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投資用不動産の個人間売買(オーナーチェンジ)

投資用不動産の個人間(親族間)売買(オーナーチェンジ)

オーナーチェンジについて

 個人間売買や親族間売買で投資用不動産を売買しようと考えた場合に気をつけるべき点はあるのでしょうか。
 投資用不動産とは、一般的にアパートやマンションのことを言いますが、一戸建てを投資目的で賃貸している場合も含みます。
 投資用不動産を売買によって、大家(オーナー)が変更されることをオーナーチェンジと言いますが、家を借りている人からすれば大家が変更したことなんて知る由もありません。どのような方法で賃借人へ通知をしていけばいいのかも問題となります。親族間での売買であったとしても、家賃の振込先が変更になるため、適正にお知らせをしなければいけません。

賃借人に対するオーナーチェンジの通知

 売買によってオーナーが変更することを賃借人の皆様にお知らせしなければいけません。なぜなら、賃借人達がオーナーが変更をされたことを知らないと従前に大家に対して今まで通りの賃料を支払ってしまうからです。これを防ぐためには、少なくとも1ヶ月以上前には通知をすべきと考えられますが、これ以上に余裕をもって通知をしておくことが望ましいでしょう。
 また、賃借人の立場から考えても、旧オーナーと新オーナーのどちらに賃料を払えばいいのかが不明確でわからないと非常に困ってしまいます。法律上は現在の登記名義人に支払えばいいとされてはいますが、そうはいってもの賃借人は二重払いをしたくないので、新オーナーからだけではなく旧オーナーからもきちんと通知をしてあげるべきではないでしょうか。

子供の投資用不動産を親へ売却したい

 当センターにはたまに投資用不動産を親子間売買をしたいといったご相談が寄せられます。親子間売買の理由としては2つあります。
 まず、①親の預貯金を減らして相続税対策をしたい。というものです。親に相続が発生した場合に親の資産が相続税基礎控除額を超えていれば相続税が発生します。そして、この親の資産が預貯金が大きなウエイトを占める場合には、その預貯金がそのままダイレクトに相続税の課税標準額となってしまいます。しかし、その預貯金資産を不動産に変更をした場合には、不動産の土地路線価や建物固定資産税評価額が課税標準額となるため、結果として相続税の金額を下げることができるのです。簡単に言えば、資産は預貯金よりも不動産の方がまだ相続税がかかりにくいので、親の預貯金を減らす目的で親子間売買をされる方がいらっしゃいます。これは投資用不動産でなくて、自宅不動産でも使える手法ですので、相続税対策で親子間売買の方法は有用です。
 そしてもう1つは、②親の老後資金に安定的な収入を与えたい、ということです。親が高齢になれば仕事をして安定的な収入を得ることができなくなりますので、賃料収入で生活資金を安定的に取得させてあげる方法です。また、この②を理由として親子間売買をする方は、安定的な収入を取得させたいという気持ちの他に、①の相続税対策の意味合いも含まれる場合があります。

投資用不動産を個人で売買されるのなら、きちんとした手続きをとるようにしましょう

 不動産会社へ依頼をして投資用不動産を売買すれば、その不動産会社が手続き方法の流れを一つずつ丁寧に説明してくれるでしょう。賃借人への説明方法から通知のタイミング。引渡しまでのスケジューリングまでをしっかりとしてくれるはずです。しかし、個人で売買をするということは、全て自分達でやらなければいけません。賃借人としても、突然オーナーが変わることで困惑してしまうかもしれませんし、不安になって退去をしてしまうかもしれません。オーナーチェンジをするということは、従前の賃貸借関係をそのまま引き継ぐことになります。敷金の承継から、滞納賃料の問題なども適切に行わなければいけません。(関連記事 ≫区分所有者の変更届けとは
 投資用不動産を売買するということは売主と買主の当事者だけの問題ではなく、賃借人達との問題も出てきますので、単に所有不動産を売買する場合よりも、きちんとした手続きが求められてきます。もし難しいと感じれば仲介手数料を支払って不動産会社へ依頼をすればいいですし、自分達だけでできると判断すれば当センターのようなサポートセンターへ依頼をしていただければいいと思います。

 なお、「個人間売買」のことをもっと詳しく知りたい方のために、不動産の個人間売買・親族間売買に関する当センター事例集・情報・基本知識から応用知識、参考資料や見本など、当サイトのありとあらゆる情報を詰め込んだ総まとめのページがありますので、下記をクリックしてそのページへとお進みください。

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不動産会社の関与がない個人での不動産売買であったとしても、司法書士等の国家資格者を入れるべきというのは本サイトをご覧頂いた方々には説明不要でしょう。
「どういった手順で進めていいのか。」「何を基準にして売買価格を決めればいいのか。」「売主と買主はそれぞれ何を準備すればいいのか。」などなど、人生何度とない不動産売買ですから、わからないことがあって当然です。売買が決まったのなら、まずはご相談ください。当センターの国家資格者が一括してお客様をサポートさせていただきます。
 ご相談は、お電話または問い合わせフォームより随時お受けしておりますので、ご自身の最寄りの各オフィスへ直接お問い合わせください。

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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

1. 不動産の仲介手数料はどれくらい?
2. 土地売却に伴い発生する境界確定とは
3. 売買登記の登録免許税を計算方法は
4. 売買登記の登録免許税の減税
5. 住宅用家屋証明書とは
6. 重要事項説明書について
7. 近隣トラブルと不動産売却
8. マンションの個人間売買の注意点  
9. 戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.違法建築物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
53.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
54.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
55.個人間売買・親族間売買と税理士 
56.個人間売買・親族間売買の依頼について
57.不動産売買契約に必要なもの
58.遠方不動産を個人間売買
59.親子間売買まとめ
60.兄弟間売買まとめ
61.中古マンションの価値と個人間売買
62.個人間売買は更地がいいか
63.建物滅失登記とは
64.一般的な不動産売却の流れと期間
65.登記済権利証と登記識別情報の違い
66.投資用不動産の個人間売買・親族間売買
67.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
68.建物解体工事について
69.土地の分筆と合筆とは
70.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
71.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
72.売買で所有権移転登記をする意味
73.住居表示実施による住所変更登記とは
74.抵当権設定と住宅ローン
75.所有者の名前が外字の場合の注意点
76.親族間での売買と贈与の比較
77.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
78.残金決済とは
79.個人間売買での価格の決め方について
80.親族間売買での価格の決め方について
81.不動産の登記簿謄本の取得方法
82.不動産の登記簿謄本の読み方
83.親族間売買と3000万円の特例
84.認知症の親と親子間売買は可能か
85.法人と代表取締役との不動産売買
86.権利証を紛失した場合の個人間売買
87.割賦契約の方法とは①
88.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
89.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
90.大家と借主間での個人間売買の方法
91.管理費を滞納したマンションの個人間売買

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「ネットが普及した近年、個人での不動産売買は今後増加し、それに対応することができる専門家の必要性も増えていくはずです。個人間・親族間のことなら当センターへお任せください!」
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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司法書士・行政書士・簡易裁判所訴訟代理権試験に合格し、司法書士よしだ法務事務所(横浜)と行政書士法人よしだ法務事務所(横浜・上野)を開業、代表を務める。不動産登記や不動産絡みの相続の分野を得意とし、当センターでは不動産登記申請を担当。
 ≫司法書士吉田隼哉のプロフィール

東京オフィス代表 松浦祐大

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行政書士・宅地建物取引士の資格を持ち、個人間売買のサポートを行う。平成28年、行政書士法人よしだ法務事務所の支店長へ就任し、行政書士業務を行う。当センターでは主に契約関係書類の作成を担当する。
 ≫行政書士松浦祐大のプロフィール

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