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不動産売買契約書に記載する
瑕疵担保責任の定めとは

瑕疵担保責任の定めとは

瑕疵担保責任の定め

 不動産の瑕疵とは、簡単に言えば欠陥のことです。家を買おうとする人は、内覧等で物件の状況を確認でき、当該物件を気に入れば購入する流れになります。しかし、購入前に見落としていた物件の瑕疵については原則として売主に対して請求をすることができ、請求を受けた売主は修理や補修等を行う義務があります。この瑕疵担保責任の追及については民法の条文が根拠となりますので、まずは条文からご確認ください。

民法上の瑕疵担保責任の条文

 以下の条文をご確認ください。

民法第570条(売主の瑕疵担保責任)

売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りではない。

民法第566条(地上権等がある場合等における売主の担保責任)
  1. 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
  2. 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
  3. 前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。

 条文を見ると、民法第570条は566条を準用していますので、566条第3項のとおり、買主は瑕疵の事実を知った時から1年以内に売主に対して、欠陥を修理してくださいと言えることになります。
 ただ、この条文には問題があります。この条文には、瑕疵を発見してから1年以内に請求できるという定めがありますが、この請求権が何年まで続くかまでは書かれていません。つまり、原則通りに考えると5年後や10年後にも売主は買主からの瑕疵担保責任の追及に怯えなければいけなくなってしまいます。
 ここで実務上使われるのが「瑕疵担保責任の定め」です。この定めを使うことにより法律上の原則を曲げて、瑕疵担保責任の請求期間の制限を設けます。例えば、請求期間を「本物件の引渡しの時から、2年以内に限り瑕疵担保責任の請求をすることができる。」といった定めをしておけば、売主としては2年を経過すれば瑕疵担保責任を受ける可能性がなくなり、安心して不動産取引ができるというわけです。
 また、この瑕疵担保責任の請求期限についてですが、0年にすることも可能です。つまり、そもそも請求することができないようにすることも可能です。

瑕疵担保責任の免責規定

 中古住宅の場合によく利用されるのが「瑕疵担保責任の免責」規定です。この規定を売買契約書に盛り込むことで、売主としては引渡し以後に何らの瑕疵があったとしても買主からの修理・補修の義務を負いません(売主が知りながら敢えて告げなかった瑕疵については免責規定があっても義務を負います)。
 ここで、売買契約書に記載される瑕疵担保責任の免責規定の文例を見てみましょう。

第〇〇条(瑕疵担保責任)
 売主は、本物件を現状有姿のまま買主に売り渡すものであり、売主は、本物件に隠れた瑕疵(土壌汚染、地中埋設物および産業廃棄物を含むが、これらに限られない。)が発見された場合でも、買主に対して瑕疵担保責任を負わないものとする。

 このような文言が売買契約書に盛り込まれれば、売主は瑕疵担保責任を負いません。買主が個人の場合には、ある程度の期間を定めて瑕疵担保責任の定めを記載するのが通例ですが、買主が不動産会社のような業者であれば免責にすることが多くあります(不動産業者としてはプロであるから瑕疵が存在するリスクを理解したうえで購入する)。ただし、瑕疵担保責任を免責にすることで買主側にリスクが増加することになりますので、通常の売買価格よりも下がる傾向にあるようです。

個人での売買では瑕疵担保について気をつけましょう

 前述のように不動産のプロが購入するのであれば瑕疵などを調査したうえで購入を決めることができますが、知識のない個人では調査すること自体ができません。こればかりは、我々司法書士や行政書士といった資格者も判断することができませんので、個人での売買はあくまでも自己責任のもと行う必要があります。
 しかし、参考として申し上げておくと当サポートセンターがお受けする個人間売買・親族間売買では大半が瑕疵担保責任を免責にされております。これは、売主買主間に既に信頼関係が形成されていて、「何かあっても自己の責任で解決する。」「相手の方には迷惑をかけない。」といった意思が働いているからかもしれません。

 なお、「個人間売買」のことをもっと詳しく知りたい方のために、不動産の個人間売買・親族間売買に関する当センター事例集・情報・基本知識から応用知識、参考資料や見本など、当サイトのありとあらゆる情報を詰め込んだ総まとめのページがありますので、下記をクリックしてそのページへとお進みください。

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不動産会社の関与がない個人での不動産売買であったとしても、司法書士等の国家資格者を入れるべきというのは本サイトをご覧頂いた方々には説明不要でしょう。
「どういった手順で進めていいのか。」「何を基準にして売買価格を決めればいいのか。」「売主と買主はそれぞれ何を準備すればいいのか。」などなど、人生何度とない不動産売買ですから、わからないことがあって当然です。売買が決まったのなら、まずはご相談ください。当センターの国家資格者が一括してお客様をサポートさせていただきます。
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・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
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司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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行政書士・宅地建物取引士の資格を持ち、個人間売買のサポートを行う。平成28年、行政書士法人よしだ法務事務所の支店長へ就任し、行政書士業務を行う。当センターでは主に契約関係書類の作成を担当する。
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