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法人と代表取締役との不動産売買

法人と代表取締役との不動産売買
 

不動産を法人名義へ変更

法人と代表取締役との間で不動産売買を行う場合、どういったことに注意をすべきか。
 代表取締役が所有する不動産を、自らが経営をする法人へ売って法人名義へ変更をしたいといったニーズは高いです。通常は節税対策の一環として行う場合が多いように思えますが、ここでは、代表取締役が所有する不動産を法人へ売却する場合の「手続き面」に着目してみます。
 なお、法人の形態には株式会社だけではなく、合同会社、合資会社、合名会社、一般社団法人、NPO法人など様々なものがありますが、本コンテンツでは最も一般的な法人である株式会社を法人と呼び、解説します。

法人と代表取締役との売買は利益相反行為となる

 法人とその法人の代表取締役との間で売買を行うこと自体が、『利益相反取引』と呼ばれるものに該当します。
まずは利益相反について書かれた法律の条文を見てください。

直接取引

会社法第356条競業及び利益相反取引の制限

取締役は、次に掲げる場合には、株主総会において、当該取引につき重要な事実を開示し、その承認を受けなければならない。

二 取締役が自己又は第三者のために株式会社と取引をしようとするとき。

 上記条文では、取締役と法人間で行う直接的な取引による利益相反行為をする場合には株主総会(もしくは取締役会)での承認を受けなければいけない、と書かれています。代表取締役と法人間でする不動産の売買契約についても、この直接取引での利益相反行為に該当します。
 株主総会の承認を得なければいけない理由は、法人の所有者である株主達が参加する株主総会で承認を得なければ売買ができないという制限を作って、取締役が自らの地位を利用して法人に不利益となる取引をしてしまうことがないようにしたものです。一人会社であったり家族会社で経営をしている株式会社だと、どうしてもその会社は経営陣である自分達(取締役等の役員)のものであると誤認してしまいがちですが、株式会社は株主達のものであって役員達のものではありません。会社法は、法人(株主)の利益を守るために、利益相反取引となるような行為について株主総会の承認を要件としたのです。

なお、直接取引には、法人と取締役間との売買だけでなく、法人から取締役への贈与も該当します。他には取締役と法人間での金銭消費貸借であったり、法人が取締役の債務を免除するような取締役が一方的に利益を受ける可能性がある行為についても、直接取引に該当します。

間接取引

会社法第356条競業及び利益相反取引の制限

取締役は、次に掲げる場合には、株主総会において、当該取引につき重要な事実を開示し、その承認を受けなければならない。

三 株式会社が取締役の債務を保証することその他取締役以外の者との間において株式会社と当該取締役との利益が相反する取引をしようとするとき。

 直接的な取引についてだけでなく、間接的に取締役が一方的に利益を受けるような取引を行う場合についても、利益相反取引として会社法は制限を加えています。
間接取引とは、例えば法人が取締役の債務を保証する行為、取締役の債務を法人が引き受ける債務引受契約、取締役の債務担保のため法人名義の不動産へ抵当権を設定する行為などが該当します。これらは、直接取締役の利益になるようなものではありませんが、取引の内容・実態・目的等を総合的に考えると取締役に利益となる行為なので、直接取引と同様に、株主総会の承認を要件としました。

株主総会(取締役会)の承認決議の方法

 前述したとおり、法人と代表取締役との間で不動産売買を行う場合、会社法上の利益相反取引となりますので株主総会(または取締役会)において、承認を受けなければいけません。実際の決議では、不動産売買についての取引内容・対象不動産・売買価格・売買契約日などを議題に上げて、承認を受けます。決議要件を満たし承認を得ることができたら、その議事の内容を株主総会議事録(取締役会議事録)として作成します。
この議事録は、法人と代表取締役間で行う不動産登記申請における添付書面となりますので、必ず議事録を作成して書面で残すようにします。
議事録の作成方法については割愛しますが、会社法の規定に基づき作成する必要がありますので、作成方法がわからない場合は司法書士や行政書士にご相談ください。

一人株主で一人役員の法人の場合であっても株主総会を開く必要があるのか?

 一人株主で一人役員の法人の場合には、判例上は自分以外の利益が侵害される可能性はありませんので、利益相反承認の決議自体は不要であると考えられています。
しかし、登記実務上の考え方では、登記官から見てその法人が一人株主で一人役員であるか否かの判断はできませんので(登記簿には株主が記載されません)、法務局の書面審査の関係で、例え一人株主で一人役員の法人であったとしても、利益相反承認決議を行った株主総会議事録の添付が必要となります。

 最高裁判例と登記実務が矛盾するため、少しおかしな気もするかもしれませんが、登記申請を受理しなければ不動産売買を完成させることはできませんので、登記実務に沿って、例え一人株主であったとしても株主総会議事録を作成しなければいけません。

 なお、「個人間売買」のことをもっと詳しく知りたい方のために、不動産の個人間売買・親族間売買に関する当センター事例集・情報・基本知識から応用知識、参考資料や見本など、当サイトのありとあらゆる情報を詰め込んだ総まとめのページがありますので、下記をクリックしてそのページへとお進みください。

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不動産会社の関与がない個人での不動産売買であったとしても、司法書士等の国家資格者を入れるべきというのは本サイトをご覧頂いた方々には説明不要でしょう。
「どういった手順で進めていいのか。」「何を基準にして売買価格を決めればいいのか。」「売主と買主はそれぞれ何を準備すればいいのか。」などなど、人生何度とない不動産売買ですから、わからないことがあって当然です。売買が決まったのなら、まずはご相談ください。当センターの国家資格者が一括してお客様をサポートさせていただきます。
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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

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10.相続で取得した不動産を売買する
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12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
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24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
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27.不動産契約書に貼付する印紙とは
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32.共有名義の一人が認知症になったら
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76.親族間での売買と贈与の比較
77.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
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80.親族間売買での価格の決め方について
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・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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 ≫司法書士吉田隼哉のプロフィール

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行政書士・宅地建物取引士の資格を持ち、個人間売買のサポートを行う。平成28年、行政書士法人よしだ法務事務所の支店長へ就任し、行政書士業務を行う。当センターでは主に契約関係書類の作成を担当する。
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