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親族間売買の分割払い中に売主か買主が死亡したら

親族間売買の分割払い中に売主か買主が死亡したら

分割期間中の売主買主の死亡リスク

分割払いの方法で親族間売買をした場合に売主(または買主)が死亡したらどうなると思いますか?

普通の他人同士の不動産売買ではまずありえない分割払いの方法ですが、親族間売買のケースでは多く利用されています。

親族間という前提の関係性があるからこそ許される分割払いの方法ですが、やはり普通の一括払いに比べるとリスクが高いことは否めません。

分割払いのリスクの中でも最も顕在化しやすいものは「分割払い中の売主または買主の死亡」だと思います。
では、親族間売買を分割払いで行った場合に、当事者(売主か買主)が死亡した場合の法律関係・問題・対応策など、本ページで解説していきたいと思います。

分割期間中に死亡してしまった法律関係

まずいきなりですが、分割期間中に当事者が死亡した場合の法律関係についてみていきましょう。わかりやすくするため事例を使って説明していきます。

[前提事例]
・家族関係は、両親と子供3人(長男・次男・長女)。
・2010年4月1日、売主を父親・買主を長男とする親族間売買を行った。
・売買の内容は、売買価格1200万円・月10万円(年間120万円)の10年分割払い。
・しかし、5年経過の末日である2015年3月31日に父親が死亡した。

この事例では、父親が分割払いの期間中に死亡していますが、亡父親(売主)としては残り600万円を請求する権利を残して死亡しています。対して、長男(買主)は、残りの600万円の分割金が残ってしまっています。

このケースを法律的に考えると、亡父親は600万円の請求権を残した状態として死亡しており、その600万円の分割払い請求権が亡父親の相続財産に含まれることになります。
そして、亡父親の相続人の法定相続分は、母親6分の3・長男次男長女が各6分の1ですから、以下の内容で相続人が分割払い請求権を相続します。

母親→長男(300万円)
長男→長男(100万円)
次男→長男(100万円)
長女→長男(100万円)

ここで一つ疑問が生じると思います。
長男が長男に100万円を請求する構図が出来上がってしまっています。自分が自分にお金を請求するという状況はありえないことですから、この長男分の請求権は法律的に「混同」によって消滅します。混同については以下の条文を参照してください。

民法第520条

債権及び債務が同一人に帰属したときは、その債権は、消滅する。ただし、その債権が第三者の権利の目的であるときは、この限りでない。

債権と債務が同一人になった場合、当該債権を残しておくのは無意味であるから消滅をさせてしまう条文です。今回の事例でいえば、長男が長男に請求する100万円の部分です。

つまり、結論でいえば分割払いの期間中に父親が死亡したことによって

母親→長男(300万円)
次男→長男(100万円)
長女→長男(100万円)

といった債権債務の関係が出来上がることになります。
長男からすれば、上記の割合で母親と次男と長女に分割払いを続ければいいのです。
しかし、実際問題として、長男が毎月3人に分けて支払うのは非常に手間ですし振込手数料も高額になってしまいます。
その手間をなくすために何か方法はないのでしょうか?

遺産分割協議によって分割払いの請求権を一本化

前述したように、分割払い請求権は相続財産に含まれますので、遺産分割の対象となります。
今回の事例でいえば、例えば、遺産分割協議によって母親に分割払い請求権を相続させることにして、長男は母親にだけ支払えばいいだけの形にすれば分割払いの支払いの手間を減らすことができると思います。

他には、遺産分割協議により長男に分割払い請求権を相続させて混同消滅させることもできますし、相続後に支払い方法の変更をすることも検討できます。
父親が亡くなってしまったことで状況も変わってくることでしょう。その場で家族間で話し合いを行い、分割払いの期間や金額を変える等の話し合いをされるといいかもしれません。
ただし、上記の事例では、家族間で相続関係が発生していますので、一つのファミリー内で解決・話し合いができますが、他の親族関係では非常に厄介です。

例えば、叔父と甥の売買、いとこ同士の売買、兄弟間の売買などです。
これらの場合では、自分の家族以外の人が相続人になる可能性が出てくるわけですから、分割払いの請求権が血のつながらない当事者の配偶者や、当事者の子供などに飛んでいってしまう問題がでてきます。

親族の関係性が遠くなればなるほど話し合いが難しくなるので、もし分割払いの方法で親族間売買をしたいとお考えでしたら売主と買主の推定相続人の範囲を考えたうえで売買を進める必要がでてきます。

親族間では分割払いの履歴が曖昧になりがち

銀行に住宅ローンを支払っている場合には、銀行側が支払い状況を管理してくれているのであまり気にする必要がないかもしれませんが、親族間売買では売主と買主がそれぞれ自分で支払い状況を管理していかなければいけません。

毎月きちんと期限内に支払いが行われているか、滞納はないか、残債はいくらあるのか等。親族間ではそのような事務的な部分が適当になりがちです。
「今月厳しいから来月にまとめて払っていい?」
「いま手元にお金がないからボーナスでまとめて払いたいんだけど」
「実は先月払えなかったから今月まとめて払っておいたよ。」

銀行や第三者相手ではありえないことですが、親族間だと「大丈夫だろう」という意識の甘さが出てきてしまうものです。滞納された側も親族だからと許してしまうこともあるでしょう。
支払い時期が一度狂ってしまうと分割払いがどうなっているのか当事者すらわからなくなってしまうこともありえます。

親族間であっても、必ず振込の方法で分割払いを払う(手数料をケチらない)などして支払いの履歴を残すことが重要になります。
もし、分割期間中に当事者が死亡してしまったら、本当に支払っていたのか履歴(証明)がなければ、遺産分割の話し合いで揉めてしまう種になりえます。

一番確実な方法としては分割払いを振り込む口座を売主に作ってもらって、そこに買主が毎月振り込む方法がいいと思います。

 履歴が曖昧になるのを防ぐ解決法をご紹介

支払いの履歴が曖昧になってしまうのを回避する最も有効な方法は、売主に分割払いを支払う専用の新しい預金口座を作ってもらうことです。
専用口座で分別管理することで、何月何日にいくら支払ったのか、滞納がないのか、ひと目でわかります。
また、買主としても利用しやすい銀行口座(振込手数料がかからない、家が近い銀行)を指定することで、買主にとってもメリットを享受することができます。
もし分割払いの方法を利用するなら、必ず売主に分割払い専用口座を作ってもらうようにしましょう。

分割払いはなるべく短期的な期間を設定せよ

ここまで分割払いのリスクを説明しましたが、やはり分割払いの期間が長ければ長いほど、当事者が死亡するリスクが増えていきます。

毎月に自分がいくら支払えるのかに目がいきがちですが、売主と買主の年齢・健康状態・推定相続人の関係性・資産状況(相続税の基礎控除以上か)など、総合的に判断をしたうえで分割払いの期間を検討するべきです。
中には、親が60歳を超えているのに、30年以上の分割期間を設定しようと考える方もいます。それではさすがに相続発生リスクが高いので、やめておくべきだと考えます。(家族間で仲が良くて、親族間売買の話をきちんとしておくことができるなら検討の余地はあります)

どの程度の分割期間にすべきか、自分たちでは判断が難しいところもあると思います。
もし分割払いで親族間売買をしようかお考えでしたら、当センターまでご依頼いただければアドバイス等を行うことができますので、当センターの活用もぜひご検討いただければと思います。

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親族間での不動産売買は非常に特殊で専門性の高い分野です。不動産取引のプロとされる不動産屋でさえも滅多に経験するようなものではありません。
しかし、親族間での不動産売買に専門特化した当センターでは、毎月何件もの親族間売買を行っておりますので、様々な親族間売買の事例に対応することが可能です。
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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

1.不動産の仲介手数料はどれくらい?
2.土地売却に伴い発生する境界確定とは
3.売買登記の登録免許税を計算方法は
4.売買登記の登録免許税の減税
5.住宅用家屋証明書とは
6.重要事項説明書について
7.近隣トラブルと不動産売却
8.マンションの個人間売買の注意点  
9.戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.違法建築物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
52.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
53.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
54.個人間売買・親族間売買と税理士 
55.個人間売買・親族間売買の依頼について
56.不動産売買契約に必要なもの
57.遠方不動産を個人間売買
58.親子間売買まとめ
59.兄弟間売買まとめ
60.中古マンションの価値と個人間売買
61.個人間売買は更地がいいか
62.建物滅失登記とは
63.一般的な不動産売却の流れと期間
64.登記済権利証と登記識別情報の違い
65.投資用不動産の個人間売買・親族間売買
66.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
67.建物解体工事について
68.土地の分筆と合筆とは
69.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
70.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
71.売買で所有権移転登記をする意味
72.住居表示実施による住所変更登記とは
73.抵当権設定と住宅ローン
74.所有者の名前が外字の場合の注意点
75.親族間での売買と贈与の比較
76.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
77.残金決済とは
78.個人間売買での価格の決め方について
79.親族間売買での価格の決め方について
80.不動産の登記簿謄本の取得方法
81.不動産の登記簿謄本の読み方
82.親族間売買と3000万円の特例
83.認知症の親と親子間売買は可能か
84.法人と代表取締役との不動産売買
85.権利証を紛失した場合の個人間売買
86.割賦契約の方法とは①
87.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
88.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
89.大家と借主間での個人間売買の方法
90.管理費を滞納したマンションの個人間売買
91.売買契約時に行う手付金の取り決め方
92.土地の一部の売買を個人間で行う場合
93.公簿売買とは 
94.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
95.不動産会社との3つの媒介契約 
96.媒介契約中に自分で売却先を見つける 
97.再建築不可物件とは
98.地主から借地を購入する
99.遺言に記載した不動産を子供に売却することはできるのか
100.第三者を介さず個人間で不動産を売買する
101.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買 
102.当事者が遠方の場合の個人間売買 
103.個人間売買の事前準備
104.個人から法人への不動産名義変更の方法
105.共有持分についての親族間売買
106.親子間売買を使った相続税対策
107.自分で親族間売買をする方法
108.親族間売買の3つの方法とは
109.共有状態・権利関係を整える方法として親族間売買
110.ホームインスペクションとは
111.ホームインスペクションの作業風景

当センターの個人間売買の解決事例集

1.子供が所有する投資用マンションを親が購入
2.兄が所有するマンションを兄から購入したいが手続きがよくわからない
3.隣同士で古屋付きの土地を売買したい
4.賃貸で借りている家を大家から買うことになったので個人で売買したい
5.老後資金を持たない両親のため、親が所有するマンションを購入したい
6.自己所有マンションを売却した代金で姉から戸建て住宅を購入したい
7.相続で義理の兄弟と共有になってしまった実家の持分売買
8.権利証を紛失した実家を親子で売買したい
9.親を住まわせるためにマンションの隣の部屋を買いたい
10.強制執行されそうな実家を購入して両親をそのまま住まわせたい
11.親にマンションを売った代金で新しい自宅を購入したい
12.相続争いになることが予想されるため親名義を次男へ変更しておく
13.遠方の不動産を親子間で売買したい
14.過去に売買したままで名義変更していなかった場合の手続き
15.個人名義の不動産から法人名義に変更する個人間売買
16.相続税対策の一環としての親子間売買
17.親族間での売買だけど、第三者を間に挟みたい
18.親族間売買の支払いを融資や一括払いから、分割払いへ
19.兄弟間の売買代金支払いを担保するために抵当権を設定する
20.親子間で不動産売買をするが、何をしたらいいのか分からない
21.不動産仲介を受ける必要がなくなった個人間売買
22.売買の当事者の一方が高齢のため、契約場所が限られる
23.元夫婦間の不動産売買
24.義父からマンションを購入したい
25.土地のみの親子間売買(建物は子名義)
26.親が所有する駅前の収益物件を子供が購入
27.父親が所有する戸建てを購入したい
28.共有不動産の持分売買をする事例
29.姉妹間でマンションの親族間売買をしたい
30.お隣の親族同士で土地を親族間売買をした事例
31.両親の住み替えにあわせて実家を親子間売買する事例
32.相続登記と親族間売買を同時に解決した事例
33.リースバックを親族間売買に応用する
34.売買代金で住宅ローンを完済するケースの親族間売買
35.寝たきりの父親が所有する家を親族間売買
36.親族間贈与と親族間売買を併用した事例
37.兄弟共有のアパート持分を親族間売買
38.融資を断られ分割払いに変更した親族間売買
39.ホームインスペクション(住宅診断)後に親族間売買
40.両親が共有のマンションを子供が購入する事例
41.途中までやって断念した親族間売買を解決
42.関係性が良くない親子間売買の相談
43.親に頼まれて子供が実家を購入する親族間売買
44.ワンルームマンションを兄弟間で売買する事例
45.建物を解体して更地にしてから親族間売買
46.2世帯住宅を建てる前提として親族間売買
47.親族との共有解消を目的とした親族間贈与
48.私道持分を近所の親族から買い取る親族間売買
49.結婚して苗字が変わった姉との親族間売買を解決
50.施設の入居費捻出のため親の戸建てを子供が購入
51.2回の分割払いで行う親族間売買を解決
52.義父から戸建てを購入する親族間売買
53.職場の近くで親族間売買をしたい
54.共有不動産の名義を1本化するための親族間売買
55.公正証書遺言へ切り替えて解決
56.親の近所に暮らすため親所有のマンションを購入
57.親族間売買での売買価格の決め方の相談事例
58.親の介護資金のための親族間売買
59.姉の持分を買い取る親族間売買
60.区分登記された二世帯住宅の親族間売買
61.買い手が見つからない親の不動産を購入
62.遠方の老人ホームまで出張した親族間売買
63.親のマンションを分割払いで購入する親子間売買
64.兄弟3人で共有する土地を親族間売買
65.なるべく安い売買価格で親族間売買をしたい相談
66.終活として親族間売買を活用
67.同じマンションの知人から購入する個人間売買
68.母親名義の土地を長男が購入する親族間売買
69.空き家のまま放置された家を親族間売買
70.お金のない親から実家を購入する親子間売買
71.地主から借地の土地を買い取る個人間売買
72.海外転勤する兄の家を弟が購入する親族間売買
73.税理士から依頼を受けた親子間売買を解決
74.売れない不動産を子供が購入する親族間売買
75.住宅ローンが残った子供のマンションを親が買う
76.相続した実家をお隣へ売却する個人間売買
77.両親が共有のマンションを子供が購入する親族間売買
78.なるべく早く親の不動産を売却したいご相談
79.近所に住む親族の土地を購入する親族間売買
80.姉から土地持分を買い取る親族間売買

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司法書士・行政書士 吉田隼哉

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「ネットが普及した近年、個人での不動産売買は今後増加し、それに対応することができる専門家の必要性も増えていくはずです。個人間・親族間のことなら当センターへお任せください!」
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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