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親族間売買と銀行融資(住宅ローン)

親族間売買で銀行融資(住宅ローン)を受けるハードルの高さ

親族間売買と銀行融資(住宅ローン)

 親族間(親子・兄弟・夫婦・親戚など)で不動産売買を行おうと考えた場合に一番の問題となるのは買主の資金調達の問題です。

 買主となる親族が現金一括で売買代金を用意することができるのなら一切の問題は生じませんが、数千万円のお金をキャッシュ払いできる方は世の中そう多くはないでしょう。

 ここでは、親族間売買で問題となる銀行融資(住宅ローン)についてを中心に解説していきたいと思います。

なぜ銀行は親族間売買の融資に消極的なのか?

 通常の売買と同様に親族間での売買も、それぞれの金融機関の規定に基づいた審査基準(借入者の年収・勤続年数・勤務先規模・生活状況、保証人の有無や物件担保評価など)をクリアをしなければいけません。また、親族間売買では通常の売買よりも金融機関は高いハードルを設けています。

 融資をする側の銀行としては、一般的に親族間での所有権移転をする理由が相続(または贈与)であるにも関わらず、なぜわざわざ親族間での売買を行うのか疑問が生じます。
また、売買に見せかけて融資を受けることにより他の目的への資金調達に使われないか疑われることもあるでしょう(住宅ローンの金利は安い)。自己居住用不動産の融資として貸し付けるはずの住宅ローンを他の目的に使われてしまう可能性がありますので、銀行が親族間売買に消極的になる理由がわかるはずです。

 あと、親族間売買では市場価格から乖離した金額で売買をする恐れがありますので、融資の審査基準を定めるのが難しく、金額の妥当性・根拠が求められてきます。

 銀行が親族間売買に消極的な理由は上記のとおり色々とありますが、親族間売買での融資利用はほぼ通らないのが実務上の取扱いです。
そもそもですが、何らのツテがないまま銀行へ親族間売買の相談を行ったとしても、門前払いされてしまいます。

親族間売買でも融資が通ることが希にある

親族間売買でも融資が通る特殊な人達

 親族間売買の融資はほぼ通らないと先にお伝えしましたが、100%融資が利用できないわけではありません。
当事務所としても、数は多くはありませんが、何度か融資を利用して親族間売買を完成させてきております。

どんな方々が融資を通るのかというと、以下のようなケースです。

(1)非常に属性の良い方
年収が高い、経営者、医師や弁護士、といった方の場合には、その人自身の担保価値が高いので、親族間売買であったとしても融資が通ることがあります。

(2)金融機関との付き合いがある方
融資を相談する金融機関と何らかの付き合い(勤務先と取引がある、事業融資を利用しているなど)がある場合には、前提としての信頼関係が構築されていますので、親族間売買であっても融資が通ることがあります。

(3)その他
親の代から取引をしていた、支店長と知り合い、過去に融資を受けていたなど、その他の事情でも親族間売買で融資が通ることがあります。

上記を見ていただければわかるかと思いますが、いずれも特殊な人達ですから、これらに当てはまらない人の方が多いと思います。

銀行では門前払い??

上記のような特殊な事情があればもしかしたら融資を通すことができる場合があるかもしれませんが、残念ながら、ほとんどの人は親族間売買で融資を受けたいと一言いえば門前払いをくらってしまいます。
リスクを恐れる保守的な銀行は、個人からきた得体の知れない親族間売買では融資の審査対象にも入れてくれません。

融資が通ったとしても不動産仲介や司法書士が必須です

 まず初期の段階で、「親族間での売買だから仲介手数料はもったいないし自分達だけでやってみよう。」と考えるかもしれませんが、それはできません。もし買主が銀行から融資を受けられたとしても、不動産会社が必須になることは諦めるしかありません。

理由としては、借入先の銀行が不動産会社作成の重要事項説明書を融資審査に要求してくるからです。
親族間売買ということで銀行が慎重になっていることも理由の一つですが、結局のところ重要事項説明書という書類の提出ができない段階で審査すら受け付けてくれませんので、不動産会社を介して進めていかなければいけないことになります。(関連記事 ≫重要事項説明書とは

 また、借入があるということは抵当権設定登記を確実に行う司法書士の存在も必須となります。司法書士は不動産登記を業として行う国家資格者です。銀行が素人の本人申請を認めるわけがありませんので、結局は司法書士も必要になってきます。このことについての詳細は、別の記事に書かれていますのでご参考にしてください。司法書士の関与が必要になる個人間売買

親族間売買と銀行融資(住宅ローン)のまとめ

 ここまで親族間売買と銀行融資の関係を解説してきたのでわかるかと思いますが、基本的には、親族間売買で融資が通ることはありません。一見さんお断りの銀行が、実態の読めない親族間売買に融資するとは考えにくいからです。

と、融資が難しい話ばかりしてしまいましたが、諦めるのはまだ早いです。
いままでは融資を利用することができなかった親族間売買ですが、長年親族間売買の実務を行ってきた当事務所が銀行と連携がとれるようになって道が開けました。

以下をご一読ください。

親族間売買で融資(住宅ローン)を使いたいと考えているお客様へ

融資利用が非常に難しい親族間売買ですが、ついに当事務所は金融機関と連携をとることができるようになりました。
条件や審査がありますが、全てをクリアすることができれば融資を利用するチャンスがあります。詳しくは以下をご覧ください。
親族間売買で融資を受けるための条件・審査など

 なお、「個人間売買」のことをもっと詳しく知りたい方のために、不動産の個人間売買・親族間売買に関する当センター事例集・情報・基本知識から応用知識、参考資料や見本など、当サイトのありとあらゆる情報を詰め込んだ総まとめのページがありますので、下記をクリックしてそのページへとお進みください。

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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

1.不動産の仲介手数料はどれくらい?
2.土地売却に伴い発生する境界確定とは
3.売買登記の登録免許税を計算方法は
4.売買登記の登録免許税の減税
5.住宅用家屋証明書とは
6.重要事項説明書について
7.近隣トラブルと不動産売却
8.マンションの個人間売買の注意点  
9.戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.違法建築物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
52.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
53.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
54.個人間売買・親族間売買と税理士 
55.個人間売買・親族間売買の依頼について
56.不動産売買契約に必要なもの
57.遠方不動産を個人間売買
58.親子間売買まとめ
59.兄弟間売買まとめ
60.中古マンションの価値と個人間売買
61.個人間売買は更地がいいか
62.建物滅失登記とは
63.一般的な不動産売却の流れと期間
64.登記済権利証と登記識別情報の違い
65.投資用不動産の個人間売買・親族間売買
66.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
67.建物解体工事について
68.土地の分筆と合筆とは
69.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
70.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
71.売買で所有権移転登記をする意味
72.住居表示実施による住所変更登記とは
73.抵当権設定と住宅ローン
74.所有者の名前が外字の場合の注意点
75.親族間での売買と贈与の比較
76.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
77.残金決済とは
78.個人間売買での価格の決め方について
79.親族間売買での価格の決め方について
80.不動産の登記簿謄本の取得方法
81.不動産の登記簿謄本の読み方
82.親族間売買と3000万円の特例
83.認知症の親と親子間売買は可能か
84.法人と代表取締役との不動産売買
85.権利証を紛失した場合の個人間売買
86.割賦契約の方法とは①
87.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
88.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
89.大家と借主間での個人間売買の方法
90.管理費を滞納したマンションの個人間売買
91.売買契約時に行う手付金の取り決め方
92.土地の一部の売買を個人間で行う場合
93.公簿売買とは 
94.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
95.不動産会社との3つの媒介契約 
96.媒介契約中に自分で売却先を見つける 
97.再建築不可物件とは
98.地主から借地を購入する
99.遺言に記載した不動産を子供に売却することはできるのか
100.第三者を介さず個人間で不動産を売買する
101.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買 
102.当事者が遠方の場合の個人間売買 
103.個人間売買の事前準備
104.個人から法人への不動産名義変更の方法
105.共有持分についての親族間売買
106.親子間売買を使った相続税対策
107.自分で親族間売買をする方法
108.親族間売買の3つの方法とは
109.共有状態・権利関係を整える方法として親族間売買
110.ホームインスペクションとは
111.ホームインスペクションの作業風景

当センターの個人間売買の解決事例集

1.子供が所有する投資用マンションを親が購入
2.兄が所有するマンションを兄から購入したいが手続きがよくわからない
3.隣同士で古屋付きの土地を売買したい
4.賃貸で借りている家を大家から買うことになったので個人で売買したい
5.老後資金を持たない両親のため、親が所有するマンションを購入したい
6.自己所有マンションを売却した代金で姉から戸建て住宅を購入したい
7.相続で義理の兄弟と共有になってしまった実家の持分売買
8.権利証を紛失した実家を親子で売買したい
9.親を住まわせるためにマンションの隣の部屋を買いたい
10.強制執行されそうな実家を購入して両親をそのまま住まわせたい
11.親にマンションを売った代金で新しい自宅を購入したい
12.相続争いになることが予想されるため親名義を次男へ変更しておく
13.遠方の不動産を親子間で売買したい
14.過去に売買したままで名義変更していなかった場合の手続き
15.個人名義の不動産から法人名義に変更する個人間売買
16.相続税対策の一環としての親子間売買
17.親族間での売買だけど、第三者を間に挟みたい
18.親族間売買の支払いを融資や一括払いから、分割払いへ
19.兄弟間の売買代金支払いを担保するために抵当権を設定する
20.親子間で不動産売買をするが、何をしたらいいのか分からない
21.不動産仲介を受ける必要がなくなった個人間売買
22.売買の当事者の一方が高齢のため、契約場所が限られる
23.元夫婦間の不動産売買
24.義父からマンションを購入したい
25.土地のみの親子間売買(建物は子名義)
26.親が所有する駅前の収益物件を子供が購入
27.父親が所有する戸建てを購入したい
28.共有不動産の持分売買をする事例
29.姉妹間でマンションの親族間売買をしたい
30.お隣の親族同士で土地を親族間売買をした事例
31.両親の住み替えにあわせて実家を親子間売買する事例
32.相続登記と親族間売買を同時に解決した事例
33.リースバックを親族間売買に応用する
34.売買代金で住宅ローンを完済するケースの親族間売買
35.寝たきりの父親が所有する家を親族間売買
36.親族間贈与と親族間売買を併用した事例
37.兄弟共有のアパート持分を親族間売買
38.融資を断られ分割払いに変更した親族間売買
39.ホームインスペクション(住宅診断)後に親族間売買
40.両親が共有のマンションを子供が購入する事例
41.途中までやって断念した親族間売買を解決
42.関係性が良くない親子間売買の相談
43.親に頼まれて子供が実家を購入する親族間売買
44.ワンルームマンションを兄弟間で売買する事例
45.建物を解体して更地にしてから親族間売買
46.2世帯住宅を建てる前提として親族間売買
47.親族との共有解消を目的とした親族間贈与
48.私道持分を近所の親族から買い取る親族間売買
49.結婚して苗字が変わった姉との親族間売買を解決
50.施設の入居費捻出のため親の戸建てを子供が購入
51.2回の分割払いで行う親族間売買を解決
52.義父から戸建てを購入する親族間売買
53.職場の近くで親族間売買をしたい
54.共有不動産の名義を1本化するための親族間売買
55.公正証書遺言へ切り替えて解決
56.親の近所に暮らすため親所有のマンションを購入
57.親族間売買での売買価格の決め方の相談事例
58.親の介護資金のための親族間売買
59.姉の持分を買い取る親族間売買
60.区分登記された二世帯住宅の親族間売買
61.買い手が見つからない親の不動産を購入
62.遠方の老人ホームまで出張した親族間売買
63.親のマンションを分割払いで購入する親子間売買
64.兄弟3人で共有する土地を親族間売買
65.なるべく安い売買価格で親族間売買をしたい相談
66.終活として親族間売買を活用
67.同じマンションの知人から購入する個人間売買
68.母親名義の土地を長男が購入する親族間売買
69.空き家のまま放置された家を親族間売買
70.お金のない親から実家を購入する親子間売買
71.地主から借地の土地を買い取る個人間売買
72.海外転勤する兄の家を弟が購入する親族間売買
73.税理士から依頼を受けた親子間売買を解決
74.売れない不動産を子供が購入する親族間売買
75.住宅ローンが残った子供のマンションを親が買う
76.相続した実家をお隣へ売却する個人間売買
77.両親が共有のマンションを子供が購入する親族間売買
78.なるべく早く親の不動産を売却したいご相談
79.近所に住む親族の土地を購入する親族間売買
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・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
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