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法人と代表取締役との不動産売買

法人と代表取締役との不動産売買
 

不動産を法人名義へ変更

法人と代表取締役との間で不動産売買を行う場合、どういったことに注意をすべきか。

 代表取締役が所有する不動産を、自らが経営をする法人へ売って法人名義へ変更をしたいといったニーズは高いです。通常は節税対策の一環として行う場合が多いように思えますが、ここでは、代表取締役が所有する不動産を法人へ売却する場合の「手続き面」に着目してみます。

 なお、法人の形態には株式会社だけではなく、合同会社、合資会社、合名会社、一般社団法人、NPO法人など様々なものがありますが、本コンテンツでは最も一般的な法人である株式会社を法人と呼び、解説します。

法人と代表取締役との売買は利益相反行為となる

 法人とその法人の代表取締役との間で売買を行うこと自体が、『利益相反取引』と呼ばれるものに該当します。
まずは利益相反について書かれた法律の条文を見てください。

直接取引

会社法第356条競業及び利益相反取引の制限

取締役は、次に掲げる場合には、株主総会において、当該取引につき重要な事実を開示し、その承認を受けなければならない。

二 取締役が自己又は第三者のために株式会社と取引をしようとするとき。

 上記条文では、取締役と法人間で行う直接的な取引による利益相反行為をする場合には株主総会(もしくは取締役会)での承認を受けなければいけない、と書かれています。代表取締役と法人間でする不動産の売買契約についても、この直接取引での利益相反行為に該当します。

 株主総会の承認を得なければいけない理由は、法人の所有者である株主達が参加する株主総会で承認を得なければ売買ができないという制限を作って、取締役が自らの地位を利用して法人に不利益となる取引をしてしまうことがないようにしたものです。

一人会社であったり家族会社で経営をしている株式会社だと、どうしてもその会社は経営陣である自分達(取締役等の役員)のものであると誤認してしまいがちですが、株式会社は株主達のものであって役員達のものではありません。会社法は、法人(株主)の利益を守るために、利益相反取引となるような行為について株主総会の承認を要件としたのです。

なお、直接取引には、法人と取締役間との売買だけでなく、法人から取締役への贈与も該当します。他には取締役と法人間での金銭消費貸借であったり、法人が取締役の債務を免除するような取締役が一方的に利益を受ける可能性がある行為についても、直接取引に該当します。

間接取引

会社法第356条競業及び利益相反取引の制限

取締役は、次に掲げる場合には、株主総会において、当該取引につき重要な事実を開示し、その承認を受けなければならない。

三 株式会社が取締役の債務を保証することその他取締役以外の者との間において株式会社と当該取締役との利益が相反する取引をしようとするとき。

 直接的な取引についてだけでなく、間接的に取締役が一方的に利益を受けるような取引を行う場合についても、利益相反取引として会社法は制限を加えています。
間接取引とは、例えば法人が取締役の債務を保証する行為、取締役の債務を法人が引き受ける債務引受契約、取締役の債務担保のため法人名義の不動産へ抵当権を設定する行為などが該当します。これらは、直接取締役の利益になるようなものではありませんが、取引の内容・実態・目的等を総合的に考えると取締役に利益となる行為なので、直接取引と同様に、株主総会の承認を要件としました。

株主総会(取締役会)の承認決議の方法

 前述したとおり、法人と代表取締役との間で不動産売買を行う場合、会社法上の利益相反取引となりますので株主総会(または取締役会)において、承認を受けなければいけません。
実際の決議では、不動産売買についての取引内容・対象不動産・売買価格・売買契約日などを議題に上げて、承認を受けます。決議要件を満たし承認を得ることができたら、その議事の内容を株主総会議事録(取締役会議事録)として作成します

この議事録は、法人と代表取締役間で行う不動産登記申請における添付書面となりますので、必ず議事録を作成して書面で残すようにします。

議事録の作成方法については割愛しますが、会社法の規定に基づき作成する必要がありますので、作成方法がわからない場合は司法書士や行政書士にご相談ください。

一人株主で一人役員でも株主総会を開く必要がある?

 一人株主で一人役員の法人の場合には、判例上は自分以外の利益が侵害される可能性はありませんので、利益相反承認の決議自体は不要であると考えられています。
しかし、登記実務上の考え方では、登記官から見てその法人が一人株主で一人役員であるか否かの判断はできませんので(登記簿には株主が記載されません)、法務局の書面審査の関係で、例え一人株主で一人役員の法人であったとしても、利益相反承認決議を行った株主総会議事録の添付が必要となります。

 最高裁判例と登記実務が矛盾するため、少しおかしな気もするかもしれませんが、登記申請を受理しなければ不動産売買を完成させることはできませんので、登記実務に沿って、例え一人株主であったとしても株主総会議事録を作成しなければいけません。

◆お客様へお願い
個人から法人へ名義変更をしたいとお問合せいただくことが増えましたが、税務についてお答えすることはできませんので、税務署や顧問税理士へご相談してからお問合せください。
また、アドバイスやコンサルも業務に含まれていますので「無料相談」や「電話等での質問」は一切行っておりません。ご依頼いただいてからの手続き方法のご案内やアドバイスとなります。

 なお、「個人間売買」のことをもっと詳しく知りたい方のために、不動産の個人間売買・親族間売買に関する当センター事例集・情報・基本知識から応用知識、参考資料や見本など、当サイトのありとあらゆる情報を詰め込んだ総まとめのページがありますので、下記をクリックしてそのページへとお進みください。

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不動産会社の関与がない個人での不動産売買であったとしても、司法書士等の国家資格者を入れるべきというのは本サイトをご覧頂いた方々には説明不要でしょう。
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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

1.不動産の仲介手数料はどれくらい?
2.土地売却に伴い発生する境界確定とは
3.売買登記の登録免許税を計算方法は
4.売買登記の登録免許税の減税
5.住宅用家屋証明書とは
6.重要事項説明書について
7.近隣トラブルと不動産売却
8.マンションの個人間売買の注意点  
9.戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.違法建築物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
52.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
53.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
54.個人間売買・親族間売買と税理士 
55.個人間売買・親族間売買の依頼について
56.不動産売買契約に必要なもの
57.遠方不動産を個人間売買
58.親子間売買まとめ
59.兄弟間売買まとめ
60.中古マンションの価値と個人間売買
61.個人間売買は更地がいいか
62.建物滅失登記とは
63.一般的な不動産売却の流れと期間
64.登記済権利証と登記識別情報の違い
65.投資用不動産の個人間売買・親族間売買
66.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
67.建物解体工事について
68.土地の分筆と合筆とは
69.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
70.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
71.売買で所有権移転登記をする意味
72.住居表示実施による住所変更登記とは
73.抵当権設定と住宅ローン
74.所有者の名前が外字の場合の注意点
75.親族間での売買と贈与の比較
76.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
77.残金決済とは
78.個人間売買での価格の決め方について
79.親族間売買での価格の決め方について
80.不動産の登記簿謄本の取得方法
81.不動産の登記簿謄本の読み方
82.親族間売買と3000万円の特例
83.認知症の親と親子間売買は可能か
84.法人と代表取締役との不動産売買
85.権利証を紛失した場合の個人間売買
86.割賦契約の方法とは①
87.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
88.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
89.大家と借主間での個人間売買の方法
90.管理費を滞納したマンションの個人間売買
91.売買契約時に行う手付金の取り決め方
92.土地の一部の売買を個人間で行う場合
93.公簿売買とは 
94.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
95.不動産会社との3つの媒介契約 
96.媒介契約中に自分で売却先を見つける 
97.再建築不可物件とは
98.地主から借地を購入する
99.遺言に記載した不動産を子供に売却することはできるのか
100.第三者を介さず個人間で不動産を売買する
101.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買 
102.当事者が遠方の場合の個人間売買 
103.個人間売買の事前準備
104.個人から法人への不動産名義変更の方法
105.共有持分についての親族間売買
106.親子間売買を使った相続税対策
107.自分で親族間売買をする方法
108.親族間売買の3つの方法とは
109.共有状態・権利関係を整える方法として親族間売買
110.ホームインスペクションとは
111.ホームインスペクションの作業風景

当センターの個人間売買の解決事例集

1.子供が所有する投資用マンションを親が購入
2.兄が所有するマンションを兄から購入したいが手続きがよくわからない
3.隣同士で古屋付きの土地を売買したい
4.賃貸で借りている家を大家から買うことになったので個人で売買したい
5.老後資金を持たない両親のため、親が所有するマンションを購入したい
6.自己所有マンションを売却した代金で姉から戸建て住宅を購入したい
7.相続で義理の兄弟と共有になってしまった実家の持分売買
8.権利証を紛失した実家を親子で売買したい
9.親を住まわせるためにマンションの隣の部屋を買いたい
10.強制執行されそうな実家を購入して両親をそのまま住まわせたい
11.親にマンションを売った代金で新しい自宅を購入したい
12.相続争いになることが予想されるため親名義を次男へ変更しておく
13.遠方の不動産を親子間で売買したい
14.過去に売買したままで名義変更していなかった場合の手続き
15.個人名義の不動産から法人名義に変更する個人間売買
16.相続税対策の一環としての親子間売買
17.親族間での売買だけど、第三者を間に挟みたい
18.親族間売買の支払いを融資や一括払いから、分割払いへ
19.兄弟間の売買代金支払いを担保するために抵当権を設定する
20.親子間で不動産売買をするが、何をしたらいいのか分からない
21.不動産仲介を受ける必要がなくなった個人間売買
22.売買の当事者の一方が高齢のため、契約場所が限られる
23.元夫婦間の不動産売買
24.義父からマンションを購入したい
25.土地のみの親子間売買(建物は子名義)
26.親が所有する駅前の収益物件を子供が購入
27.父親が所有する戸建てを購入したい
28.共有不動産の持分売買をする事例
29.姉妹間でマンションの親族間売買をしたい
30.お隣の親族同士で土地を親族間売買をした事例
31.両親の住み替えにあわせて実家を親子間売買する事例
32.相続登記と親族間売買を同時に解決した事例
33.リースバックを親族間売買に応用する
34.売買代金で住宅ローンを完済するケースの親族間売買
35.寝たきりの父親が所有する家を親族間売買
36.親族間贈与と親族間売買を併用した事例
37.兄弟共有のアパート持分を親族間売買
38.融資を断られ分割払いに変更した親族間売買
39.ホームインスペクション(住宅診断)後に親族間売買
40.両親が共有のマンションを子供が購入する事例
41.途中までやって断念した親族間売買を解決
42.関係性が良くない親子間売買の相談
43.親に頼まれて子供が実家を購入する親族間売買
44.ワンルームマンションを兄弟間で売買する事例
45.建物を解体して更地にしてから親族間売買
46.2世帯住宅を建てる前提として親族間売買
47.親族との共有解消を目的とした親族間贈与
48.私道持分を近所の親族から買い取る親族間売買
49.結婚して苗字が変わった姉との親族間売買を解決
50.施設の入居費捻出のため親の戸建てを子供が購入
51.2回の分割払いで行う親族間売買を解決
52.義父から戸建てを購入する親族間売買
53.職場の近くで親族間売買をしたい
54.共有不動産の名義を1本化するための親族間売買
55.公正証書遺言へ切り替えて解決
56.親の近所に暮らすため親所有のマンションを購入
57.親族間売買での売買価格の決め方の相談事例
58.親の介護資金のための親族間売買
59.姉の持分を買い取る親族間売買
60.区分登記された二世帯住宅の親族間売買
61.買い手が見つからない親の不動産を購入
62.遠方の老人ホームまで出張した親族間売買
63.親のマンションを分割払いで購入する親子間売買
64.兄弟3人で共有する土地を親族間売買
65.なるべく安い売買価格で親族間売買をしたい相談
66.終活として親族間売買を活用
67.同じマンションの知人から購入する個人間売買
68.母親名義の土地を長男が購入する親族間売買
69.空き家のまま放置された家を親族間売買
70.お金のない親から実家を購入する親子間売買
71.地主から借地の土地を買い取る個人間売買
72.海外転勤する兄の家を弟が購入する親族間売買
73.税理士から依頼を受けた親子間売買を解決
74.売れない不動産を子供が購入する親族間売買
75.住宅ローンが残った子供のマンションを親が買う
76.相続した実家をお隣へ売却する個人間売買
77.両親が共有のマンションを子供が購入する親族間売買
78.なるべく早く親の不動産を売却したいご相談
79.近所に住む親族の土地を購入する親族間売買
80.姉から土地持分を買い取る親族間売買

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司法書士・行政書士 吉田隼哉

神奈川県司法書士会所属
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「ネットが普及した近年、個人での不動産売買は今後増加し、それに対応することができる専門家の必要性も増えていくはずです。個人間・親族間のことなら当センターへお任せください!」
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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