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親族間売買の失敗例

親族間売買の失敗

親族間売買と言っても、法律上は不動産の売買契約に変わりはありません。しかし、親族間売買ならではの特有の論点が存在し、その問題を何も考えずに進めてしまうことで失敗してしまうことがあります。

同じ「売買」とはいえ、普通の他人間同士の不動産売買とは区別が必要な親族間売買。
他人と売買する場合と全く同じものだと考えて進めてしまうと途中で問題が起きてしまうこともあります。

また、何度も解説していますが、親族間売買では当事者が親族同士になるため、売買契約後もその売買が親族に影響を与えることがあることも忘れてはいけません。

今回は、親族間売買の代表的な失敗例を解説したいと思います。

売買締結前の準備段階での失敗

親族間売買の契約締結前の話しになりますが、親族間売買特有の問題として融資が通らないことが親族間売買にはあります。

 ≫親族間売買を行う前の心得

融資前提の親族間売買を計画している場合は、まずは融資先があるのかどうかを確認してから親族間売買の話しを進めないと、必ず融資で躓きます。
何度か解説しましたが、親族間売買で住宅ローンが利用できる可能性は極めて低く、仮に融資を受けられても住宅ローンではなく、無担保ローンや投資用に融資になり、金利が現実的な数字ではありません。

まず、親族間売買を行う前に、上の「親族間売買を行う前の心得」を読んで、親族間売買が途中で躓かないようにしましょう。

住宅ローンを完済せずに売買をしてしまった

前述の契約前の失敗であれば、取り返しはつきますが、これから解説するものは契約及び手続き後に生じる失敗となりますので、手遅れな内容です。

 ≫親族間売買は住宅ローンが残っていてもできる?

以前の記事で解説しましたが、住宅ローンを完済していない不動産については、融資を受けている金融機関との契約で、その不動産の譲渡(売買)が禁止されています。
これに違反して不動産の譲渡を行うと、住宅ローンの一括返済を求められる可能性が出てきます。
このことを知らずに親族間売買をしてしまうことは大きな失敗だといえます。

親族間売買後に金融機関に連絡して一括返済をする流れではいけないの?

返済しているからと言っても金融機関との契約に違反していることに変わりがないため、金融機関からの信用が無くなります。
金融機関の信用が無くなれば、今後の融資等に影響を及ぼす可能性があります。
また、金融機関の信用情報は他の金融機関にも共有されますので、契約違反の影響は大きいです。

*更に登記手続きに関しても完済後に売買の名義変更をするのか、名義変更後に完済するのかで、必要書類、手続きに違いが生じます。
 

一括返済が出来るのであれば、まずは完済手続きを 

親族間売買の売買代金で一括返済が可能な場合は、まず一括返済の申し込みをして、親族間売買と完済を同時に進めていくことが必要です。

売買代金では一括返済が出来ない場合、または売買代金の支払いが分割支払いで、一括返済ができない場合は、もう一度親族間売買を行うかどうかの再検討をお勧めします。
一度、手続きを進めてしまうと取り返しがつかなくなるためです。

分割支払いで生じる債務の不履行

次に、親族間売買では多い分割支払いでの失敗の話しです。

親族間売買では、住宅ローンの利用が極めて難しいことはお話しましたが、とは言え不動産を現金一括で支払う事ができる方は、そう多くはありません。
現金一括で支払えない場合は、売買代金を分割支払いで支払うことにより親族間売買契約を進めることができます。
しかし、親族間売買での分割支払いは、大きなリスクもあります。

通常の割賦契約でも生じる問題ですが、分割支払いの場合は途中で支払いが滞るリスクがあります。
住宅ローンの場合は、売買代金を金融機関から借り、ハウスメーカー等に代金を支払います。仮に支払い不能になれば、金融機関は抵当権を実行し、不動産は競売され、競売で競り落とされた代金から返済を受けます。
これが親族間売買での分割支払いの場合は、親族間売買で債権債務者の関係になり、支払いが滞ると、それだけ親族間の関係に影響を与えます。また、金融機関は第三者ですので、感情なしに返済を求めてきますが、親族間ですと、どこまでしっかり契約を履行できるのかに疑問符が付きます。

このように親族間だからと気軽に分割支払いにすると、後々トラブルになる可能性が高く、親族間売買の失敗になり可能性が高くなります。

当事者が亡くなることによる相続の問題

前回の記事で解説しましたが、親族間売買は当事者が親族になるため、相続が発生すると、当事者に承継が生じ様々な問題が生じます。

 ≫親族間売買をした後に当事者が死亡したケース

親族間売買と相続の問題は多くの方が見落としがちで、またその問題が顕在化した時は既に取り返しがつかない場合が多く、残された親族に多大な影響を与えます。

売買契約に関係する事柄に意識が集中しがちで、相続は親族間売買の中でも一番失敗に繋がりやすいことと言えます。

契約後に生じる税金のリスク

親族間売買で最も回避したい失敗が税金の問題と言えます。

 ≫親族間売買とみなし贈与

親族間売買の問題で、一番気になるのが贈与税の問題ではないでしょうか。
当センターにご相談にいらっしゃる方の多くが贈与税の問題を認識されています。
認識していても、失敗に繋がりやすいのが贈与税の問題と言えます。
贈与税の具体的な解説については、上記の記事で確認できます。
親族間売買と贈与税について少しでも不安がある場合は、必ず税理士への相談をお勧めします。贈与税の失敗は取り返しがつきませんので、親族間売買を進める前に対策が必要です。

 ≫個人間売買と譲渡所得税

贈与税の問題に気を取られて、見落としてしまう失敗として譲渡所得税の問題があります。親族間売買の売買代金の支払いを分割支払いにした際の譲渡所得税の問題です。
譲渡所得税は、売買した日の翌年に申告納税を行います。この納税に売買代金の支払の方法は考慮さません。
つまり、申告納税をする売主は、支払い方法が分割支払いだとしても、売買代金から計算した納税額を一括して納税する必要があります。
結果売主は、納税する現金をある程度用意しておかないと、納税することが困難になる可能性もあります。
譲渡所得税は、贈与税に隠れて目立ちませんが、分割支払いで親族間売買を行う場合は大きなリスクがありますので、注意が必要です。

親族間での不動産売買のことなら当センターまでご相談ください!

親族間での不動産売買は非常に特殊で専門性の高い分野です。不動産取引のプロとされる不動産屋でさえも滅多に経験するようなものではありません。
しかし、親族間での不動産売買に専門特化した当センターでは、毎月何件もの親族間売買を行っておりますので、様々な親族間売買の事例に対応することが可能です。
もしこれから親族間での不動産売買をやりたいとお考えでしたら、是非一度当センターまでご相談ください!

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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

1.不動産の仲介手数料はどれくらい?
2.土地売却に伴い発生する境界確定とは
3.売買登記の登録免許税を計算方法は
4.売買登記の登録免許税の減税
5.住宅用家屋証明書とは
6.重要事項説明書について
7.近隣トラブルと不動産売却
8.マンションの個人間売買の注意点  
9.戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.違法建築物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
52.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
53.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
54.個人間売買・親族間売買と税理士 
55.個人間売買・親族間売買の依頼について
56.不動産売買契約に必要なもの
57.遠方不動産を個人間売買
58.親子間売買まとめ
59.兄弟間売買まとめ
60.中古マンションの価値と個人間売買
61.個人間売買は更地がいいか
62.建物滅失登記とは
63.一般的な不動産売却の流れと期間
64.登記済権利証と登記識別情報の違い
65.投資用不動産の個人間売買・親族間売買
66.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
67.建物解体工事について
68.土地の分筆と合筆とは
69.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
70.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
71.売買で所有権移転登記をする意味
72.住居表示実施による住所変更登記とは
73.抵当権設定と住宅ローン
74.所有者の名前が外字の場合の注意点
75.親族間での売買と贈与の比較
76.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
77.残金決済とは
78.個人間売買での価格の決め方について
79.親族間売買での価格の決め方について
80.不動産の登記簿謄本の取得方法
81.不動産の登記簿謄本の読み方
82.親族間売買と3000万円の特例
83.認知症の親と親子間売買は可能か
84.法人と代表取締役との不動産売買
85.権利証を紛失した場合の個人間売買
86.割賦契約の方法とは①
87.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
88.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
89.大家と借主間での個人間売買の方法
90.管理費を滞納したマンションの個人間売買
91.売買契約時に行う手付金の取り決め方
92.土地の一部の売買を個人間で行う場合
93.公簿売買とは 
94.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
95.不動産会社との3つの媒介契約 
96.媒介契約中に自分で売却先を見つける 
97.再建築不可物件とは
98.地主から借地を購入する
99.遺言に記載した不動産を子供に売却することはできるのか
100.第三者を介さず個人間で不動産を売買する
101.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買 
102.当事者が遠方の場合の個人間売買 
103.個人間売買の事前準備
104.個人から法人への不動産名義変更の方法
105.共有持分についての親族間売買
106.親子間売買を使った相続税対策
107.自分で親族間売買をする方法
108.親族間売買の3つの方法とは
109.共有状態・権利関係を整える方法として親族間売買
110.ホームインスペクションとは
111.ホームインスペクションの作業風景

当センターの個人間売買の解決事例集

1.子供が所有する投資用マンションを親が購入
2.兄が所有するマンションを兄から購入したいが手続きがよくわからない
3.隣同士で古屋付きの土地を売買したい
4.賃貸で借りている家を大家から買うことになったので個人で売買したい
5.老後資金を持たない両親のため、親が所有するマンションを購入したい
6.自己所有マンションを売却した代金で姉から戸建て住宅を購入したい
7.相続で義理の兄弟と共有になってしまった実家の持分売買
8.権利証を紛失した実家を親子で売買したい
9.親を住まわせるためにマンションの隣の部屋を買いたい
10.強制執行されそうな実家を購入して両親をそのまま住まわせたい
11.親にマンションを売った代金で新しい自宅を購入したい
12.相続争いになることが予想されるため親名義を次男へ変更しておく
13.遠方の不動産を親子間で売買したい
14.過去に売買したままで名義変更していなかった場合の手続き
15.個人名義の不動産から法人名義に変更する個人間売買
16.相続税対策の一環としての親子間売買
17.親族間での売買だけど、第三者を間に挟みたい
18.親族間売買の支払いを融資や一括払いから、分割払いへ
19.兄弟間の売買代金支払いを担保するために抵当権を設定する
20.親子間で不動産売買をするが、何をしたらいいのか分からない
21.不動産仲介を受ける必要がなくなった個人間売買
22.売買の当事者の一方が高齢のため、契約場所が限られる
23.元夫婦間の不動産売買
24.義父からマンションを購入したい
25.土地のみの親子間売買(建物は子名義)
26.親が所有する駅前の収益物件を子供が購入
27.父親が所有する戸建てを購入したい
28.共有不動産の持分売買をする事例
29.姉妹間でマンションの親族間売買をしたい
30.お隣の親族同士で土地を親族間売買をした事例
31.両親の住み替えにあわせて実家を親子間売買する事例
32.相続登記と親族間売買を同時に解決した事例
33.リースバックを親族間売買に応用する
34.売買代金で住宅ローンを完済するケースの親族間売買
35.寝たきりの父親が所有する家を親族間売買
36.親族間贈与と親族間売買を併用した事例
37.兄弟共有のアパート持分を親族間売買
38.融資を断られ分割払いに変更した親族間売買
39.ホームインスペクション(住宅診断)後に親族間売買
40.両親が共有のマンションを子供が購入する事例
41.途中までやって断念した親族間売買を解決
42.関係性が良くない親子間売買の相談
43.親に頼まれて子供が実家を購入する親族間売買
44.ワンルームマンションを兄弟間で売買する事例
45.建物を解体して更地にしてから親族間売買
46.2世帯住宅を建てる前提として親族間売買
47.親族との共有解消を目的とした親族間贈与
48.私道持分を近所の親族から買い取る親族間売買
49.結婚して苗字が変わった姉との親族間売買を解決
50.施設の入居費捻出のため親の戸建てを子供が購入
51.2回の分割払いで行う親族間売買を解決
52.義父から戸建てを購入する親族間売買
53.職場の近くで親族間売買をしたい
54.共有不動産の名義を1本化するための親族間売買
55.公正証書遺言へ切り替えて解決
56.親の近所に暮らすため親所有のマンションを購入
57.親族間売買での売買価格の決め方の相談事例
58.親の介護資金のための親族間売買
59.姉の持分を買い取る親族間売買
60.区分登記された二世帯住宅の親族間売買
61.買い手が見つからない親の不動産を購入
62.遠方の老人ホームまで出張した親族間売買
63.親のマンションを分割払いで購入する親子間売買
64.兄弟3人で共有する土地を親族間売買
65.なるべく安い売買価格で親族間売買をしたい相談
66.終活として親族間売買を活用
67.同じマンションの知人から購入する個人間売買
68.母親名義の土地を長男が購入する親族間売買
69.空き家のまま放置された家を親族間売買
70.お金のない親から実家を購入する親子間売買
71.地主から借地の土地を買い取る個人間売買
72.海外転勤する兄の家を弟が購入する親族間売買
73.税理士から依頼を受けた親子間売買を解決
74.売れない不動産を子供が購入する親族間売買
75.住宅ローンが残った子供のマンションを親が買う
76.相続した実家をお隣へ売却する個人間売買
77.両親が共有のマンションを子供が購入する親族間売買
78.なるべく早く親の不動産を売却したいご相談
79.近所に住む親族の土地を購入する親族間売買
80.姉から土地持分を買い取る親族間売買

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司法書士・行政書士 吉田隼哉

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「ネットが普及した近年、個人での不動産売買は今後増加し、それに対応することができる専門家の必要性も増えていくはずです。個人間・親族間のことなら当センターへお任せください!」
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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