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親族に不動産を売るメリット・デメリット

親族に不動産を売るメリット・デメリット

親族に不動産を売る本当の理由

不動産を売るとなった場合、普通の感覚では買主を探してきて第三者に売却することを思い浮かべます。
しかし、世の中では親族間同士で不動産売買を行う方も一定数いらっしゃいます。

親族間売買をしようと考える理由は、本当に様々です。そして、親族間での不動産売買を行う場合、普通の第三者に売る場合に比べてメリット・デメリットが存在しますので、これから親族間売買をしたいと考えている方の参考になればと思い、解説をさせていただきたいと思います。

まずはメリットの方から解説していきましょう。

愛着のある家を完全に手放さなくてすむ

全くの他人に不動産を売却する場合には、今後その家に関わることができなくなりますので、いざ売却してしまったら寂しいものです。
マイホームを購入するにあたって色んな思い入れがあることでしょう。また、ここまで住宅ローンを払い続けてくるのも大変な思いをしてきたはずです。子供達が成長してきた過程を共にしてきたマイホームですから、きっと愛着があることと思います。

ですが、もし親族が買ってくれるなら?その家を手放すといっても、その親族に会いにいけば家の中に入ることができます。家に入れば思い出も蘇ることでしょう。
何より、自分が苦労して購入したマイホームを親族に使い続けてもらえるのは嬉しいものです。

気持ち的なものにはなりますが、愛着のある家を完全に手放さなくてすむというのは、親族間売買の大きなメリットの一つだと思います。

共有の持分売買に適している

親族間売買の方法を使うケースで結構多いのが、「相続で共有となった不動産の共有持分を売買する」といったものです。
例えば、親から相続した土地を長男と次男がとりあえず2分の1ずつ登記をして、どちらか一方がその土地を使っている事例でしょうか。
この事例では、土地を利用している方は持分を取得したいと考えるわけですから、親族間で持分売買をするメリットは大きくあります。

実は、持分は他の共有者にしか売れないわけではありません。例えば土地の持分2分の1を持っている人が他の共有者以外の第三者に売ってもいいわけです(他の共有者の同意もいりません)。しかし、当該持分を第三者に売ってしまうと他の共有者も知らない他人が権利関係に関わってきてしまいますし、持分だけ売ったとしても低廉な破格でしか売れないはずです。
だったら、売主にも買主にもメリットがある話ですから親族間での持分売買をした方がいいわけです。

最近では、かなり増えてきた事例です。
当センターでも親族間の持分売買は多く取り扱っていますが、共有持分の解消を目的とした親族間売買はかなり有用な方法ですから、今後も増加していくものと思われます。


さて、親族間売買の良いことだけでなく、悪いことについても知っていただかなければいけませんので、デメリットについても見ていきましょう。

居住用不動産の3000万円控除が使えない

不動産を売却した場合には、売主側は譲渡益が出た部分に対して譲渡所得税が発生する可能性があります。
例えば、購入時1000万円だった不動産を1800万円で売ったとしたら、この800万円の部分の譲渡益に対して税金がかかるわけです。

しかし居住用財産(マイホーム)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで控除ができる特例がありますので、それを使えば譲渡益が出ても多くの場合は譲渡所得税を0円にすることができます。上記の事例でも3000万円控除できれば800万円の譲渡益が出ても税金がかかりません。
ですが、この3000万円控除の特例を使うにも要件があります。国税庁HPから一部を抜粋します。

マイホームを売ったときの特例

1 制度の概要

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

2 特例を受けるための適用要件

(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。 

(3) 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

(4) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(5) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(6) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

国税庁HP「マイホームを売ったときの特例」より一部抜粋

この(6)の適用要件がありますので親族間の場合には3000万円の控除を使うことができない場合があります。
この書き方からすれば親子や夫婦の場合には明確に不可です。生計を一にする親族や売却後に同居する親族以外の場合には大丈夫なようにも思えますが、ここは税務署や税理士へ確認しながら適用の可否を検討して慎重に進めるべきことだと思います。

ただ、当センターの過去の親族間売買の事例を見ると、なるべく安く売買をしようとする傾向にある親族間売買では譲渡益が出るようなケースはそこまで多くはないと思います。
なので、当センターの親族間売買の経験則に照らしても、居住用不動産の3000万円控除が使えないことが障壁になって売買ができなかったことはありません。
ですから、実際のところ、親族間売買ではこの特別控除が使えないこと自体に大きなデメリットはないのかもしれません。

親族間売買のメリットデメリットを知ったうえで慎重に

親族間売買を専門とする当センターにとってみれば、親族間売買は日常業務にすぎませんが、通常の不動産業界の実務では極めて希な事例です。
居住用不動産の3000万円控除もそうですが、相談した先に経験がない事例だと、どうしてもデメリットに気が付きにくいものです。不動産屋にとっての「普通」は他人同士の不動産売買になるでしょうから、親族間では居住用不動産の特例を使えないという認識すらないはずです。
もしどこかに相談して親族間売買を進めたいと思っているなら、それだけ親族間売買に精通しているのか確認が必要だと思います。

このように、親族間売買にはメリットデメリットが存在していますので、親族同士で 売買をしようと思うなら必ず事前に調べてから進めることを強くオススメします。
売買を完了させてからでは時すでに遅しです。自分で調べるのもいいですが、最初から専門家に相談をしてアドバイスを受けながら進めていくのが安全かもしれません。

親族間での不動産売買のことなら当センターまでご相談ください!

親族間での不動産売買は非常に特殊で専門性の高い分野です。不動産取引のプロとされる不動産屋でさえも滅多に経験するようなものではありません。
しかし、親族間での不動産売買に専門特化した当センターでは、毎月何件もの親族間売買を行っておりますので、様々な親族間売買の事例に対応することが可能です。
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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

1.不動産の仲介手数料はどれくらい?
2.土地売却に伴い発生する境界確定とは
3.売買登記の登録免許税を計算方法は
4.売買登記の登録免許税の減税
5.住宅用家屋証明書とは
6.重要事項説明書について
7.近隣トラブルと不動産売却
8.マンションの個人間売買の注意点  
9.戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.違法建築物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
52.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
53.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
54.個人間売買・親族間売買と税理士 
55.個人間売買・親族間売買の依頼について
56.不動産売買契約に必要なもの
57.遠方不動産を個人間売買
58.親子間売買まとめ
59.兄弟間売買まとめ
60.中古マンションの価値と個人間売買
61.個人間売買は更地がいいか
62.建物滅失登記とは
63.一般的な不動産売却の流れと期間
64.登記済権利証と登記識別情報の違い
65.投資用不動産の個人間売買・親族間売買
66.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
67.建物解体工事について
68.土地の分筆と合筆とは
69.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
70.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
71.売買で所有権移転登記をする意味
72.住居表示実施による住所変更登記とは
73.抵当権設定と住宅ローン
74.所有者の名前が外字の場合の注意点
75.親族間での売買と贈与の比較
76.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
77.残金決済とは
78.個人間売買での価格の決め方について
79.親族間売買での価格の決め方について
80.不動産の登記簿謄本の取得方法
81.不動産の登記簿謄本の読み方
82.親族間売買と3000万円の特例
83.認知症の親と親子間売買は可能か
84.法人と代表取締役との不動産売買
85.権利証を紛失した場合の個人間売買
86.割賦契約の方法とは①
87.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
88.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
89.大家と借主間での個人間売買の方法
90.管理費を滞納したマンションの個人間売買
91.売買契約時に行う手付金の取り決め方
92.土地の一部の売買を個人間で行う場合
93.公簿売買とは 
94.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
95.不動産会社との3つの媒介契約 
96.媒介契約中に自分で売却先を見つける 
97.再建築不可物件とは
98.地主から借地を購入する
99.遺言に記載した不動産を子供に売却することはできるのか
100.第三者を介さず個人間で不動産を売買する
101.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買 
102.当事者が遠方の場合の個人間売買 
103.個人間売買の事前準備
104.個人から法人への不動産名義変更の方法
105.共有持分についての親族間売買
106.親子間売買を使った相続税対策
107.自分で親族間売買をする方法
108.親族間売買の3つの方法とは
109.共有状態・権利関係を整える方法として親族間売買
110.ホームインスペクションとは
111.ホームインスペクションの作業風景

当センターの個人間売買の解決事例集

1.子供が所有する投資用マンションを親が購入
2.兄が所有するマンションを兄から購入したいが手続きがよくわからない
3.隣同士で古屋付きの土地を売買したい
4.賃貸で借りている家を大家から買うことになったので個人で売買したい
5.老後資金を持たない両親のため、親が所有するマンションを購入したい
6.自己所有マンションを売却した代金で姉から戸建て住宅を購入したい
7.相続で義理の兄弟と共有になってしまった実家の持分売買
8.権利証を紛失した実家を親子で売買したい
9.親を住まわせるためにマンションの隣の部屋を買いたい
10.強制執行されそうな実家を購入して両親をそのまま住まわせたい
11.親にマンションを売った代金で新しい自宅を購入したい
12.相続争いになることが予想されるため親名義を次男へ変更しておく
13.遠方の不動産を親子間で売買したい
14.過去に売買したままで名義変更していなかった場合の手続き
15.個人名義の不動産から法人名義に変更する個人間売買
16.相続税対策の一環としての親子間売買
17.親族間での売買だけど、第三者を間に挟みたい
18.親族間売買の支払いを融資や一括払いから、分割払いへ
19.兄弟間の売買代金支払いを担保するために抵当権を設定する
20.親子間で不動産売買をするが、何をしたらいいのか分からない
21.不動産仲介を受ける必要がなくなった個人間売買
22.売買の当事者の一方が高齢のため、契約場所が限られる
23.元夫婦間の不動産売買
24.義父からマンションを購入したい
25.土地のみの親子間売買(建物は子名義)
26.親が所有する駅前の収益物件を子供が購入
27.父親が所有する戸建てを購入したい
28.共有不動産の持分売買をする事例
29.姉妹間でマンションの親族間売買をしたい
30.お隣の親族同士で土地を親族間売買をした事例
31.両親の住み替えにあわせて実家を親子間売買する事例
32.相続登記と親族間売買を同時に解決した事例
33.リースバックを親族間売買に応用する
34.売買代金で住宅ローンを完済するケースの親族間売買
35.寝たきりの父親が所有する家を親族間売買
36.親族間贈与と親族間売買を併用した事例
37.兄弟共有のアパート持分を親族間売買
38.融資を断られ分割払いに変更した親族間売買
39.ホームインスペクション(住宅診断)後に親族間売買
40.両親が共有のマンションを子供が購入する事例
41.途中までやって断念した親族間売買を解決
42.関係性が良くない親子間売買の相談
43.親に頼まれて子供が実家を購入する親族間売買
44.ワンルームマンションを兄弟間で売買する事例
45.建物を解体して更地にしてから親族間売買
46.2世帯住宅を建てる前提として親族間売買
47.親族との共有解消を目的とした親族間贈与
48.私道持分を近所の親族から買い取る親族間売買
49.結婚して苗字が変わった姉との親族間売買を解決
50.施設の入居費捻出のため親の戸建てを子供が購入
51.2回の分割払いで行う親族間売買を解決
52.義父から戸建てを購入する親族間売買
53.職場の近くで親族間売買をしたい
54.共有不動産の名義を1本化するための親族間売買
55.公正証書遺言へ切り替えて解決
56.親の近所に暮らすため親所有のマンションを購入
57.親族間売買での売買価格の決め方の相談事例
58.親の介護資金のための親族間売買
59.姉の持分を買い取る親族間売買
60.区分登記された二世帯住宅の親族間売買
61.買い手が見つからない親の不動産を購入
62.遠方の老人ホームまで出張した親族間売買
63.親のマンションを分割払いで購入する親子間売買
64.兄弟3人で共有する土地を親族間売買
65.なるべく安い売買価格で親族間売買をしたい相談
66.終活として親族間売買を活用
67.同じマンションの知人から購入する個人間売買
68.母親名義の土地を長男が購入する親族間売買
69.空き家のまま放置された家を親族間売買
70.お金のない親から実家を購入する親子間売買
71.地主から借地の土地を買い取る個人間売買
72.海外転勤する兄の家を弟が購入する親族間売買
73.税理士から依頼を受けた親子間売買を解決
74.売れない不動産を子供が購入する親族間売買
75.住宅ローンが残った子供のマンションを親が買う
76.相続した実家をお隣へ売却する個人間売買
77.両親が共有のマンションを子供が購入する親族間売買
78.なるべく早く親の不動産を売却したいご相談
79.近所に住む親族の土地を購入する親族間売買
80.姉から土地持分を買い取る親族間売買

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「ネットが普及した近年、個人での不動産売買は今後増加し、それに対応することができる専門家の必要性も増えていくはずです。個人間・親族間のことなら当センターへお任せください!」
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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