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路線価とはどのようなものか 
 

記事監修:司法書士・行政書士 吉田隼哉

路線価とは何か

路線価とは

 前回の記事では、公示価格について解説しましたが、公的機関が発表している不動産の価格で公示価格と似て非なるものに路線価と言うものもあります。

路線価の場合は、公示価格より広範囲で調査されますので、公示価格よりその不動産特有の立地、状態、形状で価格の値が左右されにくいと言えます。

今回はこの路線価について解説していきたいと思います。

路線価とは

 路線価には厳密には国が不動産に相続税や贈与税を課税するために国税庁が調査し、発表している不動産の価格と、地方自治体が固定資産税、都市計画税を課すために地方自治体が調査し、課税の基礎とする価格を決めている2つのものがありますが、今回解説する路線価は、前者の国が相続税、贈与税を課すために国税庁が決めている路線価です。
一般的に路線価という言葉がさすのは、こちらの路線価になります。

路線価の発表

 路線価は、毎年7月1日に発表され、その年の1月1日時点の評価となります。

公示価格、売却事例、不動産鑑定士の鑑定、その他専門家の意見を参考に税務署がその価格を決めています。

路線価の価格は、公示価格や取引相場の8割前後と言われています(先ほど少し触れた固定資産税の課税基準となる評価価格は7割)。

なお、路線価は土地の面している道路の価格を示しているもので、この価格をもとに道路に面している土地の価格を計算します。
例えば土地に面している道路の路線価が15万円だとしたら、その路線価は1㎡の価格を表していますので、その土地の敷地面積(㎡で)をかけて計算することになります。

路線価だけで土地の価格の判断は難しい

 路線価も公示価格と同様で、その土地の形状や状態、環境により価格の変動が大きく絶対的な基準にはなりません。公示価格よりは広範囲に調査されており、立地による価格は出しやすいですが、あくまで道路が基準になっていますので、土地の形が建物を建てるのに適していない場合は価格の判断が行えません。

つまり、路線価のみで売買価格を判断することは適正な価格が判断できるとは言えません。ただ、親族間売買において贈与税を気にする場合は、参考にはなるのではないでしょうか。なお、路線価については、国税庁のホームページで公表されていますので、誰でも閲覧することが可能です。(国税庁HP:路線価について

【関連記事】
公示価格とは ≫固定資産税・都市計画税とは ≫評価証明書について ≫公課証明書について

親族間売買の売買価格を路線価から決める

 路線価をもって売買価格を決めることは難しいのは前述のとおりですが、それでも親族同士で売買をする際の価格基準にはなります。

親族同士の場合だと、どうしても「言い値」で価格が決まりがちですが、何らの根拠のない言い値では適正価格から外れて、みなし贈与の課税対象になるリスクが生じます。

そこで、路線価をもとに親族間で売買価格を決める方法が考えられます。
判例上でも時価総額の8割程度の売買であれば、みなし贈与に該当しないというものが出ていますので、この路線価は基準に当てはめやすい金額だといえます。また、国税庁のホームページにも記載され、誰でも閲覧ができますので、親族同士の話し合いには使いやすい基準だと思います。

路線価の金額を使えばみなし贈与にならない?

 ここで注意をしていただきたいのは、路線価の金額をそのまま使ったとしても、絶対にみなし贈与に該当しないとは言い切れないことです。

あくまでも、適正価格は個々の不動産の状況から判断すべきであって、路線価を使ったからと言って安心なわけではありません。そのことはくれぐれも注意をしてください。

親族間売買でみなし贈与にならないようにするためには、なるべく時価に近づけるというのが、ポイントであることは間違いありません。路線価では、時価よりも低すぎますので、みなし贈与の可能性は十分にありえます。

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2.土地売却に伴い発生する境界確定とは
3.売買登記の登録免許税を計算方法は
4.売買登記の登録免許税の減税
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7.近隣トラブルと不動産売却
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9.戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
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13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
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18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.既存不適格物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
52.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
53.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
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55.個人間売買・親族間売買の依頼について
56.不動産売買契約に必要なもの
57.遠方不動産を個人間売買
58.親子間売買まとめ
59.兄弟間売買まとめ
60.中古マンションの価値と個人間売買
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63.一般的な不動産売却の流れと期間
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67.建物解体工事について
68.土地の分筆と合筆とは
69.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
70.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
71.売買で所有権移転登記をする意味
72.住居表示実施による住所変更登記とは
73.抵当権設定と住宅ローン
74.所有者の名前が外字の場合の注意点
75.親族間での売買と贈与の比較
76.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
77.残金決済とは
78.個人間売買での価格の決め方について
79.親族間売買での価格の決め方について
80.不動産の登記簿謄本の取得方法
81.不動産の登記簿謄本の読み方
82.親族間売買と3000万円の特例
83.認知症の親と親子間売買は可能か
84.法人と代表取締役との不動産売買
85.権利証を紛失した場合の個人間売買
86.割賦契約の方法とは①
87.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
88.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
89.大家と借主間での個人間売買の方法
90.管理費を滞納したマンションの個人間売買
91.売買契約時に行う手付金の取り決め方
92.土地の一部の売買を個人間で行う場合
93.公簿売買とは 
94.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
95.不動産会社との3つの媒介契約 
96.媒介契約中に自分で売却先を見つける 
97.再建築不可物件とは
98.地主から借地を購入する
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104.個人から法人への不動産名義変更の方法
105.共有持分についての親族間売買
106.親子間売買を使った相続税対策
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108.親族間売買の3つの方法とは
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121.売主へ分割払いを提案する方法
122.分割払いに金利を設定すべきか
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親族間売買の専門記事

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当センターの個人間売買の解決事例集

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