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親子間売買の流れや注意点まとめ
 

親子間売買

親子間売買とは

 当センターでは、今までの数多くの個人間売買(不動産会社を通さない不動産売買)のサポートをしてきましたが、その中で最も多いのが親子間での売買です。売主が親で買主が子供になる場合もありますが、逆のパターンもあります。
 親子間で不動産売買を行いたい理由は様々かと思いますが、不動産会社を入れない不動産売買の典型例といっても差し支えないでしょう。

 ここでは、親と子供との間での不動産売買について、重点的に解説していきたいと思います。
親族間売買サポートプランの詳細・料金

親子間売買の流れ

親子間での不動産売買を行うためには、まずどういった順番で手続きを進めていくのか大枠を知る必要があります。下記の流れを見て全体像を把握しましょう。(親が売主、子供が買主のパターンを想定して流れを説明していきます)

親子間売買を行う手順

①登記簿謄本の取得
 まずは、売買の対象となる不動産のこと知らなければお話になりませんので、登記簿を取得して不動産の情報を仕入れましょう。
権利関係については最寄りの法務局へ出向き登記簿謄本を取得することで確認できます。この登記簿謄本では、不動産の現在の所有者が誰であるのか(甲区欄)、何らかの担保が入っていないか(乙区欄)だけでなく、差し押さえ等がされていないのかまでを確認することができます。
 自分の親であったとしても、購入する不動産の権利関係に何らの問題がないかを確認すべきです。抵当権が残っていたり、不動産の所有者が別にいたりすれば、そちらの問題を解決してからでないと売買はできませんので、この登記簿謄本の取得は間違いなく最初にやっておくべき事項です。
 なお、建物が古く未登記の場合があります。未登記建物の場合は登記簿を取得することができませんので、評価証明書等を使って物件を特定する必要があります(関連記事 ≫未登記建物の売買について)。また、登記はされているが実際の建物と相違する場合も多くあります。例えば、増改築によって建物の床面積が変わった、平屋から2階建てにしたことで建物が構造が変わった、事務所使用をしていた建物を居住用にした等、建物の表題部が実際の建物と相違する場合には、未登記建物と違って建物登記簿が取得できますので、物件の特定は当該建物の登記簿を使えば差し支えありません。ただし、売買契約書等で相違について触れておくほうが良いと思われます(関連記事 ≫登記簿上と床面積が違う建物の売買について)。

②不動産の価格を調べる
 次に、不動産の市場価値を知るために不動産の価格を調べる必要があります。親が売主で子供が買主のケースでは、親子という関係から市場価格と乖離する売買価格になりがちです。なぜなら、親は子供の負担にならないようにと、売買価格を子供に任せる傾向があり、そうなると子供としてもなるべく安い売買価格に決めてしまいます。このように他人間と違う親子間売買では、利害関係が相対立せずにどちらか一方に偏ってしまう可能性がありますので、市場価格よりも安い売買価格を設定したために、親子間売買では「みなし贈与税」がかからないように注意する必要があります。(詳細な記事はこちら ≫親族間売買とみなし贈与
 不動産の価格の調べ方については、まずは簡易的にインターネットで実際に売りに出ている近隣の類似物件(マンションの場合には当該マンション内の別の部屋)をピックアップして市場価格を調べます。そして、毎年届く固定資産税納税通知書を出してきて固定資産税評価額を確認し、公示価格や国税庁HPで路線価も調べましょう。それらの価格を比較検討しながら売買価格を設定していきます。(詳細な記事はこちら ≫固定資産税と都市計画税 ≫公示価格とは ≫路線価とは ≫評価証明書とは

③条件を固めて売買契約書の準備
 おおよその売買価格の判断ができたなら、親と子供との間で売買についても条件をつめていきましょう。売買価格だけでなく、瑕疵担保はどうするのか、契約日の設定、司法書士を入れるのか、解約条項などなど、詳細な条件を決めていきましょう。(関連記事はこちら ≫瑕疵担保責任の定めとは
 条件が決まれば、それに向けて売買契約書を作成していきます。通常は売買契約書には売主と買主が決めた内容を記載していきますが、親子という関係上、ある程度は子供側に記載内容は任されると思います。なので、ある程度の一般的な内容(条項)を記載したうえで作成をしたうえで、親に内容を確認してもらうという流れでも問題はないと思います。やってみればわかるかと思いますが、売買契約書の作成自体は、パソコンを使える人にとってはそんなに難しいものではないはずです。ただし、後々に第三者(法務局や税務署など)が見ることを想定して、きちんとしたものを残すようにしましょう。また、売買契約書に収入印紙を貼ることも忘れてはいけません。(関連記事はこちら ≫売買契約書に貼る収入印紙 ≫売買契約書に実印を押す意味

④契約&決済に向けて必要書類準備
 売買契約書の作成が完了したら(または並行して)、必要書類の準備に取りかかりましょう。売買契約の後には一番の高い壁「法務局への登記申請」が待ち構えています。通常は、買主から売主へ売買代金を送金した当日に名義変更(正式には所有権移転登記)を行います。間違いのない登記を行うためには、事前に法務局へ相談に行くべきですが、そんなことをするよりも最寄りの司法書士へ相談をした方が確実かと思います。(ただし、不動産会社を関与させない個人間や親子間の売買をやったことがある司法書士は想像以上に少ないですから、そもそもお話しを聞いてもらえない可能性があります。)
 具体的に登記申請書類は、権利証(または登記識別情報)・印鑑証明書・住民票・実印などが該当してきます。場合によっては、これ以上の書類が必要になることがありますので法務局や司法書士へ事前確認された方がいいでしょう。(具体的な登記必要書類はこちらのページ真ん中くらいの部分参考になると思います。≫親族間売買サポートの詳細
 また、登録免許税の減税が使えるのであれば積極的に使うようにしましょう。この減税については住宅用家屋証明書という書類を取得することによって減税適用をしますが、この取得については法務局ではなく、市区町村が窓口になっております。これについてもわからなければ司法書士へ相談された方がいいと思います。そもそも適用の有無についても要件がありますので当センターの関連記事を参照してください。(関連記事 ≫登録免許税の減税について ≫住宅用家屋証明書について

⑤契約&決済日
 契約日が来たら、その日に親子間で売買契約書に調印を行います。そして、登記の書類を取りまとめて、売買代金の授受を行います(銀行での送金、現金などの方法)。親子という関係上、売買契約書の事前や事後に代金授受を行ってもいいですが、当日に売買代金の受け渡しをした方が望ましいといえます。なお、たとえ親子間売買であったとしても、税務署への書類提出のために領収書の作成はした方がいいです。
 売買代金の授受や書類の受け渡しが完了したら、
管轄法務局へ登記申請に向かいます。この法務局の管轄は、売主や買主の最寄りの法務局ではなく、対象不動産の所在地を管轄する法務局であることに注意をしてください。つまり、大阪にある不動産を東京在住の当事者が売買をした場合には、大阪の法務局へ登記申請をする必要があります(関連記事 ≫遠方不動産の個人間売買)。オンライン申請という方法もありますが、通常は司法書士しか利用しませんので(オンライン申請のソフト設定や電子署名の取得など準備が容易ではない)、遠方不動産の場合には司法書士に頼んで登記申請をしてもらった方がいいといえます。

⑥法務局の手続き完了 
法務局に提出した書類(登記申請書や添付書類)に不備がなければ、およそ2週間から3週間くらいで登記手続きが完了します。もし不備などがあれば法務局から連絡がありますので、足りない書類を揃えたり、書類を訂正したりして対応します。登記手続きに慣れていない本人申請の場合には、だいたい登記申請と権利証の受領を入れて4回から5回は法務局へ出向くことを覚悟しておいた方がいいと思います。法務局へ何度か相談に行くことを考えるともっと回数が増える可能性があります。
 法務局の職員が登記完了予定日を教えてくれますので、その予定日以後に法務局へ出向き、完了書類を受け取りましょう。その中に、登記識別情報という緑色の紙(A4よりも小さく下部が折り曲がったもの)が入っておりますので、それが新しい買主の権利証となります。折り曲がった部分には、12桁の英数字のパスワードが隠れており、それを知っている者を所有者であると法務局は考えます。買主はこの登記識別情報を大切に保管して、もし自分が不動産を売却したりしようと考えた時に、その登記識別情報を使うシステムになっております。

~親子間売買のここが重要~
親子間売買のおおよその大枠は上記のとおりです。全体的に2か月くらいはかかります。どこかでわからないことが出てくれば当然それよりも長くかかります。親子間売買のポイントとなるのは、「売買価格の決め方」です。売買契約書作成や登記申請手続きについては、時間をかけて何度も法務局へ足を運び、調べながらやればできないことはありません。しかし、売買価格の設定を間違えると後戻りできないことになりえますし、自分だけでは難しいと考えたなら最初の段階で専門家へ相談しながら進めるのがいいと思います。

親子間売買の注意点

親子間売買の注意点

親子間売買の注意点とは

売買価格の設定がポイントとなることは前述しましたが、親子間売買でもう一つ注意すべき点があります。それは、親子間での売買では、買主に融資の審査が通りにくいということです。
 これはなぜかというと、例えば親が所有する不動産を子供が購入するようなケースの場合で考えてみます。普通に考えれば、親が亡くなれば親が所有する不動産を子供が相続することになります。遅かれ早かれ、子供が取得するはずであろう不動産をあえて「相続」ではなく「売買」で今のうちに取得するのか金融機関としては疑問を持ちます。他の推定相続人と揉めていて相続財産に外す目的ではないのか、住宅ローンとして融資したお金を親子間売買に見せかけて別の目的に利用しないのか等、融資をする側の立場からすると、色々な憶測が考えられるものです。
 親と子供の当事者がそこまで深い理由がなかったとしても、金融機関としては色々なリスクを考えて融資をすることになりますので、審査も消極的になってしまいます。当センターで融資が通ったケースもありますし、やってみなければわかりませんが、親子間売買で買主が融資を受けるのはかなりハードルが高く難しいということを頭に入れておいてください。
 なお、逆に売主が金融機関から融資を受けていて、今回の売買代金を充当して完済させるというお話であれば全く問題なく親子間売買ができます(借り入れをした金融機関としては全額返済してくれればいい)。ただし、売買代金で完済ができないのであれば、借入先金融機関は抵当権をはずしてくれませんので、売買をすることができません。(関連記事 ≫抵当権抹消について

ご高齢な親と不動産売買をする問題点

高齢な親との不動産売買

社会問題となっている認知症問題

 親子間での売買で親が認知症となっているケースは非常に厄介です。不動産売買は、法律行為であって意思能力を必要としますが、認知症となっている方は意思能力がなく売買をすることができません。成年後見といった制度を利用することで法定代理人を立てて売買をしようとすることも考えられますが、不動産売買には家庭裁判所の許可を要することになりますし(親子間売買について家庭裁判所が許可を出すことは考えにくい)、そもそも売買の当事者となる子供は利益相反行為として代理人とはなれません。つまり、親が認知症となってしまった場合には事実上資産が凍結されてしまうと同様の状態と言えますので、親子間売買はすることができないと解するのが相当でしょう。
 高齢化社会となった日本では認知症患者数はこれからどんどん増えていくことになりますので、もし親子間売買を検討されているのであれば、ご自身の親が認知症と診断される前に対策を取る必要があります。

親子間売買をする前に他の相続人から同意を得る

 親が所有する不動産を子供が購入するケースでは、親の資産が不動産→現金へと変化しますので、親がもし亡くなった場合には、本来的には不動産が相続財産であったはずなのに、現預金が相続財産となってしまいます。
推定相続人全員が仲が良くて相続時に揉めないのであれば問題はありませんが、親子間売買をしたこと自体に腹を立てて、当該売買を無効だと主張してこないとは言い切れませんので、親子間売買をするのであれば、推定相続人となる範囲の人達から事前に同意を得ておくことが望ましいといえます。同意まで取ることが難しいとしても、せめて事前に話だけはしておくことをオススメいたします。
 なお、当センターで以前、親子間売買と見せかけて親の不動産を子供へ名義変更をしようと考えて相談に来られた方がいらっしゃいましたが(領収書だけ作成して売買代金は特に支払わない、完全に見せかけの売買)、ご依頼をお断りさせていただきました。この方は、親の相続発生時に仲が悪い他の相続人に実家を取られたくないがために、生前に自分へ名義を変更しておこうと考えたようですが、当センターとしても売買の実体がない以上は、こういった無効な親子間売買はお受けできません。

 親子間売買では将来の相続時のことも想定をしなければいけませんので、勝手に売買を進めるのではなく他の相続人から同意を得ておくべきでしょう。

親子間売買をするための心得

 親子間という身近な関係上、どうしても手続きが緩くなりがちです。簡単にできそうに見えて難しいのが親子間売買です。税務署や金融機関もそういった親子間売買には厳しい目を向けますし、対外的に見て専門家を入れたきちんとした手続きをとることがスムーズに完了させる方法かもしれません。
 相手が親だからとか、親子での取引だから、といって安易に考えているとリスクが見えなくなります。通常の売買よりも危険性やリスクが潜んでいるくらいの認識でいた方がいいでしょう。
 当センターで、最も多いケースが親子間売買ですから、今までに様々なケースを見てきました。当センターにご相談いただくことで、過去の親子間売買の事案を経験則からお話しをすることができますし、どこに落とし穴があるかも判断ができます。
 親子という近い関係であるからこそ、当センターのような専門機関へご相談いただき、当センターの司法書士と行政書士が確実な親子間売買をサポートさせていただきます。
 当センターへ親子間売買を依頼するかご検討されている方は、こちらのプランを一度ご覧いただいてご検討ください。

親族間売買サポートプランの詳細と料金はこちら

当センターが受けた親子間売買の事例集

 他の人がどういった経緯で親子間売買をしようとしたのか、どのようにして売買を行ったのか、どんな事情で親子間売買をしたのか等、これから親子間売買をしようと考えている方は実際の事例を読んで知っていただいた方が参考になると思います。

 当センターが受けた「親子間売買」の事例だけを下記にまとめましたので、ご覧下さい。

子供が所有する投資用マンションを親が購入

不動産所在地:東京都江東
種類:マンション

子供が所有する投資用マンションを親子間売買

【ご相談事例】
父と母と長男の三人家族だったが、三年前に母が他界。長男は結婚をして既に家を出ていたため父は一人暮らしとなった。長男が住む自宅のそばに長男名義の投資用マンションがあったため、自分の近くへ…  ≫ 続きを読む

老後資金を持たない両親のため、親が所有するマンションを購入したい

不動産所在地:川崎市中原区
種類:マンション

両親の老後資金のための親子間売買

【ご相談事例】
 ご相談者はご長女で、両親のために父親所有のマンションを購入したいとのこと。お話を聞くと両親の財産はマンションくらいなもので、それ以外に老後の資金として貯めた預金500万円しか資産を持って…  ≫ 続きを読む

権利証を紛失した実家を親子で売買したい

不動産所在地:東京都江戸川区
種類:土地・建物

権利証を紛失した実家の親子間売買

【ご相談事例】
 ご相談者様のご実家は東京都江戸川区にあり、今は72歳のお父様が一人で暮らしている。今回、この実家を子供が購入し、自分の名義にしたうえで父親が老後に困らないよう実家のバリアフリーリフォームをしたい…  ≫ 続きを読む

強制執行されそうな実家を購入して両親をそのまま住まわせてあげたい

不動産所在地:東京都品川区
種類:土地・建物

強制執行されそうな実家を親子間売買

【ご相談事例】
 不動産を所有する父親は昔から自営業を行い生計を立てていたが、昨今の不況により事業はうまくいかず何とかやりくりをしながら仕事を続けていた。当該事業融資の関係で自宅を担保に抵当権を設定していたが…  ≫ 続きを読む

親にマンションを売った代金で新しい自宅を購入したい

不動産所在地:千葉県柏市
種類:マンション

親子間売買の売却代金で新居を購入

【ご相談事例】
 千葉県柏市に60㎡ちょっとの2LDKマンション(既に住宅ローンは完済)を所有するご相談者は、二人目の子供が生まれたことを機会に広い戸建ての家を購入して移り住みたいと考えている。そして、その購入に…  ≫ 続きを読む

遠方の不動産を親子間で売買したい

不動産所在地:福岡市中央区
種類:マンション

遠方不動産の親子間売買

【ご相談事例】
 ご相談者が生まれ育ったのは福岡県内であるが仕事の関係で現在は東京都板橋区に住んでいる。父親が体調を崩したことをきっかけに、福岡から呼び寄せて現在は板橋区のご自宅で父親と同居。福岡の天神駅の近くに…  ≫ 続きを読む

過去に売買したままで登記名義を変更していなかったため、きちんと手続きをしたい

不動産所在地:川崎市高津区
種類:マンション

過去の売買に関する登記名義の変更

【ご相談事例】
 ご相談者は、半年程前に親から口頭でマンションを購入する約束をした。そして、売買代金2000万円も親に支払い済み。引っ越しも既に完了させ、当該マンションに住んでいる。半年前の売買では、親子間ということもあり… ≫ 続きを読む

 なお、「個人間売買」のことをもっと詳しく知りたい方のために、不動産の個人間売買・親族間売買に関する当センター事例集・情報・基本知識から応用知識、参考資料や見本など、当サイトのありとあらゆる情報を詰め込んだ総まとめのページがありますので、下記をクリックしてそのページへとお進みください。

『当サイト内の個人間売買・親族間売買に関するコンテンツまとめ』ページはこちら

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「どういった手順で進めていいのか。」「何を基準にして売買価格を決めればいいのか。」「売主と買主はそれぞれ何を準備すればいいのか。」などなど、人生何度とない不動産売買ですから、わからないことがあって当然です。売買が決まったのなら、まずはご相談ください。当センターの国家資格者が一括してお客様をサポートさせていただきます。
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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

1. 不動産の仲介手数料はどれくらい?
2. 土地売却に伴い発生する境界確定とは
3. 売買登記の登録免許税を計算方法は
4. 売買登記の登録免許税の減税
5. 住宅用家屋証明書とは
6. 重要事項説明書について
7. 近隣トラブルと不動産売却
8. マンションの個人間売買の注意点  
9. 戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.違法建築物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
53.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
54.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
55.個人間売買・親族間売買と税理士 
56.個人間売買・親族間売買の依頼について
57.不動産売買契約に必要なもの
58.遠方不動産を個人間売買
59.親子間売買まとめ
60.兄弟間売買まとめ
61.中古マンションの価値と個人間売買
62.個人間売買は更地がいいか
63.建物滅失登記とは
64.一般的な不動産売却の流れと期間
65.登記済権利証と登記識別情報の違い
66.投資用不動産の個人間売買・親族間売買
67.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
68.建物解体工事について
69.土地の分筆と合筆とは
70.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
71.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
72.売買で所有権移転登記をする意味
73.住居表示実施による住所変更登記とは
74.抵当権設定と住宅ローン
75.所有者の名前が外字の場合の注意点
76.親族間での売買と贈与の比較
77.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
78.残金決済とは
79.個人間売買での価格の決め方について
80.親族間売買での価格の決め方について
81.不動産の登記簿謄本の取得方法
82.不動産の登記簿謄本の読み方
83.親族間売買と3000万円の特例
84.認知症の親と親子間売買は可能か
85.法人と代表取締役との不動産売買
86.権利証を紛失した場合の個人間売買

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・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
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司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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行政書士・宅地建物取引士の資格を持ち、個人間売買のサポートを行う。平成28年、行政書士法人よしだ法務事務所の支店長へ就任し、行政書士業務を行う。当センターでは主に契約関係書類の作成を担当する。
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