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個人間売買で必要となる抵当権抹消

個人間売買で必要となる抵当権抹消
 

個人間売買で必要となる抵当権抹消

住宅ローンの完済と抵当権抹消

 不動産を購入する際に融資(住宅ローン)を受けた場合、その物件に対して『抵当権』という担保権を設定することになります。その抵当権は住宅ローンと共に存在し、ローンが完済になれば連動して抹消する必要がでてきます。(融資先の金融機関が勝手に抹消してくれることはしない)
 この抵当権の抹消について、個人間売買の場合に着目して解説していきます。

通常の抵当権抹消について

 一般的に不動産を購入する場合には、住宅ローンを組んでそのお金で物件を購入します(数千万円もする不動産をキャッシュで購入できる人はそんなに多くはないでしょう。)。そして、その住宅ローンを10年、20年、30年と毎月コツコツと返済していくことで、最終的には完済となり、抵当権抹消書類が金融機関から送られてきて(または窓口でもらって)、抵当権抹消登記を申請することになります。この抵当権抹消登記は金融機関から紹介してもらった司法書士もしくは自分で探してきた司法書士に依頼して登記申請するのが通常でしょう。
 それでは、売買代金で完済した場合にはどうなるのでしょうか。

売買代金で一括返済した住宅ローンの抵当権抹消

 売買代金をもって完済をする場合の抵当権抹消は、前述した方法と少しやり方が異なります。売買代金を住宅ローンに充当するわけですから、買主がおり、また買主へ新しく融資をする金融機関もいます。これらの関係当事者の権利関係を守るためには、下記のような登記を司法書士が一気に連件で申請することになります。
 ①抵当権抹消登記
 ②所有権移転登記
 ③抵当権設定登記

 これらの登記を連件でまとめて申請することにより、買主の融資先金融機関は担保権が消えた綺麗な不動産に自らの抵当権を設定することができます。買主としても、売主の担保権が消えた不動産の登記名義を取得することができ、売主も売買代金を受け取ることができて、関係当事者の権利関係が守られるわけです。
 このように、売買が絡む住宅ローンの場合には、関係当事者の間に立って確実に登記申請をする司法書士の存在が必須となってきます。
 では、個人間売買の場合については、この抵当権抹消についてどういった点に注意をすればいいかを解説します。

売主の借入先へ完済の事前申込みが必要となる

 通常の不動産会社が間に入る売買では、不動産会社の方が手続きの流れを説明してくれるでしょうが、個人での売買ではそういったわけにはいきません。全部自分で考えて滞りなく進めていかなければいけません。個人で売買を行う方が忘れがちなものの一つとして、この売主の借入先金融機関への完済の申込みというものがあります。
 この申込みは、決済日に買主から払い込まれた売買代金をもって一括で返済する手続きを売主の金融機関にしてもらうために行います。これをしておかないと、買主から売買代金が支払われたとしても、住宅ローンの支払いに充当されず、そのまま売買代金が預金口座へ残ったままになってしまいます。
 また、金融機関としてもあらかじめ抵当権抹消書類の準備が必要なので(抹消書類は支店レベルで発行できるものではなく、本社や専門部署へ申請をして支店へ郵送されてくる)、少なくとも決済日の2週間前までには、完済の申込みをしておくようにしましょう。これを忘れてしまうと、買主は抵当権付きの不動産を取得してしまうことになるので、最悪は売買が中止になることもありえます。

当センターでは、個人間売買サポートを行います。

 当センターにご依頼をいただければ、スケジュールを組んだり、付随的に必要になってくる手続きへのサポートも行います。
 金融機関としても司法書士を間に入れない個人だけの手続きだと不信に思い相手にしてくれないかもしれません(司法書士のいない売買は稀です)。当センターの司法書士が売主の借入先金融機関とのお打ち合わせもさせていただき、抵当権抹消書類の受領と抹消登記までをきちんとサポートさせていただきます。まずは、当センターまでお気軽にご相談ください!
 抵当権抹消登記以外にも、売買の前提として必要となる登記があります。以下ご参照ください。

【関連記事】
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不動産会社の関与がない個人での不動産売買であったとしても、司法書士等の国家資格者を入れるべきというのは本サイトをご覧頂いた方々には説明不要でしょう。
「どういった手順で進めていいのか。」「何を基準にして売買価格を決めればいいのか。」「売主と買主はそれぞれ何を準備すればいいのか。」などなど、人生何度とない不動産売買ですから、わからないことがあって当然です。売買が決まったのなら、まずはご相談ください。当センターの国家資格者が一括してお客様をサポートさせていただきます。
 ご相談は、お電話または問い合わせフォームより随時お受けしておりますので、ご自身の最寄りの各オフィスへ直接お問い合わせください。

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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

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8. マンションの個人間売買の注意点  
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10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.違法建築物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
53.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
54.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
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57.不動産売買契約に必要なもの
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65.登記済権利証と登記識別情報の違い
66.投資用不動産の個人間売買・親族間売買
67.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
68.建物解体工事について
69.土地の分筆と合筆とは
70.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
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73.住居表示実施による住所変更登記とは
74.抵当権設定と住宅ローン
75.所有者の名前が外字の場合の注意点
76.親族間での売買と贈与の比較
77.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
78.残金決済とは
79.個人間売買での価格の決め方について
80.親族間売買での価格の決め方について
81.不動産の登記簿謄本の取得方法
82.不動産の登記簿謄本の読み方
83.親族間売買と3000万円の特例
84.認知症の親と親子間売買は可能か
85.法人と代表取締役との不動産売買
86.権利証を紛失した場合の個人間売買

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・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
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 ≫司法書士吉田隼哉のプロフィール

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行政書士・宅地建物取引士の資格を持ち、個人間売買のサポートを行う。平成28年、行政書士法人よしだ法務事務所の支店長へ就任し、行政書士業務を行う。当センターでは主に契約関係書類の作成を担当する。
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