売買価格で親族間売買をしたい相談
66.終活として親族間売買を活用
67.同じマンションの知人から購入する個人間売買
68.母親名義の土地を長男が購入する親族間売買
69.空き家のまま放置された家を親族間売買
70.お金のない親から実家を購入する親子間売買
71.地主から借地の土地を買い取る個人間売買
72.海外転勤する兄の家を弟が購入する親族間売買
73.税理士から依頼を受けた親子間売買を解決
74.売れない不動産を子供が購入する親族間売買
75.住宅ローンが残った子供のマンションを親が買う
76.相続した実家をお隣へ売却する個人間売買
77.両親が共有のマンションを子供が購入する親族間売買
78.なるべく早く親の不動産を売却したいご相談
79.近所に住む親族の土地を購入する親族間売買
80.姉から土地持分を買い取る親族間売買

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司法書士・行政書士 吉田隼哉

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「ネットが普及した近年、個人での不動産売買は今後増加し、それに対応することができる専門家の必要性も増えていくはずです。個人間・親族間のことなら当センターへお任せください!」
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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