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更新日:2022/3/22
記事監修:司法書士・行政書士 吉田隼哉
相続を想定した親族間売買
今回はかなり実務的な内容で、かつ重要な記事になりますので、親族間売買を考えていらっしゃる方は是非ご覧いただきたいと思います。
親族間売買は、どうしても「売買」を完成させることに目がいきがちで、将来的なリスクに気が付きにくいもの。
特に親族間売買を行ったあとの「相続発生」は、非常にトラブルや問題が起きやすいものですが、ここまでのリスクを考えて親族間売買を行うことができる方はまずいません。
当センターが過去経験した親族間売買後の相続トラブルをもとに解説していきたいと思います。
不動産売買は、売主と買主間で行うものですから、当事者以外の第三者に何らのいわれもないはずです。しかし、親族間売買の場合にはそうはいきません。
親族間売買の典型例でいえば、親の不動産を子供が購入する親子間の売買ですが、もし親が死亡した場合、その親が持っていた不動産は本当なら相続財産となって子供達で遺産分割していたはずです。
それなのに、死亡した段階で勝手に兄弟のうちの一人が親と売買をしていた事実を知ったら・・・きっと、その他の兄弟はよく思わないはずです。
本当に親の意思で売買をしたのか、そもそも売買は適法だったか、親に無理を言って安く売らせたのでは?
遺産分割時に過去あった親子間売買の話を知って争いになるケースは少なくありません。
場合によっては裁判沙汰。親族間売買の無効を主張してくる可能性だってあります。
親が持つ家のこと、子供達は口には出さなくても気になっているものです。
[解決方法]
親族間売買があったことで揉める場合の多くは、相続開始時に過去あった売買の事実を知ったことが理由です。
後々に知った場合に他の兄弟が怒るのは当然のこと。
できるかぎり、親族間売買をしようと思ったタイミングで他の兄弟に話をしておいて、相続争いになることを回避するのがいいでしょう。
親族間売買をすることを他の兄弟に伝えるべきか?この質問はよく受けます。この論点について、詳しくはこちらの記事で解説しています。
≫親族間売買をすることを他の兄弟に言うべきか
分割払いの方法は親族間売買でよく利用されています。
面談時によくお話をさせていただくのですが、長期の分割払いはリスクが大きいのでなるべくならやめておくべきだということです。
勘違いしないでいただきたいのですが、住宅ローンのような感覚で35年の分割払いにするのは間違っています。
中にはそれくらいの分割払いを希望される方がいらっしゃいますが、極力やめておくべきことを説明しています。
なぜなら、分割払いの期間中に売主もしくは買主が死亡するリスクがあるからです。
「子供が35歳、父親が60歳。」この事例で35年の分割払いを考えるのば無謀すぎるという話です。このご時世ですから、子供が先に死んでしまうことだって可能性はありえます。
長期の分割払いについてのリスクについては別の記事で詳しく解説しますが、親族間売買であっても分割払いは長くても5年程度を基本としておくべきです。どんなに長くても10年を最長にすべきだと考えます。
[解決方法]
分割払いの期間が長期になればなるほど相続発生リスクは増加します。
私は親族間売買の当事者の年齢をよく確認するのですが、分割終了時点の年齢が70歳を超えているような分割はリスクが高いと考えています。
関係当事者の年齢や健康状態、親族間の関係性、親の資産状況など、総合的に考えて分割払いの期間を決めることをオススメします。
分割払いの期間中に当事者が死亡したら、支払い義務はどうなる?残りの分割金を請求できなくなる?
詳しくはこちらの記事で解説しています。
≫親族間売買の分割払い中に売主か買主が死亡したら
分割払いの期間中の当事者死亡(相続発生)は、相続税についても影響を及ぼします。状況として多いのは、売主の親が分割中に死亡してしまうことでしょうか。
「分割払いとはいえ売買は既に完了して所有権を移転してしまっているから相続税には関係ないだろう」と考えるのは間違いです。
親としては分割払いのお金を請求する権利を残したまま死亡することになりますので、相続財産には請求権として課税対象に含まれてくることになります。
特に親族間の関係性では、分割払いの履歴が残っていないことも想定されます。広く課税対象としたい税務署としては支払った事実がわからない請求権については相続税の対象として計算せよ、という立場を見せてきます。
また、分割中の相続発生は非常にリスクがあり、単純に相続税の問題で処理できない可能性もでてきますから(贈与税等の問題)、相続税が発生されるような方が当事者となる親族間売買には注意が必要です。
「相続の発生を想定して親族間売買をしてください。」と言われても、遺産相続のことがわからなければ、何に注意をしていいのか分からないと思います。特に、相続が絡むと法律上の知識も必要となるはずですから、分からなくて当然です。
当センターは、そもそも遺産相続を専門としていた事務所で、それを派生させて生前対策として親族間売買をサポートしています。つまり、「遺産相続」と「親族間売買」の両方を熟知していますので、気をつけるべき論点は把握できています。
分からないことを自分だけで考えても解決することはありません。専門家を頼って、道筋を立てることが、親族間売買を解決するための近道だと思いますので、ぜひ当センターの活用をご検討ください。
かなりのご高齢な親と売買をしようと思っているなら別ですが、親族間売買をしようと考える方で、自分や相手が死亡することを想定する人はいません。
意外かもしれませんが、ここまで解説をしてきたように「親族間売買」と「相続」の関係性は非常に強いものですから、相続が発生することを無視して親族間売買を進めるのは危険だと思います。
当センターでは、面談時に
「ご兄弟と仲がいいですか?」
「親と仲が悪い兄弟はいますか?」
「お父様はお元気ですか?認知症等の心配はありませんか?」
「お父様は資産をお持ちの方ですか?」
このような突っ込んだ質問をさせていただくことがありますが、これは別にプライベートなことを聞き出したいわけではなくて、親族間売買に問題が起きないかを確認するための質問で致し方なくさせていただいております。
専門性を持って親族間売買のサポートを行っている以上、このような失礼に当たる質問をさせていただくこと、ご理解いただければと思います。
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≫ 親族間売買の流れ・スケジュール
≫ 親族間売買はどこに頼むのか
≫ 親族間売買に向いている人って?
≫ 親族間売買は相続発生を想定して検討する
≫ 親族間売買をすることを他の兄弟に言うべきか
≫ 親族間売買の分割払い中に売主か買主が死亡したら
≫ 親族に不動産を売るメリット・デメリット
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≫ 親族間売買をした人の理由・キッカケ
≫ 親族間売買を断念した人
≫ 親族間売買の一般的な相談内容とは
≫ 親族間売買の依頼から完了までの平均的な期間
≫ 親族間売買にかかる平均的な費用・税金
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≫ 親族間売買を当センターへ依頼した理由・感想
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≫ 親族間売買のこれから
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この記事の監修者 / 司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所 代表司法書士 吉田隼哉
大手不動産会社で勤務後、不動産系3大国家資格である宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理士を取得。司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所を開業し、相続・遺言・個人間売買の三本柱で業務展開。ご依頼者に対しての総合的なサポートを目指す。
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93.公簿売買とは
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97.再建築不可物件とは
98.地主から借地を購入する
99.遺言に記載した不動産を子供に売却することはできるのか
100.第三者を介さず個人間で不動産を売買する
101.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買
102.当事者が遠方の場合の個人間売買
103.個人間売買の事前準備
104.個人から法人への不動産名義変更の方法
105.共有持分についての親族間売買
106.親子間売買を使った相続税対策
107.自分で親族間売買をする方法
108.親族間売買の3つの方法とは
109.共有状態・権利関係を整える方法として親族間売買
110.ホームインスペクションとは
111.ホームインスペクションの作業風景
112.親族間売買と住宅ローンまとめ
113.売主が引越しまでにやるべきこと
114.収益物件を分割払いで購入し家賃で支払う
115.親族間売買で分割払いの条件の決め方
116.分割払い期間はどれくらいにすべきか
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118.分割払いではいつ所有権移転できる?
119.売買代金を分割払いにしたら税金は?
120.親族間売買で分割払いにする方の特徴
121.売主へ分割払いを提案する方法
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123.親族間売買と分割払いは相性がいい理由
≫ 親族間売買を行う前の心得
≫ 親族間売買の流れ・スケジュール
≫ 親族間売買はどこに頼むのか?
≫ 親族間売買に向いている人って?
≫ 親族間売買は相続発生を想定して検討する
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≫ 親族間売買の分割払い中に売主か買主が死亡したら
≫ 親族に不動産を売るメリット・デメリット
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≫ 親の不動産を相続と売買で取得する税金の違い
≫ 二世帯住宅の親子間売買
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≫ 兄弟から持分を買い取る流れ
1.子供が所有する投資用マンションを親が購入
2.兄が所有するマンションを兄から購入したいが手続きがよくわからない
3.隣同士で古屋付きの土地を売買したい
4.賃貸で借りている家を大家から買うことになったので個人で売買したい
5.老後資金を持たない両親のため、親が所有するマンションを購入したい
6.自己所有マンションを売却した代金で姉から戸建て住宅を購入したい
7.相続で義理の兄弟と共有になってしまった実家の持分売買
8.権利証を紛失した実家を親子で売買したい
9.親を住まわせるためにマンションの隣の部屋を買いたい
10.強制執行されそうな実家を購入して両親をそのまま住まわせたい
11.親にマンションを売った代金で新しい自宅を購入したい
12.相続争いになることが予想されるため親名義を次男へ変更しておく
13.遠方の不動産を親子間で売買したい
14.過去に売買したままで名義変更していなかった場合の手続き
15.個人名義の不動産から法人名義に変更する個人間売買
16.相続税対策の一環としての親子間売買
17.親族間での売買だけど、第三者を間に挟みたい
18.親族間売買の支払いを融資や一括払いから、分割払いへ
19.兄弟間の売買代金支払いを担保するために抵当権を設定する
20.親子間で不動産売買をするが、何をしたらいいのか分からない
21.不動産仲介を受ける必要がなくなった個人間売買
22.売買の当事者の一方が高齢のため、契約場所が限られる
23.元夫婦間の不動産売買
24.義父からマンションを購入したい
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69.空き家のまま放置された家を親族間売買
70.お金のない親から実家を購入する親子間売買
71.地主から借地の土地を買い取る個人間売買
72.海外転勤する兄の家を弟が購入する親族間売買
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74.売れない不動産を子供が購入する親族間売買
75.住宅ローンが残った子供のマンションを親が買う
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83.手足が不自由な親族と不動産売買
84.相続税対策としてアパートの親子間売買
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