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不動産の登記簿謄本の読み方・見方
 

登記簿謄本の読み方は

不動産の登記簿謄本の読み方について。
 前回の記事(≫不動産の登記簿謄本の取得方法)では、不動産の登記簿を取得する方法を法務局所定の申請書を使って説明していきましたが、本コンテンツでは、取得した登記簿謄本の読み方・見方について、なるべく簡単に初心者向けで解説していきたいと思います。

※現在の不動産の登記簿謄本は、正しくは「登記事項証明書」と呼ばれていますが、ここではあえて昔から馴染みのある「登記簿謄本」という言い方をして解説します。

まずは登記簿謄本の見本を見てみましょう

まずは登記簿謄本の見本を見なければイメージが沸かないかと思いますので、法務省HP(参照:法務省HP 土地の登記事項証明書の様式)からダウンロードした見本を使って説明していきます。なお、画像が小さくて見にくい方は、PDFデータでご用意してありますので、そちらをダウンロードしてからご覧ください。もちろん、自分が法務局で取得してきた登記簿謄本を見比べながらでも大丈夫です。

まず、登記簿謄本は大きく分けて4つの枠に分かれてきます。

上から、順に

1.表題部の枠
2.権利部(甲区)所有権に関する事項の枠
3.権利部(乙区)所有権以外の権利に関する事項の枠
4.共同担保目録

という構成になります。
枠が分かれているということは枠ごとに意味合いが違いますので、別々に解説します。

表題部

この表題部には、その不動産の物理的な状況が記載されています。

所在地は、その不動産が存在する場所。
地番は、不動産ごとに付される通し番号のようなもの。
地目は、その土地の利用方法のようなものですが現況と地目が異なる場合もあります。
地積は、その土地の大きさですが古くに測量をした場合などは現況の地積と誤差がでる場合があります。

これらの表題部に訂正・変更したい箇所がある場合には、土地家屋調査士の方に依頼をして変更登記をしていただきます。例えば、現況が宅地で地目上は山林となっている場合には山林→宅地への地目変更登記が必要です。(関連記事 ≫個人間(親族間)売買と土地家屋調査士について

権利部(甲区)所有権に関する事項

この甲区欄には、その不動産の所有権に関するものが記載されています。登記簿をご覧いただくと下記の内容が把握できます。

1番に甲野太郎さんの所有権保存登記が平成20年10月15日付けでされていますので、この土地の一番最初の所有者は甲野太郎さんであることがわかります。そして、甲野太郎さんから法務五郎さんへ平成20年10月26日売買を原因として平成20年10月27日付けで所有権移転登記がされています。
これをまとめると、最初の所有者である甲野太郎さんが11日経過した後に法務五郎さんへ土地を売却して、現在の所有者は法務五郎さんということになります。

なお、この甲区には、差押え等の登記も入ることになりますので、もし現在の所有者の登記の後に、差押え登記が入っている場合には、その不動産が強制執行される可能性を知ることができます。

権利部(乙区)所有権以外の権利に関する事項

この乙区欄には、その不動産の所有権以外に関する権利が記載されています。登記簿をご覧いただくと下記の内容が把握できます。

乙区1番には、抵当権が設定されています。
債権者は、株式会社南北銀行(取扱店 南都支店)・債務者は法務五郎さん。
平成20年11月4日に締結をした債権額4000万円の金銭消費貸借契約の担保として、不動産に平成20年11月12日付けで抵当権設定登記をしたということです。

もし抵当権が設定された不動産を購入しようと考えた場合、売主にこの抵当権を抹消していただく必要がありますので、売買契約前に必ず登記簿を確認をするようにしましょう。(関連記事 ≫個人間売買で必要となる抵当権抹消

共同担保目録

この共同担保目録欄には、現在見ている登記簿謄本以外の不動産にも抵当権が担保として設定されているかが判断できます。
目録を見ると、特別区南都町一丁目101番の土地以外に、同所家屋番号101番の建物の記載があります。つまり、今見ている土地以外にこの建物についても共同担保として抵当権が設定されていることがわかります(同所にあるから、土地の上に建物が建っているであろうと推定できる)。
もし万が一、4000万円の債務を滞納等をすれば、土地と建物がまとめて強制執行される可能性があるということになります。

この共同担保目録は、他の不動産との担保関係を知ることを主な目的としますが、これを使って私道部分・公衆用道路や集会場・ゴミ置き場といった不動産に附随する物件を特定するために使用することができます。応用となるので少し難しいとは思いますが、こちらの記事の登記事項証明書による確認方法の部分が参考になると思います。≫売買で公衆用道路の登記漏れをなくすための確認方法

不動産の登記簿謄本の読み方や見方のまとめ

このように、不動産の登記簿謄本は現在の権利関係だけではなく、その不動産の過去の履歴までを見ることができますので、いわば不動産の履歴書のようなものと考えることができます。
不動産の登記簿謄本は、売買を行う上でとても重要なものです。不動産の物理的状況・現在の所有者・阻害権利・担保関係などを知ることができますので、これから個人間売買をしようと考えられている方は、まず登記簿謄本を法務局で取得し、閲覧してから売買を検討されるようにしましょう。
 

※当センターからお願い
 こちらの記事を読んで登記簿謄本の取得方法を質問するためにお電話をいただくことがありますが、当センターは法務局ではありませんので、そういった登記簿謄本の取得に関するご質問は一切受け付けておりませんのでご遠慮下さい。

 

 なお、「個人間売買」のことをもっと詳しく知りたい方のために、不動産の個人間売買・親族間売買に関する当センター事例集・情報・基本知識から応用知識、参考資料や見本など、当サイトのありとあらゆる情報を詰め込んだ総まとめのページがありますので、下記をクリックしてそのページへとお進みください。

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「どういった手順で進めていいのか。」「何を基準にして売買価格を決めればいいのか。」「売主と買主はそれぞれ何を準備すればいいのか。」などなど、人生何度とない不動産売買ですから、わからないことがあって当然です。売買が決まったのなら、まずはご相談ください。当センターの国家資格者が一括してお客様をサポートさせていただきます。
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14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
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