親族間売買をする前に知っておくべき専門用語まとめ

　不動産を親族間で売買する際に基準となるのが「時価」です。時価とは市場で一般的に取引されると想定される価格のことで、路線価や固定資産税評価額、不動産会社の査定額などを参考に算定されます。時価を大きく下回る価格で取引すると「贈与」とみなされ、贈与税が課税される可能性があるため注意が必要です。

　市区町村が毎年の固定資産税や不動産取得税の算定に用いる基準額です。時価の７~８割程度とされることが多く、親族間売買では「評価額で売買すれば問題ない」と誤解されがちです。しかし、税務署は必ずしも固定資産税評価額を時価と認めるわけではないため、他の指標とあわせて慎重に判断する必要があります。

　国税庁が毎年公表する、道路に面した土地１㎡あたりの価格です。相続税や贈与税を計算するときの基準となり、特に住宅地で利用されます。親族間売買の価格が路線価を大きく下回る場合は、時価との差額を「贈与」と判断されることがあるため、売買価格を決める上で重要な参考資料となります。

　「公示地価」は国土交通省が毎年発表する全国の標準地の価格で、「基準地価」は都道府県が発表する価格です。いずれも不動産市場の一般的な価格水準を示す指標であり、親族間売買の価格が妥当かを検討する材料になります。特に金融機関が担保評価を行う際に、公示地価や基準地価を参考にするケースがあります。

　不動産鑑定士が作成する、不動産の適正価格を示した評価書です。親族間売買で価格の妥当性を明確に示す必要がある場合、鑑定評価を取得することで税務署や金融機関への説明がしやすくなります。費用はかかりますが、贈与税リスクを下げるために有効な手段として利用されます。

　不動産を時価よりも著しく安い価格で親族に売却すると、その差額が「贈与」とみなされ、贈与税が課税されることがあります。税率は高額になりやすいため、売買価格を決める際には「時価」を正しく把握することが重要です。

　親族間売買で売主に利益（譲渡益）が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課されます。短期譲渡と長期譲渡で税率が異なり、居住用財産の場合は「３０００万円特別控除」が利用できることもあります。ただし親子間のような親族間売買では一部特例が使えないこともあるため要確認です。

　相続税の計算では、親族間売買による取引価格ではなく「時価」で評価されます。相続発生前に不動産を売却して現金化するか、相続後に分割協議で調整するかによって税額が変わる可能性があるため、事前の対策が欠かせません。

　買主が不動産を取得した際に都道府県から課される税金です。原則として土地・建物の固定資産税評価額に対して課税され、住宅の場合は軽減措置が適用されるケースがあります。親族間売買でも通常の売買と同様に課税されるため、取得時の資金計画に含める必要があります。

　不動産を親族間で売買した場合でも、所有権移転登記には登録免許税がかかります。原則は固定資産税評価額の２%ですが、住宅用家屋については軽減措置が適用されることがあります。司法書士に依頼する際には、この税金と報酬を合わせて準備しておくことが大切です。

　売買契約書を作成する際に課税される税金です。契約金額に応じて印紙を貼付する必要があり、貼り忘れや過少貼付はペナルティとなります。親族間の取引であっても正式な契約書を作成する場合は必ず必要になります。

　親族間売買であっても、売買契約書の作成は必須です。契約書を残さずに口約束で進めると、税務署や金融機関から「通常の取引ではない」と判断されやすくなり、贈与税課税やローン審査否決の原因になります。形式的であっても、不動産会社や司法書士の関与のもとで契約書を作成することが通常です。

　２０２０年の民法改正で導入された概念で、従来の「瑕疵担保責任」に代わるルールです。売却した不動産に隠れた欠陥がある場合、買主は売主に修補請求や損害賠償を求めることができます。親族間売買では「免責」とするケースが多いですが、契約書に明確に記載しておく必要があります。

　親族間で売買する際、最も重要なのが「売買代金を時価に近づけること」です。著しく低額で取引すると差額が贈与税の対象となり、高額すぎる場合には買主に資金的な負担が発生します。適正価格を算定するために、専門家のアドバイスが不可欠です。

　金融機関によっては、親族間売買に住宅ローンを利用できない場合があります。理由は「資金需要が形式的で、通常の取引とは異なる可能性がある」と見なされるためです。利用できる金融機関を事前に調べることが不可欠で、場合によっては自己資金や分割払いの方法で対応する必要があります。

　親族間売買の一形態として、土地や建物の一部の持分だけを移転するケースがあります。例えば、親の持分を子に売却することで共有状態を整理する方法です。ただし、価格設定や登記の際には通常の売買と同じく時価基準が求められ、贈与税リスクにも注意が必要です。
当センターでも、権利関係の整理のため親族同士で持分売買を行うことが多いです。

　不動産の所有権を移転する際に提出が必要な書類で、「どのような理由で権利が移ったか」を証明します。親族間売買であれば「売買」を原因とする証明書を作成し、売主と買主双方が署名押印します。形式不備があると登記が却下されるため、司法書士に作成依頼するのが安全です。

　親族間売買で不動産の名義を買主に移すための登記手続きです。売買契約が成立しただけでは名義は変わらず、法務局での登記をもって初めて所有権が移転します。登録免許税がかかるほか、添付書類の整備が必要になるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

　登記申請や必要書類の作成を司法書士に依頼する場合に発生する費用です。報酬額は事務所によって異なりますが、親族間売買は一般の売買よりもトラブル防止の観点で丁寧な確認が求められるため、費用に見合う専門性を発揮してもらうことが重要です。

　不動産の権利関係を公的に証明する書類です。所有者の名前や持分割合、抵当権の有無などが記載されています。親族間売買を行う際には、事前に登記簿を確認して権利関係を明確にし、売買契約後には名義変更が正しく反映されているか確認することが欠かせません。

　住宅ローン控除は、通常の売買であれば購入者が利用できる節税制度ですが、親族間売買では適用が制限されます。国税庁は「特別な関係者間の売買」を除外対象としているため、親子間等の取引では控除が使えないケースが多い点に注意が必要です。

　金融機関によっては親族間売買を「通常の売買ではない」と判断し、住宅ローンを取り扱わない場合があります。これは、売買価格の妥当性や資金需要の実態が不明確とされやすいためです。利用可能な銀行を事前に調べておくことが、スムーズな資金調達の鍵となります。

　売買契約が成立し、所有権移転登記を完了させることで名義変更が行われます。単に家族間で話し合っただけでは効力がなく、法務局で正式に登記を行う必要があります。名義変更を怠ると、後の相続や売却の際に大きなトラブルにつながります。

　住宅ローンを利用する場合、金融機関は対象不動産に担保評価を行います。公示地価や路線価を参考にしながら独自の基準で算出するため、親族間売買で価格を自由に決めても、担保評価額が低ければ希望額の融資を受けられないことがあります。

　親族間売買で時価より大幅に安い価格を設定すると、その差額が「贈与」とみなされます。例えば、時価３０００万円の不動産を１０００万円で売却した場合、差額の２０００万円が贈与と判断され、多額の贈与税が課税される可能性があります。

　売買価格が時価から大きくずれると、税務署から「不自然な取引」とみなされることがあります。差額を贈与として課税されるほか、将来の相続税評価にも影響するため、価格設定は慎重に行わなければなりません。

　親族間売買は、通常の市場取引と比べて価格や契約条件に不自然さが出やすい取引です。そのため税務署から「形式的な売買」と疑われ、契約の実効性を否認されることがあります。否認されると贈与税や追徴課税が課される恐れがあり、取引の正当性を説明できる書類や価格根拠を残すことが重要です。

　実際には売買が行われていないのに、形式的に契約書や登記だけを整える行為を「仮装売買」といいます。税務署からは無効とされ、登記の抹消や追徴課税、最悪なケースでは刑事罰を受ける可能性があります。親族間だからといって曖昧に進めるのではなく、実際に代金の授受を行い、正しい契約書を整備することが不可欠です。

　債務者が借金の返済を免れる目的で、不動産を親族に安く売却するような行為を「詐害行為」といいます。これは債権者を害する行為として、民法に基づき取り消される可能性があります。実際に裁判で無効と判断されることも多く、親族間売買において「債務隠し」と疑われないよう、適正な価格と正規の手続きを踏むことが重要です。
過去に差押え逃れのため親族同士で行った不動産売買が「仮装売買」と判断されて、逮捕された事案もあります。