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割賦契約・分割払いについて③

割賦契約・分割払いについて③
…分割払い(割賦契約)を利用する場合の4つの注意点

記事監修:司法書士・行政書士 吉田隼哉

分割払い(割賦契約)の注意点

不動産売買で分割払い(割賦契約)の方法を利用する場合の注意点について。

 前の記事では、親族間売買が分割払い(割賦契約)に向いている理由を説明しました。(前回記事 ≫分割払い(割賦契約)の方法が親族間売買に向いている理由について
 このページでは、分割払い(割賦契約)を利用する場合に避けては通れない注意点について解説していきます。

 メリットだけではない気をつけるべき点も多い分割払い(割賦契約)の方法。一体どんな注意点があるのか?

不動産売買で分割払いを使う4つの注意点

分割払い(割賦契約)の方法を使うためには、いくつかのハードルをクリアしなければいけません。もし、これからご自身が分割払い(割賦契約)の方法を使いたいと考えるのなら、注意点を確認したうえで全てをクリアすることができるのかを検討してください。

注意点①…売主に住宅ローンが残っている場合には銀行の承諾が必要

売主が何らの債務がなく既に住宅ローンを完済しているのなら全く問題ありませんが、売主側に残債があり抵当権が残っている状態では問題があります。それは、住宅ローンを借りるときに金銭消費貸借契約を締結(いわゆる「金消契約」)しますが、この契約条項の中に、「銀行に承諾なく勝手に不動産の名義変更をしてはいけない。」といった文言が漏れなく記載されているからです。もし万が一銀行の承諾を得ることなく、親族間売買を行った場合には、売主は一括返済を求められる危険性があります(ちなみに、銀行は間違いなく承諾をしてくれませんので、承諾を求めるだけ時間の無駄です)。よって、売主側に残債があり抵当権が設定されている場合には基本的に分割払い(割賦契約)の方法を使うことはできません。

[解決方法]
売主側に残債がある場合には、まずはこの残債をなくすことを最優先に考えるしかありません。売主側で住宅ローンの残債を支払って完済するのか、買主側で頭金を多めに用意をして完済させるのか、売主と買主が協力しあって残債を完済させるのか、どの場合であったにせよ、残債を完済させてからでないと売買をすることができませんので、まずは住宅ローンを完済させる方法を検討するしかありません。

注意点②…長期に渡る分割払いを無利息にすると利息分が贈与扱いに

通常、長期に渡る高額な借入をする場合には、利息を取るのが当然であると考えられますが、親族間での割賦契約の場合には、あえて利息を定めることなく無利息にしようと考えるかもしれません(むしろ利息のことまで考えられていないでしょう)。しかし、無利息にしてしまうと、その利息分を贈与したのではないかと税務署に見られてしまう可能性があります。どれだけの金額・期間を分割払いにしたら利息分が贈与と見られてしまうのかは、残念ながら確実な基準はありません。

[解決方法]
無利息にしてしまうとさすがに税務上利息分についてのみなし贈与のリスクがありますので、一般相場での利息を付ける方法があります。例えば、現在の金融機関の住宅ローンの金利相場を参考にしたり、法定利息を基準にしたりする方法もあります。どれだけの利息を付ければ安全かはわかりませんが、全くの無利息よりもリスクは回避できると思います。

注意点③…売主側が分割払い(割賦契約)について承諾してくれない

基本的な考え方として、不動産を分割払い(割賦契約)の方法で売買するということは、買主に大きなメリットがある反面、売主側にはデメリットでしかありません。なぜなら、一般的な売買を行えば、買主から売買代金が一括で支払われることになりますが、分割払いの方法を認めると、所有権だけを買主側に取られて売買代金が支払われない危険性が生じます。また、代金の支払いが長期に及ぶことになりますので、売買代金分のまとまった金銭を運用することができなくなり、運用益を逃すことになります。このようなデメリットやリスクを売主が承諾してくれることが分割払い(割賦契約)のカギとなります。
他人間で分割払い(割賦契約)の方法をやること自体に無理がありますので、実務上は親子や兄弟といった血の繋がりのある関係での売買の場合に、分割払い(割賦契約)の方法を利用することが多いようです。

[解決方法]
売主側がなぜ分割払い(割賦契約)の方法を嫌がるのかというと、ずばり代金の支払いが滞ることを恐れるからです。分割払いというのは、ある意味で金銭の貸し借りのようなものですから、支払いが途中でとまってしまうリスクを考えるのは当たり前の話です。
これについては、何らかの担保提供を行う方法もありますが、売主と買主の関係性を考慮し、なるべくならそういった手段は使わない方がいいと思います。売主の気持ちも考え、売主にとっての売買の条件を良くするなど、まずは分割払いの方法に納得してもらえるようにお願いするしかありません。

注意点④…家族の仲が悪く相続時に遺産分割で揉める可能性がある場合

これは親子のような親族間売買がメインになってくる注意点かもしれません。たとえば、親が売主で子供が買主となる親子間売買を分割払い(割賦契約)の方法で行ったとします。そして時が経ち親が死亡をして、いざ遺産分割をしようと相続人が考えた時に、親が所有していると思っていた不動産が子供名義に変更されていたらどうでしょう。他の相続人は良い気はしないはずです。もしかしたら、相続人がその売買を調べて色々と掘り返してくるかもしれませんし、場合によっては売買自体が無効だと主張してくるかもしれません。それが分割払い(割賦契約)であったとしたら、今までの代金支払いを証明しろと言われる可能性だってありえます。分割払い(割賦契約)の方法をするのであれば、推定相続人関係や家族同士の仲が悪い場合には、相続時に揉め事にならないよう慎重な判断が必要になってきます。

[解決方法]
これから親族間売買で分割払い(割賦契約)の方法を選ぼうと考えているのなら、売主と買主の推定相続人全員に売買の話を説明しておくことが一番の紛争防止となります。また、長期的な支払いになれば、当事者である売主と買主が分割期間中に死亡する可能性があり、その推定相続人が契約内容をそのまま引き継ぐことになりますので、そういった意味合いでも推定相続人全員へ説明をしておくべきでしょう。
また、親族間売買で分割払い(割賦契約)の方法をするのなら、相続時に客観的な証明ができるような書面を残しておくことが重要になります。毎月支払っていくのなら、現金払いではなく、あえて振り込みの方法をとって通帳に履歴を残すのもいいかもしれません。
ただし、できることなら相続時に争いになる可能性があるご家族の場合には、親族間売買自体はお勧めすることはできません。後々、売買を掘り返してきて、売買の内容(売買の価格・意思能力の問題等)がおかしいと主張される可能性があるからです。

分割払いのススメ

 あまり不動産取引で利用されることのない分割払いの方法ですが、うまく使えば非常に有用な手段になると思います。分割払いが敬遠される理由は、どんなリスクがあるのか、どういったトラブルが起きるのかが読めないことにあるはずです。

しかし、その問題予測については、分割払いの不動産売買についての経験値の高い専門家を活用することで解決することができますから、大きな問題ではないと考えます。

当センターでは、分割払いを利用した不動産売買のサポートを10年以上続けていますので、過去の問題ケースやトラブル事例も把握できています。
分割払いによるリスクを回避し、お客様にとって最善の方法を探りながらサポートさせていただきますので、もし専門家をお探しでしたらご相談いただければと思います。

当センターが分割払い(割賦契約)の方法による個人間売買をサポートします!

割賦契約の方法も利用した不動産売買は、単に不動産取引実務に留まらず、様々な法律上の論点が入り組んでおり、経験と知識が必要になってきます。
どういったリスクが潜んでいるのかの判断が難しい割賦契約について、当センターがお客様からご相談を受け、売買をサポートいたしますので、まずはお気軽に最寄りのオフィスまでお問合せください。

 なお、「個人間売買」のことをもっと詳しく知りたい方のために、不動産の個人間売買・親族間売買に関する当センター事例集・情報・基本知識から応用知識、参考資料や見本など、当サイトのありとあらゆる情報を詰め込んだ総まとめのページがありますので、下記をクリックしてそのページへとお進みください。

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個人間売買と親族間売買のお役立ち情報

大手不動産会社で勤務後、不動産系3大国家資格である宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理士を取得。司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所を開業し、相続・遺言・個人間売買の三本柱で業務展開。ご依頼者に対しての総合的なサポートを目指す。

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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

1.不動産の仲介手数料はどれくらい?
2.土地売却に伴い発生する境界確定とは
3.売買登記の登録免許税を計算方法は
4.売買登記の登録免許税の減税
5.住宅用家屋証明書とは
6.重要事項説明書について
7.近隣トラブルと不動産売却
8.マンションの個人間売買の注意点  
9.戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.既存不適格物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
52.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
53.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
54.個人間売買・親族間売買と税理士 
55.個人間売買・親族間売買の依頼について
56.不動産売買契約に必要なもの
57.遠方不動産を個人間売買
58.親子間売買まとめ
59.兄弟間売買まとめ
60.中古マンションの価値と個人間売買
61.個人間売買は更地がいいか
62.建物滅失登記とは
63.一般的な不動産売却の流れと期間
64.登記済権利証と登記識別情報の違い
65.投資用不動産の個人間売買・親族間売買
66.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
67.建物解体工事について
68.土地の分筆と合筆とは
69.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
70.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
71.売買で所有権移転登記をする意味
72.住居表示実施による住所変更登記とは
73.抵当権設定と住宅ローン
74.所有者の名前が外字の場合の注意点
75.親族間での売買と贈与の比較
76.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
77.残金決済とは
78.個人間売買での価格の決め方について
79.親族間売買での価格の決め方について
80.不動産の登記簿謄本の取得方法
81.不動産の登記簿謄本の読み方
82.親族間売買と3000万円の特例
83.認知症の親と親子間売買は可能か
84.法人と代表取締役との不動産売買
85.権利証を紛失した場合の個人間売買
86.割賦契約の方法とは①
87.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
88.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
89.大家と借主間での個人間売買の方法
90.管理費を滞納したマンションの個人間売買
91.売買契約時に行う手付金の取り決め方
92.土地の一部の売買を個人間で行う場合
93.公簿売買とは 
94.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
95.不動産会社との3つの媒介契約 
96.媒介契約中に自分で売却先を見つける 
97.再建築不可物件とは
98.地主から借地を購入する
99.遺言に記載した不動産を子供に売却することはできるのか
100.第三者を介さず個人間で不動産を売買する
101.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買 
102.当事者が遠方の場合の個人間売買 
103.個人間売買の事前準備
104.個人から法人への不動産名義変更の方法
105.共有持分についての親族間売買
106.親子間売買を使った相続税対策
107.自分で親族間売買をする方法
108.親族間売買の3つの方法とは
109.共有状態・権利関係を整える方法として親族間売買
110.ホームインスペクションとは
111.ホームインスペクションの作業風景
112.親族間売買と住宅ローンまとめ
113.売主が引越しまでにやるべきこと
114.収益物件を分割払いで購入し家賃で支払う
115.親族間売買で分割払いの条件の決め方
116.分割払い期間はどれくらいにすべきか
117.分割払いの内容を途中で変更できる?
118.分割払いではいつ所有権移転できる?
119.売買代金を分割払いにしたら税金は?
120.親族間売買で分割払いにする方の特徴
121.売主へ分割払いを提案する方法
122.分割払いに金利を設定すべきか
123.親族間売買と分割払いは相性がいい理由

親族間売買の専門記事

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当センターの個人間売買の解決事例集

1.子供が所有する投資用マンションを親が購入
2.兄が所有するマンションを兄から購入したいが手続きがよくわからない
3.隣同士で古屋付きの土地を売買したい
4.賃貸で借りている家を大家から買うことになったので個人で売買したい
5.老後資金を持たない両親のため、親が所有するマンションを購入したい
6.自己所有マンションを売却した代金で姉から戸建て住宅を購入したい
7.相続で義理の兄弟と共有になってしまった実家の持分売買
8.権利証を紛失した実家を親子で売買したい
9.親を住まわせるためにマンションの隣の部屋を買いたい
10.強制執行されそうな実家を購入して両親をそのまま住まわせたい
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12.相続争いになることが予想されるため親名義を次男へ変更しておく
13.遠方の不動産を親子間で売買したい
14.過去に売買したままで名義変更していなかった場合の手続き
15.個人名義の不動産から法人名義に変更する個人間売買
16.相続税対策の一環としての親子間売買
17.親族間での売買だけど、第三者を間に挟みたい
18.親族間売買の支払いを融資や一括払いから、分割払いへ
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25.土地のみの親子間売買(建物は子名義)
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27.父親が所有する戸建てを購入したい
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29.姉妹間でマンションの親族間売買をしたい
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39.ホームインスペクション(住宅診断)後に親族間売買
40.両親が共有のマンションを子供が購入する事例
41.途中までやって断念した親族間売買を解決
42.関係性が良くない親子間売買の相談
43.親に頼まれて子供が実家を購入する親族間売買
44.ワンルームマンションを兄弟間で売買する事例
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49.結婚して苗字が変わった姉との親族間売買を解決
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53.職場の近くで親族間売買をしたい
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58.親の介護資金のための親族間売買
59.姉の持分を買い取る親族間売買
60.区分登記された二世帯住宅の親族間売買
61.買い手が見つからない親の不動産を購入
62.遠方の老人ホームまで出張した親族間売買
63.親のマンションを分割払いで購入する親子間売買
64.兄弟3人で共有する土地を親族間売買
65.なるべく安い売買価格で親族間売買をしたい相談
66.終活として親族間売買を活用
67.同じマンションの知人から購入する個人間売買
68.母親名義の土地を長男が購入する親族間売買
69.空き家のまま放置された家を親族間売買
70.お金のない親から実家を購入する親子間売買
71.地主から借地の土地を買い取る個人間売買
72.海外転勤する兄の家を弟が購入する親族間売買
73.税理士から依頼を受けた親子間売買を解決
74.売れない不動産を子供が購入する親族間売買
75.住宅ローンが残った子供のマンションを親が買う
76.相続した実家をお隣へ売却する個人間売買
77.両親が共有のマンションを子供が購入する親族間売買
78.なるべく早く親の不動産を売却したいご相談
79.近所に住む親族の土地を購入する親族間売買
80.姉から土地持分を買い取る親族間売買
81.海外に住む兄から持分を買い取る親族間売買
82.妻の親から家を購入したい
83.手足が不自由な親族と不動産売買
84.相続税対策としてアパートの親子間売買
85.頭金+分割払いで親族間売買した事例
86.店舗付き住宅の親族間売買
87.投資用アパートを親から分割払いで購入
88.親族で共有する土地を親族間売買で1本化
89.経済状況が困窮した息子の家を親が購入する事例
90.コロナで帰国できない兄弟で不動産売買
91.親が相続で取得した土地を子供が購入する事例
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94.遠方の叔母と親族間売買をした事例
95.売買契約に権利証を忘れてしまった事例
96.結婚する娘のマンションを親が購入する事例
97.自営業者が親族から不動産を分割払いで購入
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司法書士・行政書士 吉田隼哉

神奈川県司法書士会所属
神奈川県行政書士会所属

「ネットが普及した近年、個人での不動産売買は今後増加し、それに対応することができる専門家の必要性も増えていくはずです。個人間・親族間のことなら当センターへお任せください!」
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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