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相続で取得した不動産を売却する

相続で取得した不動産を売却する
 

記事監修:司法書士・行政書士 吉田隼哉

相続で取得した不動産を売買する

相続で取得した不動産を売却

 両親の他界により、思わぬ形で両親の遺産である不動産を取得することが相続ではあると思います。
 相続財産の中で、金銭や株式などは相続人間で分割しやすいですし、金銭であるならば取得しても相続人の負担になることはありません。しかし、不動産の場合は、そうはいきません。

不動産だと、全く使用しなかったとしても定期的に固定資産税がかかります、マンションなら管理費等も別にかかります。また、建物の場合なら誰も手入れしなかった場合には建物の劣化にもつながります。

 不動産を遺産として相続して、その相続不動産を今後使用していかない場合は、費用的な面、管理的な面、その両面から相続人の負担となってしまいますので、使う予定のない相続不動産は売却してしまった方が良いと言えます。

 では、実際に相続不動産を売却する場合はどういった流れで、どういった手続きが必要なのか、今回は解説していきたいと思います。

相続は売却のキッカケとなる典型例

 所有する不動産を売却するキッカケには、転勤・住み替え・子供が生まれた・離婚など、様々なものがあると思いますが、キッカケの中でも特殊なのが「相続」です。

相続の場合には、自分自身が購入した不動産ではなく、親が住んでいる不動産であることが多いと思います。(親が死亡したことで空き家になってしまった・・・これが売却をしようと考える典型的なものです)

売却する状況でも、他のキッカケとは違う論点に気を付けなければいけないことがありますので、事前に知識として持っていただきたいです。

相続不動産を売却する3つのメリット

 相続した不動産を売却するメリットとはどのようなものがあるのでしょうか。

ここに挙げたもの以外にもメリットは多数ありますが、典型的なものを3つ説明させていただきます。
もし相続した不動産をどうすればいいか悩まれているのでしたら、参考になるはずです。以下をご覧ください。

①不動産の管理からの解放

 冒頭でも説明しましたが、不動産を所有するということは、費用面、管理面から相続人にとってかなりの負担になります。
特に今は空き家に対する社会の目も厳しいですから、所有して空き家のままに放置していくわけにはいかないと思います。よく誰も住んでいない状態のまま放置されて庭の草木が生い茂っている家を目にすることもあると思いますが、それがもし自分の家の隣だったらどう思いますか?絶対に嫌だと思います。
相続人の管理の負担を無くす観点からも相続不動産を売買することはメリットといえます。

②換価分割で公平に分けられる

 相続した不動産を相続人間で遺産分割協議を行う場合、不動産のように分割しにくいものより金銭のような分割しやすいものに換えておく方が相続人間で平等にわけることができますので遺産分割協議が紛争化しにくいというメリットがあります。
空き家が社会問題となっている昨今では、家をそのまま残しておく方も減って、売れる不動産は売却して処分・換価分割する傾向にあります。

③災害への精神的不安の解消

 相続したまま空き家として残しておくと、その家はどんどん老朽化していきます。誰も住まなくなった家は、本当に劣化が進むのが早いです。
建物の柱・外壁・屋根といった重要な躯体部分も腐り、最悪なケースでは倒壊の可能性もあります。
自然倒壊までには相当の年数がかかるものと考えられますが、地震や台風といった災害では、いつ建物にトラブルが発生するかわかりません。例えば、台風で屋根が飛んで隣の家に損害を与えてしまった場合、賠償するのは相続人です。
空き家を所有した方ならわかると思いますが、台風シーズンを迎える精神的な負担は想像以上に大きいものです。
使わない相続不動産なら、是非売却をして精神的な不安を解消していただきたいと思います。

売却前に相続登記をしなければいけない

 相続により取得した不動産を売却する場合、法律上その不動産の名義が被相続人のままだと、売買による所有権移転の登記が出来ません。すなわち、売買による所有権移転の登記の前提として、相続による相続人への所有権移転の登記(相続登記)が必要になります。

つまり、相続不動産を売却する場合は、前提として又は同時に相続による登記も進めていかなければなりません。これは不動産会社に仲介を依頼したとしても、又は個人間売買によっても同じで、必ず行わなければならない手続きです。

[相続登記以外で、売却の前提で必要な登記手続きは以下参照。]
住所変更登記 ≫氏名変更登記 ≫抵当権抹消登記

まずは司法書士の相続登記の相談を

 通常は、相続登記を司法書士へ依頼をすることになりますので、売却する前に司法書士へ相談をされた方がいいと思います。

媒介の依頼を受ける不動産業者としても、名義を変更しなければ売りに出すこともできないため、まずは相続人への名義変更を優先すべきです。(当センターでももちろん対応可能です。相続登記と個人間売買をあわせてご依頼いただくことができます)

代表相続人1人名義にして売り出す方法

 相続人が1人の場合や、相続人の1人が不動産全てを相続するような場合は気にする必要はありませんが、相続人が複数いる場合で相続不動産を金銭に換えて分割をする場合に注意しておきたいのが、共同名義で相続による登記をしないことです。

 これは、原則として売買においては名義人全員が売買契約の場に立ち会う必要があるからです。要するに相続人全員名義にしてしまうと相続人全員が立ち会うことになり、予定の調整が困難になったり、遠方の相続人がいる場合はその相続人の負担が増えてしまいます。また、もし万が一、共同名義にしたうちの共有者1人が売りたくないと言い出した場合、売却することができなくなってしまうためです。

 遺産分割の方法として代表相続人1人の名義として登記をし、売却後に相続人全員で分けるということも便宜的に可能ですので、そういった場合は共同の名義にせず、代表者名義にして売買した方が楽に手続きが進みます。
ただし、遺産分割のやり方を間違えると、売却代金の分割時に贈与税の課税対象になってしまうリスクがありますので、司法書士や税理士に相談をしながら手続きを進められることをお勧めします。

相続不動産を親族間同士で売買する方もいる

 相続した不動産は、なにも第三者の他人に売却しなければいけないわけではありません。中には親族同士で売買をする方もいます。

例えば、親が相続した不動産を子供が購入する売買、兄弟で共有で相続した不動産の持分売買、叔母が相続した家を甥が購入する売買、親族が相続で取得したマンションの売買、親族間売買は様々なケースで応用することができますので、親族間での売買も検討してみてはいかがでしょうか。

当センターでは、個人間や親族間の不動産売買をサポートしていますので、これらの理由で親族間同士の売買を行うケースを数多く見てきています。
特に親族同士の不動産売買は、相談ケースの9割を超えますので、もし親族と不動産売買をしたいといったご希望がありましたら、当センターまでご相談いただければと思います。

相続不動産の親族間売買ならお任せください!

 相続不動産を兄弟同士で持分売買したい、相続した叔母の不動産を買いたい、祖父名義の不動産を親から買いたい、姉妹間で不動産売買したいなど、親族同士で不動産売買をしたいといったご要望がありましたら、当センターまでご相談してみませんか?
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 なお、「個人間売買」のことをもっと詳しく知りたい方のために、不動産の個人間売買・親族間売買に関する当センター事例集・情報・基本知識から応用知識、参考資料や見本など、当サイトのありとあらゆる情報を詰め込んだ総まとめのページがありますので、下記をクリックしてそのページへとお進みください。

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大手不動産会社で勤務後、不動産系3大国家資格である宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理士を取得。司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所を開業し、相続・遺言・個人間売買の三本柱で業務展開。ご依頼者に対しての総合的なサポートを目指す。

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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

1.不動産の仲介手数料はどれくらい?
2.土地売却に伴い発生する境界確定とは
3.売買登記の登録免許税を計算方法は
4.売買登記の登録免許税の減税
5.住宅用家屋証明書とは
6.重要事項説明書について
7.近隣トラブルと不動産売却
8.マンションの個人間売買の注意点  
9.戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.既存不適格物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
52.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
53.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
54.個人間売買・親族間売買と税理士 
55.個人間売買・親族間売買の依頼について
56.不動産売買契約に必要なもの
57.遠方不動産を個人間売買
58.親子間売買まとめ
59.兄弟間売買まとめ
60.中古マンションの価値と個人間売買
61.個人間売買は更地がいいか
62.建物滅失登記とは
63.一般的な不動産売却の流れと期間
64.登記済権利証と登記識別情報の違い
65.投資用不動産の個人間売買・親族間売買
66.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
67.建物解体工事について
68.土地の分筆と合筆とは
69.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
70.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
71.売買で所有権移転登記をする意味
72.住居表示実施による住所変更登記とは
73.抵当権設定と住宅ローン
74.所有者の名前が外字の場合の注意点
75.親族間での売買と贈与の比較
76.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
77.残金決済とは
78.個人間売買での価格の決め方について
79.親族間売買での価格の決め方について
80.不動産の登記簿謄本の取得方法
81.不動産の登記簿謄本の読み方
82.親族間売買と3000万円の特例
83.認知症の親と親子間売買は可能か
84.法人と代表取締役との不動産売買
85.権利証を紛失した場合の個人間売買
86.割賦契約の方法とは①
87.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
88.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
89.大家と借主間での個人間売買の方法
90.管理費を滞納したマンションの個人間売買
91.売買契約時に行う手付金の取り決め方
92.土地の一部の売買を個人間で行う場合
93.公簿売買とは 
94.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
95.不動産会社との3つの媒介契約 
96.媒介契約中に自分で売却先を見つける 
97.再建築不可物件とは
98.地主から借地を購入する
99.遺言に記載した不動産を子供に売却することはできるのか
100.第三者を介さず個人間で不動産を売買する
101.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買 
102.当事者が遠方の場合の個人間売買 
103.個人間売買の事前準備
104.個人から法人への不動産名義変更の方法
105.共有持分についての親族間売買
106.親子間売買を使った相続税対策
107.自分で親族間売買をする方法
108.親族間売買の3つの方法とは
109.共有状態・権利関係を整える方法として親族間売買
110.ホームインスペクションとは
111.ホームインスペクションの作業風景
112.親族間売買と住宅ローンまとめ
113.売主が引越しまでにやるべきこと
114.収益物件を分割払いで購入し家賃で支払う
115.親族間売買で分割払いの条件の決め方
116.分割払い期間はどれくらいにすべきか
117.分割払いの内容を途中で変更できる?
118.分割払いではいつ所有権移転できる?
119.売買代金を分割払いにしたら税金は?
120.親族間売買で分割払いにする方の特徴
121.売主へ分割払いを提案する方法
122.分割払いに金利を設定すべきか
123.親族間売買と分割払いは相性がいい理由

親族間売買の専門記事

≫ 親族間売買を行う前の心得
≫ 親族間売買の流れ・スケジュール
≫ 親族間売買はどこに頼むのか?
≫ 親族間売買に向いている人って?
≫ 親族間売買は相続発生を想定して検討する
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≫ 親族間売買の分割払い中に売主か買主が死亡したら
≫ 親族に不動産を売るメリット・デメリット
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≫ 親族間売買の依頼から完了までの平均的な期間
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≫ 施設にいる親族との親族間売買
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≫ 親族間売買を税務署に相談
≫ 故人名義の不動産を親族間売買
≫ 親族間売買と売主の本人確認
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≫ 親族間売買とは
≫ 親族間売買の後にリフォーム
≫ 注文住宅を建てるため土地を親族間売買
≫ 不要な不動産を親に買い取ってもらう
≫ 不動産取得税の通知書
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≫ 仲介をつけない親族間売買は危険?
≫ 相続登記義務化と親族間売買の増加
≫ 新居購入のため現在の家を親族間売買
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当センターの個人間売買の解決事例集

1.子供が所有する投資用マンションを親が購入
2.兄が所有するマンションを兄から購入したいが手続きがよくわからない
3.隣同士で古屋付きの土地を売買したい
4.賃貸で借りている家を大家から買うことになったので個人で売買したい
5.老後資金を持たない両親のため、親が所有するマンションを購入したい
6.自己所有マンションを売却した代金で姉から戸建て住宅を購入したい
7.相続で義理の兄弟と共有になってしまった実家の持分売買
8.権利証を紛失した実家を親子で売買したい
9.親を住まわせるためにマンションの隣の部屋を買いたい
10.強制執行されそうな実家を購入して両親をそのまま住まわせたい
11.親にマンションを売った代金で新しい自宅を購入したい
12.相続争いになることが予想されるため親名義を次男へ変更しておく
13.遠方の不動産を親子間で売買したい
14.過去に売買したままで名義変更していなかった場合の手続き
15.個人名義の不動産から法人名義に変更する個人間売買
16.相続税対策の一環としての親子間売買
17.親族間での売買だけど、第三者を間に挟みたい
18.親族間売買の支払いを融資や一括払いから、分割払いへ
19.兄弟間の売買代金支払いを担保するために抵当権を設定する
20.親子間で不動産売買をするが、何をしたらいいのか分からない
21.不動産仲介を受ける必要がなくなった個人間売買
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30.お隣の親族同士で土地を親族間売買をした事例
31.両親の住み替えにあわせて実家を親子間売買する事例
32.相続登記と親族間売買を同時に解決した事例
33.リースバックを親族間売買に応用する
34.売買代金で住宅ローンを完済するケースの親族間売買
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51.2回の分割払いで行う親族間売買を解決
52.義父から戸建てを購入する親族間売買
53.職場の近くで親族間売買をしたい
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55.公正証書遺言へ切り替えて解決
56.親の近所に暮らすため親所有のマンションを購入
57.親族間売買での売買価格の決め方の相談事例
58.親の介護資金のための親族間売買
59.姉の持分を買い取る親族間売買
60.区分登記された二世帯住宅の親族間売買
61.買い手が見つからない親の不動産を購入
62.遠方の老人ホームまで出張した親族間売買
63.親のマンションを分割払いで購入する親子間売買
64.兄弟3人で共有する土地を親族間売買
65.なるべく安い売買価格で親族間売買をしたい相談
66.終活として親族間売買を活用
67.同じマンションの知人から購入する個人間売買
68.母親名義の土地を長男が購入する親族間売買
69.空き家のまま放置された家を親族間売買
70.お金のない親から実家を購入する親子間売買
71.地主から借地の土地を買い取る個人間売買
72.海外転勤する兄の家を弟が購入する親族間売買
73.税理士から依頼を受けた親子間売買を解決
74.売れない不動産を子供が購入する親族間売買
75.住宅ローンが残った子供のマンションを親が買う
76.相続した実家をお隣へ売却する個人間売買
77.両親が共有のマンションを子供が購入する親族間売買
78.なるべく早く親の不動産を売却したいご相談
79.近所に住む親族の土地を購入する親族間売買
80.姉から土地持分を買い取る親族間売買
81.海外に住む兄から持分を買い取る親族間売買
82.妻の親から家を購入したい
83.手足が不自由な親族と不動産売買
84.相続税対策としてアパートの親子間売買
85.頭金+分割払いで親族間売買した事例
86.店舗付き住宅の親族間売買
87.投資用アパートを親から分割払いで購入
88.親族で共有する土地を親族間売買で1本化
89.経済状況が困窮した息子の家を親が購入する事例
90.コロナで帰国できない兄弟で不動産売買
91.親が相続で取得した土地を子供が購入する事例
92.親から贈与を受けた資金で親族間売買
93.祖父から孫がマンションを購入する
94.遠方の叔母と親族間売買をした事例
95.売買契約に権利証を忘れてしまった事例
96.結婚する娘のマンションを親が購入する事例
97.自営業者が親族から不動産を分割払いで購入
98.夫婦間で投資用マンションの売買
99.妻が代わりにローン返済したため夫婦間売買

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・雑誌「プレジデント」2020.12.18号
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・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
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司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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