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個人間売買での価格の決め方
 

売買価格の決め方

個人間売買での売買価格の決め方について。
 一般的な不動産取引では、売主側が決めた売出価格で買主を広く募集します。そして、その価格に納得をした買主が買付けの申込みをして、取引成立に向けて不動産会社が調整していくこととなります。
 しかし、個人間での売買では、売主と買主が決まっているため、スタートラインからいきなり価格の交渉となります。その個人間の関係性にもよるかもしれませんが、高い価格を提示すれば買主が離れてしまうかもしれませんし、安すぎる提示をしたら売主はいい気がしません。
 不動産会社という第三者が入ってないがゆえに、価格の決め方はとてもシビアなものになります。

 お互いが納得をするためにどういった算定根拠をもとに話をすればいいのでしょうか?

客観的な数字を根拠として話をしましょう

 不動産は高額な取引です。なんとなく「3000万円でどうですか?」といったような全く根拠のないような決め方をするとお互いが納得できません。
自分が3000万円が妥当と考えるのなら、その妥当となる理由や客観的な根拠を示さなければ相手の方は納得してくれないと思います。また、一方的に希望価格を聞かれた場合であったとしても、自分がその希望価格を示した理由を説明できるようにしておく必要があります。
 マンションであれば、同一マンションで現在売りに出されている部屋があればその価格を根拠にするといいと思います。同じ間取りや同じフロアなど、なるべく売買する部屋に類似した部屋を算定根拠に使うといいです。似た間取りがなかったとしても、1平方メートルあたりの床面積の価格を算定して、その金額を根拠にしてもいいかもしれません。もし、同じマンションがなかったとしても近隣の同一エリア内で売りに出されているマンションを根拠にするのもいいでしょう。戸建てであれば、同じ住所や同じエリア内の売出類似物件を比較材料にするといいです。ただし、現在売りに出ている金額はあくまでも現在売りに出ている価格であって、実際の成約価格ではないことを留意する必要があります。

 その他には、公示価格や固定資産税評価額、路線価などを用いて売買価格を出す方法もありますが、これは市場価格と大きく異なる数字となっていることが多いので、参考に留める程度がいいかもしれません。

個人間売買をするなら市場価格より多少下がることを売主は許容すべき?

 なぜ、個人間売買をするのでしょうか?それはお互いがある程度の関係性を持っていて、他人と売買をするよりもその人と取引をしたいと考えたからだと思います。また、知っているもの同士であれば手間もかからないし仲介手数料も節約できると考えたからかもしれません。いずれにせよ、ある程度の信頼関係があってはじめて個人間売買を行おうと考えるわけですから、市場価格よりも多少金額が下がることを売主は許容すべきだと考えます(少しでも高く売りたいのなら買主を一人に絞るのではなく、広く募集をすべきです)。いわゆる、お友達価格というやつです。
 とはいえ、買主側から積極的に自分に売って欲しいと言ってくるケースもありますので一概に言えませんが(その場合は売主側の立場が強くなるので高値の交渉をできる余地があります)、個人間売買をする以上は買主が狭まり売買代金が相場よりも下がるリスクを売主は許容すべきかと思います。
 当センターの事例で、6棟の分譲地のうち、5棟を保有していて1棟だけを他人が保有しているケースがありました。この場合、5棟を保有している人は是が非でもその残りの土地を購入したいと考えますので、その土地の通常相場のおよそ1.5倍くらいの価格で個人間売買が成立したことがあります。このケースでは、6棟を全て所有してマンションを建てる計画があったため、1.5倍くらいの金額であったとしても購入をする大きな意味があったのです。
 このように売主と買主の事情によっても、価格の決め方に影響がありますので、個別具体的に価格の決め方は検討する必要があります。

あまりに一方的な金額の提示だと取引自体が成立しなくなってしまう

 売主であれば少しでも高く売りたいと思うはずですし、買主であれば少しでも安く買いたいと思うはずです。お互いが一方的に無理な金額を提示してしまうと、取引自体が成立しなくなってしまうので、相手の気持ちを考えながら調整していくといいと思います。順番としては、まずはおおよそアバウトな価格を設定して、そこから微調整していくイメージでしょうか。
 売買は相手方があってはじめて進められるものですので、自分だけの要望を一方的に押し進めるとお互いの信頼関係がなくなってしまいます。個人間売買は、お互いが納得したうえで進めていくようにしましょう。

 なお、「個人間売買」のことをもっと詳しく知りたい方のために、不動産の個人間売買・親族間売買に関する当センター事例集・情報・基本知識から応用知識、参考資料や見本など、当サイトのありとあらゆる情報を詰め込んだ総まとめのページがありますので、下記をクリックしてそのページへとお進みください。

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「どういった手順で進めていいのか。」「何を基準にして売買価格を決めればいいのか。」「売主と買主はそれぞれ何を準備すればいいのか。」などなど、人生何度とない不動産売買ですから、わからないことがあって当然です。売買が決まったのなら、まずはご相談ください。当センターの国家資格者が一括してお客様をサポートさせていただきます。
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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

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8. マンションの個人間売買の注意点  
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11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
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19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
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32.共有名義の一人が認知症になったら
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34.個人間売買の司法書士の関与 
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・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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行政書士・宅地建物取引士の資格を持ち、個人間売買のサポートを行う。平成28年、行政書士法人よしだ法務事務所の支店長へ就任し、行政書士業務を行う。当センターでは主に契約関係書類の作成を担当する。
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