個人間売買(分割払い)サポートプラン
 

　本プランでは、既に分割払いでの売買の話が売主と買主間で出来ている場合に限ります。

分割払いは非常に専門性の高いものですから、「相談」「質問」等のアドバイス・コンサルについて価値があるものだと当センターでは考えております。

よって、お電話やメールの質問や相談に対して安易にお答えできる類のものではありませんので、直接対面での有償相談のみ、ご相談や質問を受けさせていただいております。
お電話やメールでは概略だけお聞きして、面談受付させていただくことになります。
（当センターは個人向けサービスですから、不動産業者からの質問や相談はお受けしていません。）

分割払いが完済するまで名義は変えられないんですよね？
いいえ。分割払いでも契約時に売主から買主へ名義変更することができます。

一般の方だけでなくプロの不動産業者の方であっても、よく勘違いをされている方がいらっしゃいますが、分割払いの場合であっても名義変更をすることは可能です。
そもそも売買契約は諾成契約ですから、売ります買いますの意思表示があれば成立しますし、所有権もそのタイミングで移転します。しかし、不動産実務上は「所有権移転時期特約」を売買契約上に定めることで売買代金支払い完了時に所有権が移転するようにしています。
つまり、法律上でいえば売買契約があった時に所有権移転がされるのが原則であって、売買代金支払完了時に所有権移転がされるのはむしろ例外なのです。
ですから、法律上の原則通り、契約時に所有権移転させて買主へ名義変更をすることは可能です。
 

分割払いをする売主のメリットとは何ですか？
分割払いに売主のメリットはありません。

分割払いはあくまでも買主のためであって売主に何らのメリットはありません。むしろ、分割による滞納リスクを負うだけです。
ですから、買主だけの希望で分割払いを望む場合は、ほぼ間違いなく失敗します。必ず売主の承諾を取って分割払いに了承をもらってから分割を検討すべきです。
ですが、売主としても「癖があるような物件」の場合には、分割払いを行うことで売却が可能になる利益があります。
癖がある物件とは、例えば定期借地権付きの物件・築年数が古い戸建て・自殺や他殺があった事故物件・再建築不可物件・既存不適格物件など、融資を付けることが難しいようなものです。癖があって買主が絞られるような物件の場合には、売主としても分割払いのリスクを負ったとしても売却できればいいと考えるかもしれません。
また、売主と買主に一定の関係性（地主と借地権者、大家と借主、元夫婦の関係など）があって、その買主でなければいけない事情があれば、売主が分割払いに了承してくれることがあります。

分割期間中に当事者が死亡した場合はどうなりますか？
買主が死亡すれば残債（債務）を、売主側が死亡すれば請求する権利（債権）を当該相続人が相続します。

法律上の話になりますが、買主側が死亡した場合には残債を支払う義務を当該相続人が法定相続分の割合に応じて相続することになります。そして、売主側が死亡をすれば分割払いのお金を請求する権利を当該相続人が相続することになります。
はっきり言ってしまうと、分割払い中の死亡は非常に厄介です。
相続人としても分割の事実がわからなければ、後どれくらい分割払いが残っているのか、滞納はなかったのか、など債権債務が全く分からなくなってしまう可能性があります。さらに税務のレベルでいっても、分割払いの債権債務は相続税の対象になりますから、支払いについてきちんとしておかなければ、残された相続人が困ることになります。
ですから、当センターとしては分割払いはお勧めしておりません。できれば現金一括で払うか、もし分割をするにしても長期の分割払いは避けるべきです。

売買契約書を公正証書にするメリットは何ですか？
強制執行認諾文言を付けられることです。

通常の一括払いの売買であれば気にすることはないかもしれませんが、分割払いの場合には滞納のリスクを考えなければいけません。
そこで有効となるのが、強制執行認諾文言付きの公正証書売買契約書です。
強制執行認諾文言とは、契約時に、もし支払い滞納があった場合に備えて裁判をやることなく強制執行ができるようにしておくものです。これを付けておくことで、滞納があったとしてもすぐに売主側は買主側に対して強制執行することができます。
この強制執行認諾文言は私文書ではできませんので、公証役場を使って公正証書で作成する必要があります。

分割払いの税務上の取り扱いは？譲渡所得税は不動産取得税はどうなる？
分割払いであっても、一括払いと取り扱いは同様です。

不動産の売買がなされた場合、売主側には譲渡所得税が、買主側には不動産取得税が発生します。これは、一括払いであろうが分割払いであっても取り扱いは同じですから、一括払いでなされた場合と同様に考えれば差し支えありません。また、買主側に発生する登録免許税、売買契約に貼付する収入印紙税も同様です。詳しくは、税務署や税理士へご相談ください。

分割払いの方法はどんな方が利用するの？
売主と買主に一定の信頼関係がある場合がほとんどです。

分割払いは、通常の売買よりもリスクが高い取引です。また、分割期間が長ければ長いほどリスク（滞納・当事者の死亡・関係悪化など）が増加します。
そのようなリスクがあっても分割払いを選択して売買しようと考えているわけですから、前提として売主と買主の間にある程度の信頼関係が存在していることが多いです。
例えば、地主と借地権者・大家と借主・昔からの友人などが典型事例として挙げられます。
なお、全くの他人間（売買ではじめて知り合った者同士）での分割払いのケースは、リスクが高すぎるため当センターではお勧めしておりません。全くの他人同士の売買の場合にはお断りさせていただくことがございます。

売買で最も高額となる実費は買主が負担する売買による所有権移転登記の登録免許税です。ここで登録免許税について整理します。

登録免許税とは？
登記申請時に印紙で貼らなければならないもので登記の原因によって異なり、売買を原因として登記申請をする場合は土地は固定資産税評価額の１０００分の１５（平成２９年現在）で、建物は固定資産税評価額の１０００分の２０です。この費用はどうしても免れることができないものなので予め予算の中にいれておいて下さい。

たとえば、土地１０００万円と建物５００万円の不動産を売買したケースで考えてみましょう。

１０００万円×１５／１０００=１５万円
　５００万円×２０／１０００=１０万円

上記の１５００万円の戸建不動産の登録免許税は、２５万円となります。
 

建物については登録免許税の減税を受けられる場合があります。減税を受けるためには物件的要件がありますので、ご依頼いただければ当センターの司法書士・行政書士が減税の適用の有無を判断します。

①当センターでは暴力団関係者との取引は一切行いません。
受任にあたって、関係当事者が暴力団関係者ではない確認をさせていただき、当該事実が判明した場合または暴力団関係者と疑わしき事情が読み取れる場合には、ご依頼をお断りします。

②売買に不審な点を感じる場合、強引な取引だと感じる場合ご依頼をお受けしません。
不正取引を防止するために本人確認資料等を拝見させていただきます。売主のなりすましを防ぎ、適正な不動産取引を行うためにもご理解をお願いします。また、当センターが強引な取引であると感じた場合（購入又は売却の意思がまだないのに相手方の意思を無視して押し進めようとする、時間的余裕のない取引、借金の取立て目的の売買、公序良俗に反する、その他売買が適性でないと感じる取引）にはお断りさせていただくことがございます。

③相手方との売買価格等の一切の交渉は行いません。
「所有者（売主）にまだ話をしてませんが、御社からお話をしていただけませんか？」「契約の諸条件（売買価格・瑕疵担保・公簿売買等）の交渉をしてもらえませんか？」といったご相談をいただくことがありますが、当センターが交渉を行うことはできませんので、必ずご自身でお相手にお話をしていただきます。

④仲介会社を入れない取引に自信がない方はお断りする場合があります。
個人間での取引は、あくまでも「自己責任」での取引ですから、仲介会社（不動産会社）を関与させた場合に比べるとリスクは大きくなります。当センターでは物件の権利関係を調査することはしても、実際の不動産は確認はしませんし、仮に見たとしても不動産会社ではないため物件にどのような瑕疵や欠陥が存在するかまでは判断できません。また、不動産会社のみが閲覧できるレインズも見ることができないため、近隣の取引事例の確認ができませんので、物件の適正価格の判断もできません。
仲介手数料をきちんと支払って仲介会社に依頼をすることでそういった不安は解消されますし、細かな手続きも代行してくれるはずですので安心はできるでしょう。しかし、個人間での売買になれば仲介手数料がかからない反面、細かな手続きも自分でしなければいけませんし、少なからずリスクは増えてきます。仲介手数料を節約するのか、安全な取引を優先するのかを検討していただき、個人間売買を選択していただければと思います。

⑤割賦契約は完済までの期間が長期に及びますのでお断りすることがございます。
長期に及ぶ割賦契約では、当事者が誠実に毎月支払っていくことが重要となります。途中で未払いになる言動・不誠実な対応・過去に自己破産をした等の買主の場合には、売主の今後のことを考えて割賦契約での売買をお断りすることがございます。