不動産の個人間売買をするなら当センターへお任せください!売買契約書の作成から法務局の登記申請まで、当センターが経験してきた事例をいかして一括サポート!

不動産の個人間売買・親族間売買を検討する人のための専門サイト

個人間売買サポートセンター

横浜市西区北幸2-10-36 KDX横浜西口ビル1階(横浜駅)
東京都台東区東上野4-16-1 横田ビル1階(上野駅)
運営:行政書士法人よしだ法務事務所

東京・横浜のお問い合わせ番号は
03-5830-3458

045-594-7077

営業時間

9:00~18:00(土日祝除く)

メールでのお問合せは24時間可

割賦契約・分割払いについて③

割賦契約・分割払いについて③
…分割払い(割賦契約)を利用する場合の4つの注意点

分割払い(割賦契約)の注意点

不動産売買で分割払い(割賦契約)の方法を利用する場合の注意点について。
 前の記事では、親族間売買が分割払い(割賦契約)に向いている理由を説明しました。(前回記事 ≫分割払い(割賦契約)の方法が親族間売買に向いている理由について
 このページでは、分割払い(割賦契約)を利用する場合に避けては通れない注意点について解説していきます。

 メリットだけではない気をつけるべき点も多い分割払い(割賦契約)の方法。一体どんな注意点があるのか?

不動産売買で分割払い(割賦契約)を行う場合の注意点

分割払い(割賦契約)の方法を使うためには、いくつかのハードルをクリアしなければいけません。もし、これからご自身が分割払い(割賦契約)の方法を使いたいと考えるのなら、注意点を確認したうえで全てをクリアすることができるのかを検討してください。

注意点①…売主に住宅ローンが残っている場合には銀行の承諾が必要

売主が何らの債務がなく既に住宅ローンを完済しているのなら全く問題ありませんが、売主側に残債があり抵当権が残っている状態では問題があります。それは、住宅ローンを借りるときに金銭消費貸借契約を締結(いわゆる「金消契約」)しますが、この契約条項の中に、「銀行に承諾なく勝手に不動産の名義変更をしてはいけない。」といった文言が漏れなく記載されているからです。もし万が一銀行の承諾を得ることなく、親族間売買を行った場合には、売主は一括返済を求められる危険性があります(ちなみに、銀行は間違いなく承諾をしてくれませんので、承諾を求めるだけ時間の無駄です)。よって、売主側に残債があり抵当権が設定されている場合には基本的に分割払い(割賦契約)の方法を使うことはできません。

[解決方法]
売主側に残債がある場合には、まずはこの残債をなくすことを最優先に考えるしかありません。売主側で住宅ローンの残債を支払って完済するのか、買主側で頭金を多めに用意をして完済させるのか、売主と買主が協力しあって残債を完済させるのか、どの場合であったにせよ、残債を完済させてからでないと売買をすることができませんので、まずは住宅ローンを完済させる方法を検討するしかありません。

注意点②…長期に渡る分割払いを無利息にすると利息分が贈与扱いに

通常、長期に渡る高額な借入をする場合には、利息を取るのが当然であると考えられますが、親族間での割賦契約の場合には、あえて利息を定めることなく無利息にしようと考えるかもしれません(むしろ利息のことまで考えられていないでしょう)。しかし、無利息にしてしまうと、その利息分を贈与したのではないかと税務署に見られてしまう可能性があります。どれだけの金額・期間を分割払いにしたら利息分が贈与と見られてしまうのかは、残念ながら確実な基準はありません。

[解決方法]
無利息にしてしまうとさすがに税務上利息分についてのみなし贈与のリスクがありますので、一般相場での利息を付ける方法があります。例えば、現在の金融機関の住宅ローンの金利相場を参考にしたり、法定利息を基準にしたりする方法もあります。どれだけの利息を付ければ安全かはわかりませんが、全くの無利息よりもリスクは回避できると思います。

注意点③…売主側が分割払い(割賦契約)について承諾してくれない

基本的な考え方として、不動産を分割払い(割賦契約)の方法で売買するということは、買主に大きなメリットがある反面、売主側にはデメリットでしかありません。なぜなら、一般的な売買を行えば、買主から売買代金が一括で支払われることになりますが、分割払いの方法を認めると、所有権だけを買主側に取られて売買代金が支払われない危険性が生じます。また、代金の支払いが長期に及ぶことになりますので、売買代金分のまとまった金銭を運用することができなくなり、運用益を逃すことになります。このようなデメリットやリスクを売主が承諾してくれることが分割払い(割賦契約)のカギとなります。
他人間で分割払い(割賦契約)の方法をやること自体に無理がありますので、実務上は親子や兄弟といった血の繋がりのある関係での売買の場合に、分割払い(割賦契約)の方法を利用することが多いようです。

[解決方法]
売主側がなぜ分割払い(割賦契約)の方法を嫌がるのかというと、ずばり代金の支払いが滞ることを恐れるからです。分割払いというのは、ある意味で金銭の貸し借りのようなものですから、支払いが途中でとまってしまうリスクを考えるのは当たり前の話です。
では、売主側にも何らかの担保を提供をすれば承諾をもらえる可能性が高まります。ここで解説をすると長くなってしまうので後述しますが、売買契約書を公正証書(強制執行認諾文言付き)にする方法と、割賦契約自体を金銭消費貸借と同様に考え、売買対象不動産に抵当権を設定する方法(年月日割賦契約を原因とする)が考えられます。これらを利用することで、売主側には担保が残りますので、もし万が一分割払いが支払われなくなったとしても、不動産に強制執行することで、分割払いの残金を回収することができます。これにより、安心して売主に分割払いを認めてもらえるようになります。ただし、個人が抵当権を設定すること自体はあまりお勧めすることはできませんので、なるべくならこれら方法を使わずに売主に承諾をもらった方がいいと思われます。

注意点④…家族の仲が悪く相続時に遺産分割で揉める可能性がある場合

これは親子のような親族間売買がメインになってくる注意点かもしれません。たとえば、親が売主で子供が買主となる親子間売買を分割払い(割賦契約)の方法で行ったとします。そして時が経ち親が死亡をして、いざ遺産分割をしようと相続人が考えた時に、親が所有していると思っていた不動産が子供名義に変更されていたらどうでしょう。他の相続人は良い気はしないはずです。もしかしたら、相続人がその売買を調べて色々と掘り返してくるかもしれませんし、場合によっては売買自体が無効だと主張してくるかもしれません。それが分割払い(割賦契約)であったとしたら、今までの代金支払いを証明しろと言われる可能性だってありえます。分割払い(割賦契約)の方法をするのであれば、推定相続人関係や家族同士の仲が悪い場合には、相続時に揉め事にならないよう慎重な判断が必要になってきます。

[解決方法]
これから親族間売買で分割払い(割賦契約)の方法を選ぼうと考えているのなら、売主と買主の推定相続人全員に売買の話を説明しておくことが一番の紛争防止となります。また、長期的な支払いになれば、当事者である売主と買主が分割期間中に死亡する可能性があり、その推定相続人が契約内容をそのまま引き継ぐことになりますので、そういった意味合いでも推定相続人全員へ説明をしておくべきでしょう。
また、親族間売買で分割払い(割賦契約)の方法をするのなら、相続時に客観的な証明ができるような書面を残しておくことが重要になります。毎月支払っていくのなら、現金払いではなく、あえて振り込みの方法をとって通帳に履歴を残すのもいいかもしれません。
ただし、できることなら相続時に争いになる可能性があるご家族の場合には、親族間売買自体はお勧めすることはできません。後々、売買を掘り返してきて、売買の内容(売買の価格・意思能力の問題等)がおかしいと主張される可能性があるからです。

売主側に担保を提供する2つの方法

上記の注意点②のところで、少し触れましたが、売主側が分割払い(割賦契約)に難色を示す場合、担保を提供をする方法があります。具体的には、

①売買契約書を公正証書(強制執行認諾文言付き)
②対象不動産に年月日割賦契約を原因とする抵当権を設定する

という二つの方法があります。
①は、「もし万が一分割払いが滞った場合には、強制執行をすることができますよ」といった内容の文言を売買契約書に盛り込むことで、売主が未払い時に残金を回収できるようにするものです。
②は、分割払いが滞った時に、抵当権を実行することで、その不動産を強制執行して、残金を回収するものです。この方法では、登記簿上に抵当権が残るため、全ての分割代金を完済した時に抵当権を抹消する手間が発生しますが、第三者から見ても分割払いが明らかとなるため、売主側が死亡をしたとしても分割払いの請求権としてきちんと相続人へ引き継がれるメリットがあります(①の方法では、売主側の相続人が売買契約書の存在を知らなければ分割払いの事実自体がわからず、引き継がれない危険性がある)。ただし、これらの方法は当センターの報酬以外にも公証役場や抵当権設定という費用が発生しますので、売主が分割払い(割賦契約)に難色を示した場合のみに使うようにして、なるべくシンプルな不動産取引で進める方がいいと思います。

 なお、他には所有権留保(売主に所有権を残して代金完済時に買主へ所有権を移転する)という非典型担保契約も検討する余地がありますが、当センターではこの法律構成を使っていません。長期に及ぶ分割払いになると、途中で売主または買主が死亡する可能性があり、相続時の権利が不明確となり、また、売買代金完済時まで当センターが関与することができないため、所有権移転登記を対応することができないことが理由です。

当センターが分割払い(割賦契約)の方法による個人間売買をサポートします!

割賦契約の方法も利用した不動産売買は、単に不動産取引実務に留まらず、様々な法律上の論点が入り組んでおり、経験と知識が必要になってきます。
どういったリスクが潜んでいるのかの判断が難しい割賦契約について、当センターがお客様からご相談を受け、割賦契約のコンサルサポートを行うことができます。

 なお、「個人間売買」のことをもっと詳しく知りたい方のために、不動産の個人間売買・親族間売買に関する当センター事例集・情報・基本知識から応用知識、参考資料や見本など、当サイトのありとあらゆる情報を詰め込んだ総まとめのページがありますので、下記をクリックしてそのページへとお進みください。

『当サイト内の個人間売買・親族間売買に関するコンテンツまとめ』ページはこちら

個人間売買と親族間売買のお役立ち情報

不動産の個人間売買・親族間売買なら
横浜・東京の当サポートセンターへお任せください!

当サポートセンターは、よしだ法務事務所が運営しております。
不動産会社の関与がない個人での不動産売買であったとしても、司法書士等の国家資格者を入れるべきというのは本サイトをご覧頂いた方々には説明不要でしょう。
「どういった手順で進めていいのか。」「何を基準にして売買価格を決めればいいのか。」「売主と買主はそれぞれ何を準備すればいいのか。」などなど、人生何度とない不動産売買ですから、わからないことがあって当然です。売買が決まったのなら、まずはご相談ください。当センターの国家資格者が一括してお客様をサポートさせていただきます。
 ご相談は、お電話または問い合わせフォームより随時お受けしておりますので、ご自身の最寄りの各オフィスへ直接お問い合わせください。

個人間売買・親族間売買の面談予約は
下記から最寄りの各オフィスへ直接お問合せください。

個人間売買 横浜

横浜オフィスへの面談予約はこちら

横浜駅西口より徒歩5分

045-594-7077

電話受付:9:00~18:00(土日祝除く)

個人間売買 東京

東京オフィスへの面談予約はこちら

上野駅入谷口より徒歩3分

03-5830-3458

電話受付:9:00~18:00(土日祝除く)

個人間・親族間売買の知識まとめBOX

1. 不動産の仲介手数料はどれくらい?
2. 土地売却に伴い発生する境界確定とは
3. 売買登記の登録免許税を計算方法は
4. 売買登記の登録免許税の減税
5. 住宅用家屋証明書とは
6. 重要事項説明書について
7. 近隣トラブルと不動産売却
8. マンションの個人間売買の注意点  
9. 戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.違法建築物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
53.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
54.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
55.個人間売買・親族間売買と税理士 
56.個人間売買・親族間売買の依頼について
57.不動産売買契約に必要なもの
58.遠方不動産を個人間売買
59.親子間売買まとめ
60.兄弟間売買まとめ
61.中古マンションの価値と個人間売買
62.個人間売買は更地がいいか
63.建物滅失登記とは
64.一般的な不動産売却の流れと期間
65.登記済権利証と登記識別情報の違い
66.投資用不動産の個人間売買・親族間売買
67.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
68.建物解体工事について
69.土地の分筆と合筆とは
70.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
71.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
72.売買で所有権移転登記をする意味
73.住居表示実施による住所変更登記とは
74.抵当権設定と住宅ローン
75.所有者の名前が外字の場合の注意点
76.親族間での売買と贈与の比較
77.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
78.残金決済とは
79.個人間売買での価格の決め方について
80.親族間売買での価格の決め方について
81.不動産の登記簿謄本の取得方法
82.不動産の登記簿謄本の読み方
83.親族間売買と3000万円の特例
84.認知症の親と親子間売買は可能か
85.法人と代表取締役との不動産売買
86.権利証を紛失した場合の個人間売買
87.割賦契約の方法とは①
88.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
89.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
90.大家と借主間での個人間売買の方法
91.管理費を滞納したマンションの個人間売買

面談のご予約はこちら!

お問い合わせ

事前予約制の面談予約はこちら

横浜オフィスはこちらへ

045-594-7077

東京オフィスはこちらへ

03-5830-3458

お気軽にお問合せ・ご相談ください。

 よしだ法務グループ代表紹介

司法書士・行政書士 吉田隼哉

神奈川県司法書士会(第1786号)
神奈川県行政書士会(第5136号)

「ネットが普及した近年、個人での不動産売買は今後増加し、それに対応することができる専門家の必要性も増えていくはずです。個人間・親族間のことなら当センターへお任せください!」
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

横浜オフィスのアクセス

横浜の個人間売買

045-594-7077

〒220-0004
横浜市西区北幸2-10-36 KDX横浜西口ビル1階(ハマボールそば)
行政書士法人よしだ法務事務所 横浜オフィス

お客様専用の駐車場あり

アクセス印刷用ページはこちら

東京オフィスのアクセス

東京の個人間売買

03-5830-3458

〒110-0015
東京都台東区東上野4-16-1
横田ビル1階
行政書士法人よしだ法務事務所 東京オフィス

アクセス印刷用ページはこちら

当センターを画像でご紹介

横浜オフィスのご紹介

個人間売買 神奈川

個人間売買 東京

個人間売買 相談

横浜駅からも便利なKDX横浜西口ビル1階にございます。

東京オフィスのご紹介

JR上野駅そば。コンクリ打ちっぱなしのオシャレなビルが目印です。

当センターの専門家をご紹介

横浜オフィス代表 吉田隼哉

司法書士

司法書士・行政書士・簡易裁判所訴訟代理権試験に合格し、司法書士よしだ法務事務所(横浜)と行政書士法人よしだ法務事務所(横浜・上野)を開業、代表を務める。不動産登記や不動産絡みの相続の分野を得意とし、当センターでは不動産登記申請を担当。
 ≫司法書士吉田隼哉のプロフィール

東京オフィス代表 松浦祐大

行政書士

行政書士・宅地建物取引士の資格を持ち、個人間売買のサポートを行う。平成28年、行政書士法人よしだ法務事務所の支店長へ就任し、行政書士業務を行う。当センターでは主に契約関係書類の作成を担当する。
 ≫行政書士松浦祐大のプロフィール

当センターの業務対応エリア

神奈川 東京 千葉 埼玉

神奈川・東京を中心として一都三県に対応!

神奈川県エリア

横浜市中区・西区・南区・神奈川区・保土ヶ谷区・鶴見区・金沢区・磯子区・青葉区・緑区・戸塚区・泉区・港北区・都筑区・栄区・港南区・旭区・瀬谷区・藤沢市・鎌倉市・茅ヶ崎市・川崎市・横須賀市・逗子市・三浦市・小田原市・平塚市・秦野市・厚木市・伊勢原市・大和市・海老名市・座間市・綾瀬市・相模原市、他

東京都エリア

新宿区・千代田区・中央区・文京区・渋谷区・目黒区・江東区・墨田区・江戸川区・葛飾区・足立区・北区・荒川区・板橋区・豊島区・練馬区・中野区・杉並区・世田谷区・港区・品川区・大田区・台東区・小平市・西東京市・武蔵野市・三鷹市・府中市・調布市・立川市・町田市・八王子市、他

千葉県・埼玉県エリア

神奈川・東京に限らず、千葉・埼玉の業務対応も可能です。お気軽にお問い合わください!

相続の司法書士よしだ法務事務所

行政書士法人よしだ法務事務所

遺産承継サポートセンター

横浜・東京で相続なら