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相続税対策のための親子間売買

相続税対策のための親子間売買
 

親子間売買をどう使うか

 当事務所は毎月多くの親族間売買のご依頼をいただいておりますが、やはり圧倒的に多いのは親子間で不動産売買をしたいといったご相談が圧倒的に多いです。

さらに、親子間売買に着目をしていくと、売主が親で買主が子供となるパターンが間違いなく多いです。
「親の土地のうえに建てたため土地を親から買い取りたい」
「親の家を買って住みたい」
このようなパターンが親子間売買を行うきっかけの典型例ではないでしょうか。

しかし、逆に売主が子供で買主が親となるご相談もたまにお受けします。そんなあまり多くない逆パターンの親子間売買をする人たちはどんな理由で売買をしているのでしょうか?
実は、単に不動産を「住む」という使い方以外の目的があって親子間売買を行っています。

 今回は、親子間売買を使った相続税対策について解説をしていきたいと思います。

親子間売買を使った相続税対策

 親子間売買を使って相続税対策を行う方法があります。
どんな方法かというと、「親が子供の不動産を買い取って、現預金の資産を不動産に組み替える」というものです。

相続税の対象として、現預金や不動産が含まれることはご存知かと思います。例えば、預貯金3000万円と不動産2000万円を持った方が亡くなった場合、合計の5000万円が相続税の対象となるわけです。
この時、預貯金は保有している額がそのまま対象となることは疑義がないでしょう。しかし、相続税上の不動産の評価は面白いもので、時価総額がそのまま課税対象になるわけではなく、家屋は固定資産税評価額、土地は路線価で算定されます。
2000万円で相続税上で評価された不動産であれば、売却すればそれよりも高くで売れるはずです。3000万円で売れるのか、4000万円で売れるのか、それは実際の時価総額を調べなければわかりませんが、必ず不動産の場合には相続税上の評価と時価総額の「ゆがみ」が生じます。
この「ゆがみ」を利用した方法で相続税対策を行うのです(そのまま課税対象となる現預金にゆがみは生じません)。

親の預貯金を減らすため子供の不動産を親が買い取る

 前述したとおり、現預金はそのままダイレクトに相続税の課税対象となってしまうため、預貯金額が多い方が亡くなった場合、どうしても相続税額が大きくなってしまいます。

例えば、不動産を所有していない5000万円の預貯金を持った親のケースで考えてみましょう。(相続人は母親と長男とする)
この方が死亡した場合、相続財産は5000万円ですから、相続税が発生することになります。
5000万円の預貯金を減らすことを考えなければいけませんが、ここで親子間売買の方法を検討していきます。

この事例で長男が時価総額3000万円(建物の評価額500万円、土地の路線価1500万円)の不動産を所有していたとします。
この長男の不動産を親が3000万円で買い取った場合、親の預貯金は残り2000万円で不動産の評価が2000万円なので、親の相続財産を4000万円まで減らすことができます。

このケースの相続税の非課税枠が4200万円ですから、親族間売買を行った結果として相続財産を非課税枠におさめることができます。
相続税の非課税枠におさまっているということは、相続税の申告も不要になりますから税理士報酬もかかりません。もちろん納税額も0円です。

そして最終的には、遺産分割の方法で長男に不動産の名義を戻せばいいわけです。

親子間売買を使うことで、相続税の申告を回避して、名義も戻すことができるので十分検討できる余地がある方法だと思います。

なお、遺産分割で名義を戻すことに不安がある場合には、あわせて公正証書遺言を親に作成してもらって、遺産分割への対策をとる方法も考えてもいいかもしれません。

このような親子間売買があればご相談ください

 本記事のような内容の親子間売買を検討されているなら当事務所までご相談ください。手続き上の流れ・費用・問題点などを説明させていただき、親子間売買を完了まで進めさせていただきます。また、当事務所では遺言作成業務も行っていますので、あわせて遺言までご相談いただくことが可能です。

当センターでは税務相談をお受けすることができませんので、税務上のご相談は税理士や税務署へ事前にしていただきますようお願い申し上げます。

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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

1. 不動産の仲介手数料はどれくらい?
2. 土地売却に伴い発生する境界確定とは
3. 売買登記の登録免許税を計算方法は
4. 売買登記の登録免許税の減税
5. 住宅用家屋証明書とは
6. 重要事項説明書について
7. 近隣トラブルと不動産売却
8. マンションの個人間売買の注意点  
9. 戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.違法建築物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
53.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
54.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
55.個人間売買・親族間売買と税理士 
56.個人間売買・親族間売買の依頼について
57.不動産売買契約に必要なもの
58.遠方不動産を個人間売買
59.親子間売買まとめ
60.兄弟間売買まとめ
61.中古マンションの価値と個人間売買
62.個人間売買は更地がいいか
63.建物滅失登記とは
64.一般的な不動産売却の流れと期間
65.登記済権利証と登記識別情報の違い
66.投資用不動産の個人間売買・親族間売買
67.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
68.建物解体工事について
69.土地の分筆と合筆とは
70.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
71.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
72.売買で所有権移転登記をする意味
73.住居表示実施による住所変更登記とは
74.抵当権設定と住宅ローン
75.所有者の名前が外字の場合の注意点
76.親族間での売買と贈与の比較
77.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
78.残金決済とは
79.個人間売買での価格の決め方について
80.親族間売買での価格の決め方について
81.不動産の登記簿謄本の取得方法
82.不動産の登記簿謄本の読み方
83.親族間売買と3000万円の特例
84.認知症の親と親子間売買は可能か
85.法人と代表取締役との不動産売買
86.権利証を紛失した場合の個人間売買
87.割賦契約の方法とは①
88.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
89.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
90.大家と借主間での個人間売買の方法
91.管理費を滞納したマンションの個人間売買
92.売買契約時に行う手付金の取り決め方
93.土地の一部の売買を個人間で行う場合
94.公簿売買とは 
95.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
96.不動産会社との3つの媒介契約 
97.媒介契約中に自分で売却先を見つける 
98.再建築不可物件とは
99.地主から借地を購入する
100.遺言に記載した不動産を子供に売却することはできるのか
101.第三者を介さず個人間で不動産を売買する
102.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買 
103.当事者が遠方の場合の個人間売買 
104.  個人間売買の事前準備
105.個人から法人への不動産名義変更の方法
106.共有持分についての親族間売買
107.親子間売買を使った相続税対策
108.自分で親族間売買をする方法
109.親族間売買の3つの方法とは

当センターの個人間売買の解決事例集

子供が所有する投資用マンションを親が購入
兄が所有するマンションを兄から購入したいが手続きがよくわからない
隣同士で古屋付きの土地を売買したい
賃貸で借りている家を大家から買うことになったので個人で売買したい
老後資金を持たない両親のため、親が所有するマンションを購入したい
自己所有マンションを売却した代金で姉から戸建て住宅を購入したい
相続で義理の兄弟と共有になってしまった実家の持分売買
権利証を紛失した実家を親子で売買したい
親を住まわせるためにマンションの隣の部屋を買いたい
強制執行されそうな実家を購入して両親をそのまま住まわせてあげたい
親にマンションを売った代金で新しい自宅を購入したい
相続争いになることが予想されるため親名義を次男へ変更しておきたい
遠方の不動産を親子間で売買したい
過去に売買したままで名義変更していなかった場合の手続き
個人名義の不動産から法人名義に変更する個人間売買
相続税対策の一環としての親子間売買
親族間での売買だけど、第三者を間に挟みたい
親族間売買の支払いを融資や一括払いから、分割払いへ
兄弟間の売買代金支払いを担保するために抵当権を設定する
親子間で不動産売買をするが、何をしたらいいのか分からない
不動産仲介を受ける必要がなくなった個人間売買
売買の当事者の一方が高齢のため、契約場所が限られる
元夫婦間の不動産売買
義父からマンションを購入したい
土地のみの親子間売買(建物は子名義)

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・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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司法書士・行政書士・簡易裁判所訴訟代理権試験に合格し、司法書士よしだ法務事務所(横浜)と行政書士法人よしだ法務事務所(横浜・上野)を開業、代表を務める。不動産登記や不動産絡みの相続の分野を得意とし、当センターでは不動産登記申請を担当。
 ≫司法書士吉田隼哉のプロフィール

東京オフィス代表 松浦祐大

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行政書士・宅地建物取引士の資格を持ち、個人間売買のサポートを行う。平成28年、行政書士法人よしだ法務事務所の支店長へ就任し、行政書士業務を行う。当センターでは主に契約関係書類の作成を担当する。
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