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個人から法人へ不動産名義変更の方法

個人から法人へ不動産名義変更の方法まとめ

個人から法人へ名義変更 不動産

個人名義から法人名義へ

 個人が所有する不動産を自らが経営をする法人名義へ変更をしたいと考えられる方は、世の中には相当多くいらっしゃいます。
どういった事情で名義変更をしたいかは皆様それぞれに理由があるようですが、やはり節税目的が大半を占められるようですね。

当事務所では、法人と法人代表者間の不動産売買について、ご依頼を多くいただいておりますので、過去の事例からの経験や知識を使って個人から法人への名義変更について、解説させていただきます。
このページを一から最後までじっくりと読んでいただければ、個人から法人への名義変更の方法がわかるようになっておりますので、これから名義変更をしたいと考えられている方は、是非一読していただければと思います。

不動産の名義変更は簡単なことじゃない

 不動産の名義変更について皆さん簡単に考えているかもしれませんが、想像よりも大変であることを、まずは頭に入れておいてください。
車の名義変更くらいの気持ちでいるなら大きな間違いです。そんなに簡単じゃありません。
 手続きのための書類と費用を用意すればどうにかなるのでは?という程度の考えでは、途中でつまづくことになりかねないので、不動産の名義変更をしようと考えているならしっかりと手続き方法を理解してから進めるようにしましょう。

 まず前提として理解していただきたいのは、不動産の名義変更をするためには何らかの法律上の原因が必要となります。正確に言うと、この原因のことを『登記原因』と呼びます。
つまり、ただ何となく名義変更をしたいとか、節税のために名義変更をしたいというだけでは通用しません(あくまでも法律上の原因が必要です)。
よって、自分がどういった登記原因で名義変更を進めるのかを先に検討していくことになります。

個人から法人への名義変更をする場合の登記原因の典型例をご紹介します

 では、どういった登記原因があるのかご紹介します。前述したとおり、法律上の原因が必要となりますので、法律に定められたものが登記原因となります。
以下、個人から法人への不動産を名義変更する場合の典型例を見てください。

(1)贈与
民法549条
贈与は、当事者の一方が自己の財産を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずる。

(2)売買
民法555条
売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

(3)現物出資
会社法207条
~省略~

正しくいえば他にも登記原因は考えられますが、個人から法人への名義変更をする場合の登記原因の典型例でいえばこの3つで考えて差し支えありません。
つまり、この3つの中から選択して名義変更を検討していかなければならないことになります。
3つの登記原因について順に説明をしていきますので、それぞれの違いや手続き方法・注意点など比較してよく理解をしてください。

(1)贈与

 贈与は読んで字のごとく、個人が法人へ不動産を贈与することにより名義変更を行う方法です。
はっきり言ってしまうと、3つの中でいえば手続き的に言えば一番簡単な方法です。
代表者個人が自分の法人と贈与契約を締結して、それを登記原因として不動産の名義変更をする。ただ、それだけの話です。
しかし、贈与を行う場合には避けて通れない問題点があります。それは、「贈与税」の問題です。

 たとえば100万円や200万円程度の価値の不動産を贈与するのであれば問題ないでしょう。金額から考えても高額な贈与税が発生するわけではありませんし、贈与税の問題点はそこまで大きなものにはなりません。
しかしこれが、3000万円とか5000万円の不動産であれば話は別です。贈与税だけで数百万円単位になりますし、場合によっては1000万円以上の贈与税を納めなければいけないことになり、そもそも節税対策で法人名義へ変更しようと考えていたのなら、逆に税金を多く支払うことになってしまいます。

 贈与を考えるのであれば、贈与税の問題が出てきてしまいますので、あまり現実的な方法ではないかもしれません。

(2)売買

 法人と法人代表者間が売買をする方法です。たとえば株式会社の場合で言えば、代表取締役が株式会社と不動産売買をするケースが該当します。
法人と法人代表者間が売買するときに注意をしなければいけないのは、「不動産の価格が適正であるかどうか」これがポイントになってきます。

 法人と法人代表者の関係は、法律的に言えば別人格(別人)ですが、実質的にいえば同人格に同視できるはずです。つまり、代表取締役が当該株式会社と不動産売買をする場合は、少し強引な言い方でいってしまえば、ある意味で自分が自分に売るような感じになります。
自分が自分に対して売るわけですから、売買価格も恣意的に決めることができますので、税金をなるべく払いたくないのであれば極力安い金額の売買にしてしまうはずでしょう。そうなれば税務署が黙っていません。
税務署から価格の妥当性を欠くような売買であるとピックアップされた場合、適正価格を超える部分につき、贈与があったと判断してみなし贈与税を請求してくることがあります。
 たとえば、3000万円が不動産の適正価格なのに、恣意的に安く1000万円で売買をしたのなら2000万円分は贈与したものとみなして、2000万円の部分について贈与税をかけてくる仕組みです。

このように法人と法人代表者の間の売買では、価格の妥当性が問題になってきますので、売買価格の設定をいくらにするのか注意しながら進めていかなければいけません。なお、通常の売買と同様に譲渡所得税や不動産取得税が発生することになります。

また、法人と法人代表者間の売買においては、利益相反関係になりますので、利益相反の承認決議も必要になります。

(3)現物出資

 現物出資とは、法人代表者が法人に対して金銭の代わりに不動産を現物出資する方法です。現物出資をすることによって、不動産の所有権が個人から法人へ移ることになりますので、現物出資を原因として名義変更を行うことができます。
この現物出資をする場合の注意すべきポイントとしては、不動産の価格を算定するために不動産鑑定士の鑑定評価及び税理士の証明書が必要になることです。

税理士については、自社の顧問税理士の先生に依頼をすればいいかもしれませんが、不動産鑑定士については別途で依頼をする必要があります。鑑定評価については、およそ30~50万円くらいが相場となりますので、その費用が別にかかってしまうことになります。

また、不動産の名義変更とは別に、現物出資をしたことにより法人の資本金増資の登記も必要になります(当然現物出資をすれば法人の資本金が増加します)。登記申請は司法書士へ依頼をすることになると思いますが、不動産登記と商業登記は全く別の登記になりますので(登記の管轄も違うため法務局が異なることもある)、司法書士の費用も余分に発生することになります。

3つの方法の中では3つの国家資格者の関与(税理士・不動産鑑定士・司法書士)が必要となりますので、一番手続き費用がかかる点に注意が必要です。また、当然のことながら一番手間がかかる方法でもあります。

3つの登記原因を比較検討してください。

ここまで3つの方法をご案内しましたがいかがでしたでしょうか。
ご自身が一番自分にあった登記原因の方法を使っていただければいいと思いますが、ここまでの説明ではどうも比較しにくく、わかりずらいこともあったかもしれませんので、ここで3つの方法を比較したまとめ表でご案内します。この表を参考にしてお役立てください。

個人から法人への名義変更まとめ
 贈与売買現物出資
根拠法令民法549条民法555条会社法207条
概要個人が法人へ贈与する方法個人と法人が売買する方法金銭の代わりに不動産を出資
問題点高額な贈与税適正な売買価格手続きの手間
手続き

・利益相反承認決議
・贈与契約

・不動産登記

・利益相反承認決議
・売買契約
・不動産登記
・募集株式に関する決議
・不動産鑑定評価
・税理士の証明
・不動産登記
・商業登記
不動産登記 登録免許税
(評価額につき)
20/100015/1000…土地
20/1000…建物
20/1000
商業登記 登録免許税増加する資本金の7/1000
手続き費用普通普通高い
総合評価×
総合評価の理由贈与の方法を使ってもいいが、多額の贈与税がかかることを考えると現実的な方法とは言えない。適正な売買価格にさえ気をつければ十分使える方法だと思われる。手間や不動産鑑定評価等の費用はかかるが、法人の資本金を増加させてもいいなら使える方法だと言える。

個人から法人への名義変更なら当センターまでご相談ください!

 ここまで個人から法人への不動産名義変更について解説してきましたがいかがでしたでしょうか?思っていたよりも、手続きが簡単じゃないことがお分かりいただけたと思います。また、3つの登記原因を選択しなければいけないということも理解してもらえたはずですので、おおよその方向性は決まったのかもしれません。

 当センターでは、法人代表者の個人名義から法人への名義変更についてサポートさせていただいております。
過去には、法人代表者が保有するマンションを5億円で法人に売買したり、新築建物を法人代表者から法人へ現物出資により名義変更をしたりと、様々な案件を取り扱ってきております。
数百万円規模の案件から数億の高額案件まで対応しておりますので、法人代表者間での名義変更をご検討の場合には当センターまでご相談ください。
また、プランにはありませんが、法人への現物出資についてもサポートさせていただいておりますので、ご相談ください。
個人から法人への名義変更に必要な手続き(売買価格の設定アドバイス・利益相反承認決議・不動産登記申請など)司法書士と行政書士が一括サポートさせていただきます。

 なお、「個人間売買」のことをもっと詳しく知りたい方のために、不動産の個人間売買・親族間売買に関する当センター事例集・情報・基本知識から応用知識、参考資料や見本など、当サイトのありとあらゆる情報を詰め込んだ総まとめのページがありますので、下記をクリックしてそのページへとお進みください。

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「どういった手順で進めていいのか。」「何を基準にして売買価格を決めればいいのか。」「売主と買主はそれぞれ何を準備すればいいのか。」などなど、人生何度とない不動産売買ですから、わからないことがあって当然です。売買が決まったのなら、まずはご相談ください。当センターの国家資格者が一括してお客様をサポートさせていただきます。
 ご相談は、お電話または問い合わせフォームより随時お受けしておりますので、ご自身の最寄りの各オフィスへ直接お問い合わせください。
*売買価格が適正かどうかのお問い合わせについては、お答え出来かねますので、売買価格についてのみのお問い合わせはご遠慮ください。

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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

1. 不動産の仲介手数料はどれくらい?
2. 土地売却に伴い発生する境界確定とは
3. 売買登記の登録免許税を計算方法は
4. 売買登記の登録免許税の減税
5. 住宅用家屋証明書とは
6. 重要事項説明書について
7. 近隣トラブルと不動産売却
8. マンションの個人間売買の注意点  
9. 戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.違法建築物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
53.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
54.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
55.個人間売買・親族間売買と税理士 
56.個人間売買・親族間売買の依頼について
57.不動産売買契約に必要なもの
58.遠方不動産を個人間売買
59.親子間売買まとめ
60.兄弟間売買まとめ
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67.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
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70.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
71.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
72.売買で所有権移転登記をする意味
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74.抵当権設定と住宅ローン
75.所有者の名前が外字の場合の注意点
76.親族間での売買と贈与の比較
77.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
78.残金決済とは
79.個人間売買での価格の決め方について
80.親族間売買での価格の決め方について
81.不動産の登記簿謄本の取得方法
82.不動産の登記簿謄本の読み方
83.親族間売買と3000万円の特例
84.認知症の親と親子間売買は可能か
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86.権利証を紛失した場合の個人間売買
87.割賦契約の方法とは①
88.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
89.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
90.大家と借主間での個人間売買の方法
91.管理費を滞納したマンションの個人間売買
92.売買契約時に行う手付金の取り決め方
93.土地の一部の売買を個人間で行う場合
94.公簿売買とは 
95.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
96.不動産会社との3つの媒介契約 
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・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
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行政書士・宅地建物取引士の資格を持ち、個人間売買のサポートを行う。平成28年、行政書士法人よしだ法務事務所の支店長へ就任し、行政書士業務を行う。当センターでは主に契約関係書類の作成を担当する。
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