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更新日:2022/5/20

親族間売買の失敗例

記事監修:司法書士・行政書士 吉田隼哉

親族間売買の失敗

 親族間売買と言っても、法律上は他人同士の不動産売買契約と変わりはありません。しかし、親族間売買ならではの特有の論点が存在し、その問題を何も考えずに進めてしまうことで失敗してしまうことがあります。

同じ「売買」とはいえ、普通の他人間同士の不動産売買とは区別が必要な親族間売買。
他人と売買する場合と全く同じものだと考えて進めてしまうと途中で問題が起きてしまうこともあります。

また、何度も解説していますが、親族間売買では当事者が親族同士になるため、売買契約後もその売買が親族に影響を与えることがあることも忘れてはいけません。

今回は、親族間売買の代表的な失敗例を解説したいと思います。

親族間売買の失敗例5つ

 親族間売買は、普通の他人同士の不動産売買と同じに考えてはいけません。
親族間売買を行ったことによる特有の失敗例は、主に以下の5つです。

①売買契約前の準備段階での失敗
②住宅ローンを完済せず売買してしまった
③分割支払いで生じる債務の不履行
④当事者が亡くなることによる相続の問題
⑤契約後に生じる税金のリスク

「親族間売買を行うことでどんな失敗があるのか。」これを予め知っているのと知らないとは大きな差が生まれると思います。
これら5つは、どれも典型的な失敗例ですから、個別に解説していきます。

①売買締結前の準備段階での失敗

 親族間売買の契約締結前の話しになりますが、親族間売買特有の問題として融資が通らないことが親族間売買にはあります。
融資前提の親族間売買を計画している場合は、まずは融資先があるのかどうかを確認してから親族間売買の話しを進めないと、必ず融資で躓きます。

他の記事(関連記事:親族間売買を行う前の心得)でも解説していますが、親族間売買で住宅ローンが利用できる可能性は極めて低く、仮に融資を受けられても住宅ローンではなく、無担保ローンや投資用に融資になり、金利が現実的な数字ではありません。

まず、親族間売買を行う前に、上記の「親族間売買を行う前の心得」を読んで、親族間売買が途中で躓かないようにしましょう。

②住宅ローンを完済せず売買してしまった

 住宅ローンを完済していない不動産については、融資を受けている金融機関との契約で、その不動産の譲渡(売買)が禁止されています。これに違反して不動産の譲渡を行うと、住宅ローンの一括返済を求められる可能性が出てきます。
このことを知らずに親族間売買をしてしまうことは大きな失敗だといえます。(関連記事:親族間売買は住宅ローンが残っていてもできる?

一括返済できるなら、まずは完済手続きを

 親族間売買の売買代金で一括返済が可能な場合は、まず一括返済の申し込みをして、親族間売買と完済を同時に進めていくことが必要です。

売買代金では完済が出来ない場合、または売買代金の支払い方法が分割で完済ができない場合は、もう一度親族間売買を行うかどうかの再検討をお勧めします。一度、手続きを進めてしまうと取り返しがつかなくなるためです。

借入先の金融機関に内緒で親族間売買できる?

 融資を受けている借入先の金融機関に言わずに親族間売買を行おうとされる方がいますが、それは絶対にやめておくべきです。
もし売買の事実がわかれば契約違反で一括返済を求められる危険性がありますし、金融機関に対する信用も無くします。金融機関の信用情報は他の金融機関にも共有されますので、金融機関の信用を喪失するような行為は、今後の融資等に影響を及ぼす可能性があり、契約違反のリスクは大きいです。

③分割支払いで生じる債務の不履行

 親族間売買では、住宅ローンの利用が極めて難しいですが、売買代金を現金一括で支払える方は、そう多くはありません。現金一括で支払えない場合は、売買代金を分割支払いで支払うことにより親族間売買を進めることができます。しかし、分割払いの支払い方法には、大きなリスクもあります。

滞納リスク

 住宅ローンの場合は、売買代金を金融機関から借り、売主やハウスメーカー等に代金を支払います。仮に支払い不能になれば、金融機関は抵当権を実行し、不動産は競売され、競売で競り落とされた代金から返済を受けます。

これが親族間売買での分割支払いの場合は、親族間売買で債権債務者の関係になり、支払いが滞ると、それだけ親族間の関係性を壊します。それは売主と買主だけの信頼破壊に留まらず、周りの親族にも影響を及ぼすこともありえます。

金融機関は第三者ですので、感情なしに返済を求めてきますが、親族間ですと、どこまでしっかり契約を履行できるのかに疑問符が付きます。親族間だからと気軽に分割支払いにすると、後々トラブルになる可能性が高くなってしまいます。

④当事者が亡くなることによる相続の問題

 別の記事(≫親族間売買をした後に当事者が死亡したケース)でも解説しましたが、親族間売買は当事者が親族になるため、相続が発生すると、当事者に承継が生じて様々な問題が生じます。

親族間売買と相続の問題は多くの方が見落としがちで、またその問題が顕在化した時は既に取り返しがつかない場合が多く、残された親族に多大な影響を与えます。

売買契約に関係する事柄に意識が集中しがちで、相続は親族間売買の中でも一番失敗に繋がりやすいことと言えます。

⑤契約後に生じる税金のリスク

 親族間売買を行う上で意識していただきたい税金は、「贈与税」と「譲渡所得税」です。

親族間売買とみなし贈与税

 親族間売買の問題で、一番気になるのが贈与税の問題ではないでしょうか。当センターにご相談にいらっしゃる方の多くが贈与税の問題を認識されています。(関連記事:親族間売買とみなし贈与
親族間売買と贈与税について少しでも不安がある場合は、必ず税理士への相談をお勧めします。贈与税の失敗は取り返しがつきませんので、親族間売買を進める前に対策が必要です。

親族間売買と譲渡所得税

 贈与税の問題に気を取られて、譲渡所得税のことを忘れてしまうことがあります。(関連記事:個人間売買と譲渡所得税)特に親族間売買の売買代金の支払い方法を分割支払いにした場合に、譲渡所得税の問題を受けやすいです。

譲渡所得税は、売買した日の翌年に申告納税を行います。この納税に売買代金の支払方法は考慮されません。つまり、申告納税をする売主は、支払い方法が分割支払いで売買代金の全額を受領していない状況でも、売買代金から計算した納税額を一括して納税する必要があります。結果として売主は、納税する現金をある程度用意しておかないと、納税することが困難になる可能性もあります。

譲渡所得税は、贈与税に隠れて目立ちませんが、分割支払いで親族間売買を行う場合は大きなリスクがありますので、注意が必要です。

まとめ

 親族間売買は、一般的な他人同士の不動産売買に比べると、失敗するケースが多いです。それは、親族間売買自体が特殊な事例であり、専門性が高い分野だからです。

自分だけで何とかしようと考えたり、親族間売買の経験がないところへ依頼することで失敗してしまうことが多いため、できる限り、親族間売買に慣れた相談先を見つけることが成功への近道です。

もし親族間売買について、どこにサポート依頼していいかわからず悩まれているなら、当センターの活用をご検討いただければと思います。

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107.自分で親族間売買をする方法
108.親族間売買の3つの方法とは
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112.親族間売買と住宅ローンまとめ
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・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
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司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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