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所有者の氏名が変わっている場合の売買

所有者の氏名が変わっている場合の売買について

所有者の氏名が変わっている場合の売買

所有者の氏名変更

 他の記事では、所有者の住所が変更されている場合についてご説明しましたが(所有者の住所変更についてはこちらが参考になると思います。 ≫所有者が住所変更している場合の売買について
、ここでは所有者の「氏名」が変更されている場合を中心に解説していきます。
 所有者の氏名が変更されている不動産を売買するなら、一度このページを読んでいただくと参考になると思います。

氏名が変更される場合とは

 不動産の住所が変わっていることはよくありますが、氏名が変更されていることはそこまで多くはありません。氏名変更の典型例としては、離婚又は結婚によって苗字が変更された場合だと思います。
 また、そこまで多いものではないですが、苗字だけではなく名前の部分も変更がされる場合があります。例えば、裁判所で「性別の取扱いの変更」の審判がなされた場合に「名の変更の許可」を得て性別変更後の名前に変わることがあります。また、単に正当事由を持つ者が家庭裁判所から名の変更許可を得て、名前を変更する場合もあります。これらの名前変更については下記家庭裁判所サイトが参考になると思います。
家庭裁判所HP「性別の取扱いの変更」を参照
家庭裁判所HP「名の変更許可」を参照

 離婚又は結婚によって苗字が変更された場合も、家庭裁判所の名前変更の場合にも戸籍謄本にその旨が記載されますので、その戸籍謄本によって、氏名の変更があったことを証明することができます。免許証やパスポート等といった公的証明書の訂正と同様に登記上の氏名変更についても戸籍謄本が必要となります。

売買の前提となる氏名変更登記について

 売買の前提として変更登記が必要になる理由についてはこちらの記事でご説明したので割愛します( ≫所有者が住所変更している場合の売買について)。
 氏名変更登記については、戸籍謄本が必要であることは前述しましたが、氏名変更登記をするうえでひとつポイントがあります。それは、法務局に氏名が変更したことを証明するのは「戸籍謄本だけでは足りない」ということです。
 戸籍謄本に氏名が変更された原因は日付がしっかりと書かれていますので、一見してそれだけで足りそうな気もします。しかし、法務局の氏名変更登記では、それにプラスして本籍地入りの住民票を添付しなければいけないのです。
 戸籍謄本にはたしかに氏名変更についてきちんと書かれておりますが、住所までは書かれていません。法務局からしてみると、この戸籍謄本に書かれた人物と、登記簿上の人物が本当に同じ人かどうか判断ができません(登記簿上の住所の重要性については、住所変更の方の記事を参考にしてください)。
 同姓同名の人の戸籍謄本を付けられている可能性がある以上は法務局としては、戸籍謄本のみでは氏名変更登記は受け付けてくれませんので、さらにひとつ住民票を付けることで同一性を確認することができるのです。
 本籍地の記載がある住民票をつけることで、戸籍謄本に書かれた人物と登記簿上の人物の繋がりが確認することができ、法務局が氏名変更登記を受理してくれるようになっております。

氏名変更登記を忘れた売買の登記(所有権移転)の取扱いについて

 売主である所有者に氏名変更がある場合に、売買を原因として所有権移転登記を申請する場合に前提して氏名変更登記が必要となりますが、もし仮にその登記申請を忘れて所有権移転登記を申請すると前提の登記を欠くことになりため、売買を原因とする所有権移転登記自体も却下されることになります。売主との関係性がとれていれば再度登記申請をすればいいかもしれませんが、売主がもし登記に協力してくれないとなると、買主が所有権を取得できないことになります。
 司法書士の実務上では、住所変更や氏名変更の重要性は非常に高く、とても気を使う部分ですが、個人の方はその重要性の認識が甘いです。個人での売買ではどこに落とし穴があるのかがわからず、知らなかったがために取り返しのつかないことになることが十分ありえますので(ここまで解説してもいまいち住所変更登記や氏名変更登記の重要性はわからないでしょう)、個人での売買であったとしても必ず司法書士はいれて安全な登記手続きをするようにしましょう。

 氏名変更登記以外にも、売買の前提として必要となる登記があります。以下ご参照ください。

【関連記事】
所有者の住所変更している場合の売買
所有者が氏名変更している場合の売買
抵当権抹消登記について  
所有者が死亡している不動産の売買

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8. マンションの個人間売買の注意点  
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10.相続で取得した不動産を売買する
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13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
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22.親族間売買とみなし贈与
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38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
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48.違法建築物件の売買の注意点 
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76.親族間での売買と贈与の比較
77.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
78.残金決済とは
79.個人間売買での価格の決め方について
80.親族間売買での価格の決め方について
81.不動産の登記簿謄本の取得方法
82.不動産の登記簿謄本の読み方
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84.認知症の親と親子間売買は可能か
85.法人と代表取締役との不動産売買
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88.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
89.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
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93.土地の一部の売買を個人間で行う場合
94.公簿売買とは何か
95.個人間売買においての固定資産税の日割り精算
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・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
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