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投資用不動産の個人間売買(オーナーチェンジ)

投資用不動産の個人間・親族間売買(オーナーチェンジ)

記事監修:司法書士・行政書士 吉田隼哉

オーナーチェンジについて

 個人間売買や親族間売買で投資用不動産を売買しようと考えた場合に気をつけるべき点はあるのでしょうか。

投資用不動産を売買によって、大家(オーナー)が変更されることをオーナーチェンジと言いますが、家を借りている人からすれば大家が変更したことなんて知る由もありません。どのような方法で賃借人へ通知をしていけばいいのかも問題となります。親族間での売買であったとしても、家賃の振込先が変更になるため、適正にお知らせをしなければいけません。

本ページでは、これから投資用不動産を個人や親族同士で売買したいとお考えの皆様にとって役立つ情報を載せておりますので、是非ご一読ください。

投資用不動産とは

 投資用不動産とは、一般的にアパートやマンションのことを言いますが、一戸建てを投資目的で賃貸している場合も含みます。

売買の対象物としては、区分所有のケースもあれば、一棟もののアパートやマンションというケースもあると思います。
『売買』という手続きに関していえば、通常の不動産売買とそこまで大きな違いはありませんが、気をつけるべき点はいくつかあります。

まず考えられるのは、入居者がいる場合のオーナーチェンジで起きる「通知」ではないでしょうか。

賃借人に対するオーナチェンジの通知

 売買によってオーナーが変更することを賃借人の皆様にお知らせしなければいけません。なぜなら、賃借人達がオーナーが変更をされたことを知らないと従前に大家に対して今まで通りの賃料を支払ってしまうからです。これを防ぐためには、少なくとも1ヶ月以上前には通知をすべきと考えられますが、これ以上に余裕をもって通知をしておくことが望ましいでしょう。

 また、賃借人の立場から考えても、旧オーナーと新オーナーのどちらに賃料を払えばいいのかが不明確でわからないと非常に困ってしまいます。法律上は現在の登記名義人に支払えばいいとされてはいますが、そうはいってもの賃借人は二重払いをしたくないので、新オーナーからだけではなく旧オーナーからもきちんと通知をしてあげるべきではないでしょうか。

通常、賃貸契約に関して管理会社を入れているのであれば、管理会社から通知を送ってくれると思いますので、ご自身で通知について考える必要はありません。もし管理会社を入れていなければ、自分達で通知を出すようにしましょう。

子供の投資用不動産を親へ売却したい

 当センターには、結構な数で投資用不動産を親子間売買をしたいといったご相談が寄せられます。親子間売買の理由としては2つあります。

①相続税対策

 まず、①親の預貯金を減らして相続税対策をしたい。というものです。親に相続が発生した場合に親の資産が相続税基礎控除額を超えていれば相続税が発生します。そして、この親の資産が預貯金が大きなウエイトを占める場合には、その預貯金がそのままダイレクトに相続税の課税標準額となってしまいます。
しかし、その預貯金資産を不動産に変更をした場合には、不動産の土地路線価や建物固定資産税評価額が課税標準額となるため、結果として相続税の金額を下げることができるのです。簡単に言えば、資産は預貯金よりも不動産の方がまだ相続税がかかりにくいので、親の預貯金を減らす目的で親子間売買をされる方がいらっしゃいます。これは投資用不動産でなくて、自宅不動産でも使える手法ですので、相続税対策で親子間売買の方法は有用です。

②親の老後資金のため

 そしてもう1つは、②親の老後資金に安定的な収入を与えたい、ということです。親が高齢になれば仕事をして安定的な収入を得ることができなくなりますので、賃料収入で生活資金を安定的に取得させてあげる方法です。また、この②を理由として親子間売買をする方は、安定的な収入を取得させたいという気持ちの他に、①の相続税対策の意味合いも含まれる場合があります。

賃料収入の受領先を変更するための親族間売買

 投資用不動産を親族間売買するという理由の中に、賃料収入を受け取る人を変える目的で行う方がいます。

理由としては単純で、所得の高い人が賃料収入を受け取っているケースだと、高い所得税率が課税されてしまうことになります。ですが、所得の低い親族へ投資用不動産を売却することで、低い税率が適用され節税になるというわけです。

それ以外にも、法人名義へ売買によって変更される方もいますし、単に収入が低い親族の生活費のために変更をされる方もいます。

ちなみに、賃料収入は建物名義人が取得するものですので、土地名義を移転せずに、建物のみを売買する方法でも賃料の受領者を変更することはできます。土地まで移転してしまうと高額な取引になってしまいますので、不都合がなければ建物のみを売買する方法もあります。

投資用ローンが残っていたら売買ができない

 投資用不動産について親族間売買をすること自体は自由なのですが、当該物件にローンが残っている場合は、完済してからでなければ売買をすることができないので注意をしてください。

基本的にローンが残っている物件は、売却することができません。ローン契約の際に、勝手に売却してはいけないといった内容が契約条項に盛り込まれているはずですし、契約違反をすれば一括返済を求められる可能性があるからです。

なお、当然の話ですが親族間売買によって一括完済ができるのであれば、問題なく売買をすることができます。

※投資用ローンが残っている状態だと一括完済以外の方法で売買はできませんので、お問合せいただいても対応不可となります。

投資用不動産を親族間売買される方はかなり多い

 当センターには、投資用不動産を親族同士で売買したいといったお話をいただくことが非常に多いです。

やはり収益を産んでくれる投資用不動産は、節税目的で親族間売買される方が多いような印象を受けます。皆さん、税理士等へ相談をしていて、売買についてだけ当センターを利用されるパターンでしょうか。

区分マンションに限らず、アパートやマンションといった一棟もの。土地はそのままで建物のみ売買するといったテクニカルなことをされる方も希にいます。
いずれにせよ、税理士のいない当センターでは税務相談はできませんので、あらかじめ税理士等へ相談されてからご依頼いただくことをお勧めします。

投資用不動産の売買はやるべきことが多い

 不動産会社へ依頼をして投資用不動産を売買すれば、その不動産会社が手続き方法の流れを一つずつ丁寧に説明してくれるでしょう。賃借人への説明方法から通知のタイミング。引渡しまでのスケジューリングまでをしっかりとしてくれるはずです。
しかし、個人で売買をするということは、全て自分達でやらなければいけません。賃借人としても、突然オーナーが変わることで困惑してしまうかもしれませんし、不安になって退去をしてしまうかもしれません。

オーナーチェンジをすると、従前の賃貸借関係をそのまま引き継ぐことになります。敷金の承継から、滞納賃料の問題なども適切に行わなければいけません。(関連記事 ≫区分所有者の変更届けとは

 投資用不動産を売買するということは売主と買主の当事者だけの問題ではなく、賃借人達との問題も出てきますので、単に所有不動産を売買する場合よりも、きちんとした手続きが求められてきます。もし難しいと感じれば仲介手数料を支払って不動産会社へ依頼をすればいいですし、自分達だけでできると判断すれば当センターのようなサポートセンターへ依頼をしていただければいいと思います。

投資用不動産の親族間売買ならお任せください!

 投資用不動産を親族間売買するのなら、是非当センターまでご相談ください!
本当に今まで色々な事案をみてきました。多くの場合は節税を目的としたものですが、相続税の生前対策として使われる方も沢山います。

親族間売買を専門とする当センターでは、過去の事案に照らしながらお客様の売買をサポートすることができます。親族間売買では、適正価格など注意をしなければいけない点も多いですから、売買から登記手続きまで一括してお任せください。

親族間同士の不動産売買でしたら、以下をクリックすれば業務詳細や料金をご確認いただくことができます。
法人と法人代表者間の売買は、親族間と同視できることから、親族間売買サポートプランの料金で対応可能です。

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 なお、「個人間売買」のことをもっと詳しく知りたい方のために、不動産の個人間売買・親族間売買に関する当センター事例集・情報・基本知識から応用知識、参考資料や見本など、当サイトのありとあらゆる情報を詰め込んだ総まとめのページがありますので、下記をクリックしてそのページへとお進みください。

『当サイト内の個人間売買・親族間売買に関するコンテンツまとめ』ページはこちら

個人間売買と親族間売買のお役立ち情報

大手不動産会社で勤務後、不動産系3大国家資格である宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理士を取得。司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所を開業し、相続・遺言・個人間売買の三本柱で業務展開。ご依頼者に対しての総合的なサポートを目指す。

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当サポートセンターは、よしだ法務事務所が運営しております。
不動産会社の関与がない個人での不動産売買であったとしても、司法書士等の国家資格者を入れるべきというのは本サイトをご覧頂いた方々には説明不要でしょう。
 ご相談のご予約は、お電話または問い合わせフォームより随時お受けしておりますので、ご自身の最寄りの各オフィスへ直接お問い合わせください。

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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

1.不動産の仲介手数料はどれくらい?
2.土地売却に伴い発生する境界確定とは
3.売買登記の登録免許税を計算方法は
4.売買登記の登録免許税の減税
5.住宅用家屋証明書とは
6.重要事項説明書について
7.近隣トラブルと不動産売却
8.マンションの個人間売買の注意点  
9.戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.既存不適格物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
52.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
53.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
54.個人間売買・親族間売買と税理士 
55.個人間売買・親族間売買の依頼について
56.不動産売買契約に必要なもの
57.遠方不動産を個人間売買
58.親子間売買まとめ
59.兄弟間売買まとめ
60.中古マンションの価値と個人間売買
61.個人間売買は更地がいいか
62.建物滅失登記とは
63.一般的な不動産売却の流れと期間
64.登記済権利証と登記識別情報の違い
65.投資用不動産の個人間売買・親族間売買
66.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
67.建物解体工事について
68.土地の分筆と合筆とは
69.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
70.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
71.売買で所有権移転登記をする意味
72.住居表示実施による住所変更登記とは
73.抵当権設定と住宅ローン
74.所有者の名前が外字の場合の注意点
75.親族間での売買と贈与の比較
76.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
77.残金決済とは
78.個人間売買での価格の決め方について
79.親族間売買での価格の決め方について
80.不動産の登記簿謄本の取得方法
81.不動産の登記簿謄本の読み方
82.親族間売買と3000万円の特例
83.認知症の親と親子間売買は可能か
84.法人と代表取締役との不動産売買
85.権利証を紛失した場合の個人間売買
86.割賦契約の方法とは①
87.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
88.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
89.大家と借主間での個人間売買の方法
90.管理費を滞納したマンションの個人間売買
91.売買契約時に行う手付金の取り決め方
92.土地の一部の売買を個人間で行う場合
93.公簿売買とは 
94.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
95.不動産会社との3つの媒介契約 
96.媒介契約中に自分で売却先を見つける 
97.再建築不可物件とは
98.地主から借地を購入する
99.遺言に記載した不動産を子供に売却することはできるのか
100.第三者を介さず個人間で不動産を売買する
101.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買 
102.当事者が遠方の場合の個人間売買 
103.個人間売買の事前準備
104.個人から法人への不動産名義変更の方法
105.共有持分についての親族間売買
106.親子間売買を使った相続税対策
107.自分で親族間売買をする方法
108.親族間売買の3つの方法とは
109.共有状態・権利関係を整える方法として親族間売買
110.ホームインスペクションとは
111.ホームインスペクションの作業風景
112.親族間売買と住宅ローンまとめ
113.売主が引越しまでにやるべきこと
114.収益物件を分割払いで購入し家賃で支払う
115.親族間売買で分割払いの条件の決め方
116.分割払い期間はどれくらいにすべきか
117.分割払いの内容を途中で変更できる?
118.分割払いではいつ所有権移転できる?
119.売買代金を分割払いにしたら税金は?
120.親族間売買で分割払いにする方の特徴
121.売主へ分割払いを提案する方法
122.分割払いに金利を設定すべきか
123.親族間売買と分割払いは相性がいい理由

親族間売買の専門記事

≫ 親族間売買を行う前の心得
≫ 親族間売買の流れ・スケジュール
≫ 親族間売買はどこに頼むのか?
≫ 親族間売買に向いている人って?
≫ 親族間売買は相続発生を想定して検討する
≫ 親族間売買をすることを他の兄弟に言うべきか?
≫ 親族間売買の分割払い中に売主か買主が死亡したら
≫ 親族に不動産を売るメリット・デメリット
≫ 親族間売買は住宅ローンが残っていてもできる?
≫ 親族間売買をした人の属性・特徴
≫ 親族間売買をした人の理由・キッカケ
≫ 親族間売買を断念した人
≫ 親族間売買の一般的な相談内容とは
≫ 親族間売買の依頼から完了までの平均的な期間
≫ 親族間売買にかかる平均的な費用・税金
≫ 親族間売買の実務的な契約条項
≫ 親族間売買を当センターへ依頼した理由・感想
≫ 親族間売買をした後に当事者が死亡したケース
≫ 親族間売買の失敗例
≫ 親族間売買の相談で多い親族関係
≫ 親族間売買は融資が通っても金利が高い?
≫ 親族間売買のこれから
≫ 夫婦間売買を使って夫名義の住宅ローンを完済
≫ 施設にいる親族との親族間売買
≫ 親族間売買の価格交渉
≫ リースバックと親族間売買
≫ 親の生活資金援助を目的の親子間売買
≫ 遺産分割対策の親子間売買には注意
≫ 親名義の土地を買っておくべき理由
≫ 親の不動産を相続と売買で取得する税金の違い
≫ 二世帯住宅の親子間売買
≫ 叔父(叔母)との親族間売買
≫ 親族間売買と遺言書の併用
≫ 生前贈与された金銭で親族間売買
≫ 未成年者が買主の親族間売買
≫ 親族間売買の融資と個人属性
≫ 同居する親との親子間売買
≫ 親族間売買で測量は必要か?
≫ 法人名義で買う親族間売買
≫ 夫婦共有で買う親族間売買
≫ 親族間売買と建物解体工事
≫ 親族間売買とインスペクション
≫ 親族間売買と火災保険の手続き
≫ 所有権の一部を買う親族間売買
≫ 親族間売買はいつやるべき?
≫ 親族間売買を税務署に相談
≫ 故人名義の不動産を親族間売買
≫ 親族間売買と売主の本人確認
≫ 遠い親戚との親族間売買
≫ 貸店舗等で貸している物件の親族間売買
≫ 親族間売買と建築上のリスク
≫ 値上がりしたマンションを親族間売買
≫ 離婚に伴う夫と義理の親との親族間売買
≫ 親族間売買とは
≫ 親族間売買の後にリフォーム
≫ 注文住宅を建てるため土地を親族間売買
≫ 不要な不動産を親に買い取ってもらう
≫ 不動産取得税の通知書
≫ 別荘を親族間売買
≫ 親族間売買で勘違いしていること
≫ 古屋付きの土地を親族間売買
≫ 仲介をつけない親族間売買は危険?
≫ 相続登記義務化と親族間売買の増加
≫ 新居購入のため現在の家を親族間売買
≫ 親族間売買の登記について
≫ 分割払い期間内の一括支払い
≫ 空き家特例の適用と親族間売買
≫ 相続不動産を親族間売買する方法
≫ 親族から不動産を売ってほしいと言われたら
≫ 義理の親から不動産を買いたい
≫ 兄弟から持分を買い取る流れ
≫ 頭金+分割払いの親族間売買

当センターの個人間売買の解決事例集

1.子供が所有する投資用マンションを親が購入
2.兄が所有するマンションを兄から購入したいが手続きがよくわからない
3.隣同士で古屋付きの土地を売買したい
4.賃貸で借りている家を大家から買うことになったので個人で売買したい
5.老後資金を持たない両親のため、親が所有するマンションを購入したい
6.自己所有マンションを売却した代金で姉から戸建て住宅を購入したい
7.相続で義理の兄弟と共有になってしまった実家の持分売買
8.権利証を紛失した実家を親子で売買したい
9.親を住まわせるためにマンションの隣の部屋を買いたい
10.強制執行されそうな実家を購入して両親をそのまま住まわせたい
11.親にマンションを売った代金で新しい自宅を購入したい
12.相続争いになることが予想されるため親名義を次男へ変更しておく
13.遠方の不動産を親子間で売買したい
14.過去に売買したままで名義変更していなかった場合の手続き
15.個人名義の不動産から法人名義に変更する個人間売買
16.相続税対策の一環としての親子間売買
17.親族間での売買だけど、第三者を間に挟みたい
18.親族間売買の支払いを融資や一括払いから、分割払いへ
19.兄弟間の売買代金支払いを担保するために抵当権を設定する
20.親子間で不動産売買をするが、何をしたらいいのか分からない
21.不動産仲介を受ける必要がなくなった個人間売買
22.売買の当事者の一方が高齢のため、契約場所が限られる
23.元夫婦間の不動産売買
24.義父からマンションを購入したい
25.土地のみの親子間売買(建物は子名義)
26.親が所有する駅前の収益物件を子供が購入
27.父親が所有する戸建てを購入したい
28.共有不動産の持分売買をする事例
29.姉妹間でマンションの親族間売買をしたい
30.お隣の親族同士で土地を親族間売買をした事例
31.両親の住み替えにあわせて実家を親子間売買する事例
32.相続登記と親族間売買を同時に解決した事例
33.リースバックを親族間売買に応用する
34.売買代金で住宅ローンを完済するケースの親族間売買
35.寝たきりの父親が所有する家を親族間売買
36.親族間贈与と親族間売買を併用した事例
37.兄弟共有のアパート持分を親族間売買
38.融資を断られ分割払いに変更した親族間売買
39.ホームインスペクション(住宅診断)後に親族間売買
40.両親が共有のマンションを子供が購入する事例
41.途中までやって断念した親族間売買を解決
42.関係性が良くない親子間売買の相談
43.親に頼まれて子供が実家を購入する親族間売買
44.ワンルームマンションを兄弟間で売買する事例
45.建物を解体して更地にしてから親族間売買
46.2世帯住宅を建てる前提として親族間売買
47.親族との共有解消を目的とした親族間贈与
48.私道持分を近所の親族から買い取る親族間売買
49.結婚して苗字が変わった姉との親族間売買を解決
50.施設の入居費捻出のため親の戸建てを子供が購入
51.2回の分割払いで行う親族間売買を解決
52.義父から戸建てを購入する親族間売買
53.職場の近くで親族間売買をしたい
54.共有不動産の名義を1本化するための親族間売買
55.公正証書遺言へ切り替えて解決
56.親の近所に暮らすため親所有のマンションを購入
57.親族間売買での売買価格の決め方の相談事例
58.親の介護資金のための親族間売買
59.姉の持分を買い取る親族間売買
60.区分登記された二世帯住宅の親族間売買
61.買い手が見つからない親の不動産を購入
62.遠方の老人ホームまで出張した親族間売買
63.親のマンションを分割払いで購入する親子間売買
64.兄弟3人で共有する土地を親族間売買
65.なるべく安い売買価格で親族間売買をしたい相談
66.終活として親族間売買を活用
67.同じマンションの知人から購入する個人間売買
68.母親名義の土地を長男が購入する親族間売買
69.空き家のまま放置された家を親族間売買
70.お金のない親から実家を購入する親子間売買
71.地主から借地の土地を買い取る個人間売買
72.海外転勤する兄の家を弟が購入する親族間売買
73.税理士から依頼を受けた親子間売買を解決
74.売れない不動産を子供が購入する親族間売買
75.住宅ローンが残った子供のマンションを親が買う
76.相続した実家をお隣へ売却する個人間売買
77.両親が共有のマンションを子供が購入する親族間売買
78.なるべく早く親の不動産を売却したいご相談
79.近所に住む親族の土地を購入する親族間売買
80.姉から土地持分を買い取る親族間売買
81.海外に住む兄から持分を買い取る親族間売買
82.妻の親から家を購入したい
83.手足が不自由な親族と不動産売買
84.相続税対策としてアパートの親子間売買
85.頭金+分割払いで親族間売買した事例
86.店舗付き住宅の親族間売買
87.投資用アパートを親から分割払いで購入
88.親族で共有する土地を親族間売買で1本化
89.経済状況が困窮した息子の家を親が購入する事例
90.コロナで帰国できない兄弟で不動産売買
91.親が相続で取得した土地を子供が購入する事例
92.親から贈与を受けた資金で親族間売買
93.祖父から孫がマンションを購入する
94.遠方の叔母と親族間売買をした事例
95.売買契約に権利証を忘れてしまった事例
96.結婚する娘のマンションを親が購入する事例
97.自営業者が親族から不動産を分割払いで購入
98.夫婦間で投資用マンションの売買
99.妻が代わりにローン返済したため夫婦間売買

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・雑誌「プレジデント」2020.12.18号
・テレビ「NHKクローズアップ現代」2019.12.19放送
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司法書士・行政書士 吉田隼哉

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「ネットが普及した近年、個人での不動産売買は今後増加し、それに対応することができる専門家の必要性も増えていくはずです。個人間・親族間のことなら当センターへお任せください!」
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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