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親族間売買を行う前の心得
 

親族間売買を行うまえに

親族間売買は、親子や兄弟など近い存在の当事者で売買を行います。
そのため気軽に話を進めることができてしまい、契約や登記、税務などの問題を放置したまま、現実の行動が先行して話が進んでしまうリスクがあります。

一般的な物の売買とは違い、不動産には登記制度があり、売買をすれば登記が必要になります。登記にはケースに応じて必要書類が変わりますし、手続きにはリスクも発生します。

また、不動産の価格は比較的高額になるため、親族といえトラブルが生じた場合に発生する損害は多額になってしまいます。そのため当事者の考えに沿った契約で、更にその契約内容を書面化した契約書を作成する必要があります。

このように、親族とはいえ不動産の売買については、通常の不動産売買(他人同士)に近い方法で進めていくことが基本です。

では、親族間で売買をする前にまず初めに心がける点は何なのか。

今回は、親族間売買を行う前に心得ておきたいことを説明したいと思います。

心得① 売買する目的をはっきりさせること

何となくという曖昧な理由で不動産のような高額な物を売買する方は、あまりいらっしゃいませんが、親族間とは言え、売買をする目的をしっかり確認することは重要です。売主は何故不動産を売却(移転)したいのか。買主は何故不動産を買い取り(欲しいのか)たいのか。そしてそれが何故親族の物件なのかをはっきりさせましょう。

<何故、親族間では売買の目的をはっきりさせる必要があるのか>

  1.  1つ目の理由が冒頭でも説明している通り、通常の売買と違い親族が当事者になる売買は話し合いが行いやすいため、また価格の決定が柔軟にできるため、話しておくべき点が曖昧なまま、不十分な状態で契約が進んでしまう恐れがあるからです(そもそも売買契約なのか、贈与契約なのかハッキリしない状況で所有権が移転していることも)。
  2.  そして2つ目が、不動産の所有権が移転した場合には、手続き面、税務面でやるべきことが多いことです。とういのも、不動産の所有権の移転の内容次第で、手続きの方法、発生する税金に影響が出るからです。目的がハッキリしないまま話を進めると間違った内容で話しが進み、手続き面、税務面に違いが生じてしまいます。

例えば、不動産を子供にあげたいのあれば贈与ですし、不動産を通常より安い価格であげたいのであれば売買と贈与になります。適正な価格で売買したいのであれば通常の売買と変わりません。

このように、不動産の所有権を移転するだけではありますが、その内容は様々です。まず、自分たちがどのような理由で不動産を移転したいかをハッキリさせ、自分達の考えに沿った手続きを進めていくことが重要です。

心得② 一度手続きを進めると元に戻すのには苦労する

売買等で不動産の所有権が移転すると、その移転の内容に従い登記をする必要があります。そして内容に従って登記がなされると、その登記の情報は国税庁や地方自治体の資産税課に通知又はその他の方法で把握されます。つまり、登記手続き完了と同時に税務の問題が発生する可能性がでてきます。
きちんとした手順を踏まずに進めてしまったことで、誤った登記を法務局に行ってしまい、誤った登記がなされ、その誤った登記に従い課税をされるので、適正な手続で進めていくことは親族間売買では必須です(通常の売買では様々な専門家が関与するため)。

そして、一度した不動産の手続きを元に戻し、やり直すは非常に大変です。一度登記が完了してしまうと取り消すことは原則出来ません。つまり、所有権を元に戻す場合は、同じ手続きをもう一度行う必要があります。この手続きにも当然手数料が発生しますので、間違っていなければ済んだはずの費用の2倍の費用が掛かります。

また、税務においても、一度発生した所有権の移転に税金は掛かりますし、更に元に戻す際にも税金が発生する可能性があります。

このように不動産の手続き、税金はその他の物の移転と違い、ミスをすると費用や手間が増えてしまいます。親族間売買では専門家が関与することが少ないので、まず親族間売買を行う前に、どのような問題・リスク(税金や登記)があるのかしっかりと調べておく必要があります。

心得③ 親族間売買は現金で購入できることが前提

不動産を移転する目的がハッキリしていて、親族間で売買をすることになった場合に、まず一番始めに確認したいことは、不動産の価格を現金で支払うことができるかです(分割支払いは除く)。

というのも、親族間で不動産を売買する場合に住宅ローンを使うことが事実上ほとんど不可能だからです。
何故かというと、理由は簡単で銀行の融資がおりないからです。
特に親子間の親族間売買では住宅ローンがおりることは非常にまれです。融資が100%通らないわけではありませんが、もし万が一融資がおりた場合は非常に属性がよい方と言えます。

なお、銀行の住宅ローンを理由する場合は、必ず不動産仲介業者の仲介が必要になりますので、親族間だけで不動産売買を行うことができず、費用(仲介手数料)が掛かることにも注意してください。
住宅ローンを利用して親族間売買を行いたい場合はまず、不動産仲介業者にいきましょう。

思っているより落とし穴が多い親族間売買

ここまで、親族間売買をする上での心得を簡単に説明してきましたが、親族間売買は落とし穴があり、気軽に進めてしまうと通常の不動産売買よりも余計な費用が掛かる可能性があります。
まず、自分達がどのような理由で、不動産を売りたい、買いたいのかをハッキリさせ、その後の手続き等に間違いが生じることが無いようにするのが親族間売買では非常に大切になってきます。
加えて、住宅ローンは基本的に利用できないこと。これに関してもご注意ください。

親族間での不動産売買のことなら当センターまでご相談ください!

親族間での不動産売買は非常に特殊で専門性の高い分野です。不動産取引のプロとされる不動産屋でさえも滅多に経験するようなものではありません。
しかし、親族間での不動産売買に専門特化した当センターでは、毎月何件もの親族間売買を行っておりますので、様々な親族間売買の事例に対応することが可能です。
もしこれから親族間での不動産売買をやりたいとお考えでしたら、是非一度当センターまでご相談ください!

親族間での不動産売買をサポートする業務案内・料金については、以下をクリックすれば詳細をご覧いただくことができます。

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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

1. 不動産の仲介手数料はどれくらい?
2. 土地売却に伴い発生する境界確定とは
3. 売買登記の登録免許税を計算方法は
4. 売買登記の登録免許税の減税
5. 住宅用家屋証明書とは
6. 重要事項説明書について
7. 近隣トラブルと不動産売却
8. マンションの個人間売買の注意点  
9. 戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.違法建築物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
53.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
54.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
55.個人間売買・親族間売買と税理士 
56.個人間売買・親族間売買の依頼について
57.不動産売買契約に必要なもの
58.遠方不動産を個人間売買
59.親子間売買まとめ
60.兄弟間売買まとめ
61.中古マンションの価値と個人間売買
62.個人間売買は更地がいいか
63.建物滅失登記とは
64.一般的な不動産売却の流れと期間
65.登記済権利証と登記識別情報の違い
66.投資用不動産の個人間売買・親族間売買
67.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
68.建物解体工事について
69.土地の分筆と合筆とは
70.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
71.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
72.売買で所有権移転登記をする意味
73.住居表示実施による住所変更登記とは
74.抵当権設定と住宅ローン
75.所有者の名前が外字の場合の注意点
76.親族間での売買と贈与の比較
77.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
78.残金決済とは
79.個人間売買での価格の決め方について
80.親族間売買での価格の決め方について
81.不動産の登記簿謄本の取得方法
82.不動産の登記簿謄本の読み方
83.親族間売買と3000万円の特例
84.認知症の親と親子間売買は可能か
85.法人と代表取締役との不動産売買
86.権利証を紛失した場合の個人間売買
87.割賦契約の方法とは①
88.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
89.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
90.大家と借主間での個人間売買の方法
91.管理費を滞納したマンションの個人間売買
92.売買契約時に行う手付金の取り決め方
93.土地の一部の売買を個人間で行う場合
94.公簿売買とは 
95.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
96.不動産会社との3つの媒介契約 
97.媒介契約中に自分で売却先を見つける 
98.再建築不可物件とは
99.地主から借地を購入する
100.遺言に記載した不動産を子供に売却することはできるのか
101.第三者を介さず個人間で不動産を売買する
102.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買 
103.当事者が遠方の場合の個人間売買 
104.  個人間売買の事前準備
105.個人から法人への不動産名義変更の方法
106.共有持分についての親族間売買
107.親子間売買を使った相続税対策
108.自分で親族間売買をする方法
109.親族間売買の3つの方法とは
110.共有状態・権利関係を整える方法として親族間売買

当センターの個人間売買の解決事例集

子供が所有する投資用マンションを親が購入
兄が所有するマンションを兄から購入したいが手続きがよくわからない
隣同士で古屋付きの土地を売買したい
賃貸で借りている家を大家から買うことになったので個人で売買したい
老後資金を持たない両親のため、親が所有するマンションを購入したい
自己所有マンションを売却した代金で姉から戸建て住宅を購入したい
相続で義理の兄弟と共有になってしまった実家の持分売買
権利証を紛失した実家を親子で売買したい
親を住まわせるためにマンションの隣の部屋を買いたい
強制執行されそうな実家を購入して両親をそのまま住まわせてあげたい
親にマンションを売った代金で新しい自宅を購入したい
相続争いになることが予想されるため親名義を次男へ変更しておきたい
遠方の不動産を親子間で売買したい
過去に売買したままで名義変更していなかった場合の手続き
個人名義の不動産から法人名義に変更する個人間売買
相続税対策の一環としての親子間売買
親族間での売買だけど、第三者を間に挟みたい
親族間売買の支払いを融資や一括払いから、分割払いへ
兄弟間の売買代金支払いを担保するために抵当権を設定する
親子間で不動産売買をするが、何をしたらいいのか分からない
不動産仲介を受ける必要がなくなった個人間売買
売買の当事者の一方が高齢のため、契約場所が限られる
元夫婦間の不動産売買
義父からマンションを購入したい
土地のみの親子間売買(建物は子名義)
親が所有する駅前の収益物件を子供が購入

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「ネットが普及した近年、個人での不動産売買は今後増加し、それに対応することができる専門家の必要性も増えていくはずです。個人間・親族間のことなら当センターへお任せください!」
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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横浜オフィス代表 吉田隼哉

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司法書士・行政書士・簡易裁判所訴訟代理権試験に合格し、司法書士よしだ法務事務所(横浜)と行政書士法人よしだ法務事務所(横浜・上野)を開業、代表を務める。不動産登記や不動産絡みの相続の分野を得意とし、当センターでは不動産登記申請を担当。
 ≫司法書士吉田隼哉のプロフィール

東京オフィス代表 松浦祐大

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行政書士・宅地建物取引士の資格を持ち、個人間売買のサポートを行う。平成28年、行政書士法人よしだ法務事務所の支店長へ就任し、行政書士業務を行う。当センターでは主に契約関係書類の作成を担当する。
 ≫行政書士松浦祐大のプロフィール

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