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不動産屋が行う重要事項説明とは
 

重要事項説明について

重要事項説明とは

 不動産を売買する時に限らず、不動産を借りる時にも行われる不動産の重要事項説明。この不動産取引において不動産屋が行う重要事項説明とは一体何か。重要事項の説明は法律により決められたもので、宅地建物取引士にしか行うことはできません。資格のない者の重要事項説明は禁止されています。意外と聞き流してしまっているこの大切な重要事項説明について、今回はその内容と必要性について解説していきたいと思います。決して小さな買い物ではない不動産の売買。売買をする前提として重要事項説明について知っておくのは大切です。

宅地建物取引士による重要事項説明

 先ほども少し触れましたが、重要事項説明は不動産の売買時に不動産屋が仲介に入った場合に不動産屋に課される説明義務です。重要事項説明ができる者も法定されており宅地建物取引士以外の者が行うことはできません。
では、なぜ法律で義務となっており、説明できる者も法定されているのでしょうか。
 大きな理由としては、不動産と言うものが大変高額な財産であるからです。一般的に不動産を購入する機会は一生に何度もあるものではありません。そのような高額な財産を購入する上で何らの説明もなしに購入することは後々のトラブルのもとです。また何度も経験するものではないものですので、購入者からすると、何を参考にして、何に注意した方が良いのかわかりません。そのような取引の初心者である人にも最低限の重要な不動産の情報を知ってもらうためにするのが重要事項説明であります。このような不動産の重要な事項の説明になりますので、不動産知識のある登録された宅地建物取引士が行うよう決められているのです。

重要事項説明の内容

 重要事項説明の内容以下の通りです。  *抜粋して記載してあります。

  • 売買不動産に登記された権利の種類、内容、名義人等(表題部含む)
  • 都市計画法、建築基準法、その他の法律で何らかの制限がある場合は、その内容
  • 私道の負担に関する事項
  • 水道、ガス、電気、下水などのライフラインの整備の状況
  • 建築中の建物であるなら完成時の内容、造成中の宅地なら完成時の内容
  • マンションの場合は、その権利(区分所有権)の種類、内容、管理、使用に関する事項
  • 代金以外に発生する金銭の額とその目的
  • 契約の解除に関する事項
  • 損害賠償の予定、違約金について
  • 手付金、預り金等金銭について
  • 瑕疵担保責任の履行に関する保証保険について  

    更に詳しい内容は、宅地建物取引業法に記載されています。

重要事項説明の必要性

 前項で記載されている重要事項説明の内容ですが、基本的には購入前に絶対に知っておくべき内容と言えます。誰が売主、所有者で売買不動産にどのような権利が付着しているのか。例えばこの確認なしに購入し抵当権が設定されていた場合など、抵当権を実行されてしまっては、購入したばかりの不動産を失ってしまいます。他にも購入したのにライフラインが全く整備されていなかったりしたら、購入してもすぐに生活することができません。
 このように不動産を売買する上で、トラブルが生じにくいよう知識のある不動産屋が仲介したのなら最低限説明するべきだと法定されているものが重要事項説明の内容となります。
 重要事項説明の内容は重要事項説明書として当事者間に開示され、売買契約書と並んで不動産売買の書類として重要なものとなります。重要事項説明書には、物件の面積、築年数、構造、設備といった基本的な情報から、外部的な法令上の制限、またはその物件特有の情報なども盛り込まれますので、買主はもちろんのこと当該物件を売る売主にとっても重要な書面となります。物件特有の情報とは、例えば心理的瑕疵(いわゆる事故物件)なども含まれます。事故物件についてはこちらの記事が参考になると思います。≫事故物件について

個人間の不動産売買の場合

 重要事項説明は、どのような売買でもする必要があるのか。
実は、不動産屋が仲介に入らない個人間の売買の場合は、重要事項説明は必要はありません。つまり、個人間の場合は、不動産の情報が少ない中で取引をすることになります。これはかなり危険な取引であることは、ここまで説明してきた重要事項説明についてで分かると思います。重要事項説明なしの売買はトラブルのもとです。
また、重要事項説明書が作成されてない場合に銀行から住宅ローンの融資を受けることはほぼ不可能ですので、融資を受ける場合は必ず重要事項説明書を作成してもらう事になります。
 しかし、これが親子間、親族間の売買の場合で融資を受けないような場合ですと、お互いに不動産のことは知っており、ある程度の問題は気にしないということも考えられます。不動産屋に仲介を依頼すると、仲介手数料として、それなりの額を支払うことになりますので、トラブルになる可能性の低い親子間、親族間売買の場合は、仲介手数料を節約するためにも、重要事項説明のない不動産屋の仲介のない売買も検討の余地があります。

 なお、「個人間売買」のことをもっと詳しく知りたい方のために、不動産の個人間売買・親族間売買に関する当センター事例集・情報・基本知識から応用知識、参考資料や見本など、当サイトのありとあらゆる情報を詰め込んだ総まとめのページがありますので、下記をクリックしてそのページへとお進みください。

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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

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6. 重要事項説明書について
7. 近隣トラブルと不動産売却
8. マンションの個人間売買の注意点  
9. 戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
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32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
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36.容積率とは 
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38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
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42.公示価格とは 
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44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
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50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
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73.住居表示実施による住所変更登記とは
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76.親族間での売買と贈与の比較
77.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
78.残金決済とは
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80.親族間売買での価格の決め方について
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・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
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【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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 ≫司法書士吉田隼哉のプロフィール

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行政書士・宅地建物取引士の資格を持ち、個人間売買のサポートを行う。平成28年、行政書士法人よしだ法務事務所の支店長へ就任し、行政書士業務を行う。当センターでは主に契約関係書類の作成を担当する。
 ≫行政書士松浦祐大のプロフィール

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