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更新日:2021/9/22

二世帯住宅の親子間売買について

記事監修:司法書士・行政書士 吉田隼哉

二世帯住宅の権利調整を親子間売買で

 二世帯住宅の場合、親と子供の不動産名義が分離していることがあります。
例えば、「土地が親名義で、建物が子供名義」「親子で共有名義」「区分登記され親と子供で分かれている」といったパターンです。

住んでいるだけでなら、何も問題が起きませんが、親が死亡した場合にトラブルが発生してしまうことがありますので、できる限り、親が生前のうちに二世帯住宅の権利関係を調整しておきたいところ。

ここでは、権利調整の方法として『二世帯住宅の親子間売買』について、解説していきたいと思います。

二世帯住宅とは

 二世帯住宅とは、一般的に、親世帯と子供世帯が一つ屋根の下で暮らしている住宅のことを言います。

玄関や水回りが完全分離されているタイプの二世帯住宅もあれば、各種設備を親子世帯が共有で利用するタイプもあります。
二世帯住宅は、建築する建物を1つにまとめることができますので、親と子の二世帯がそれぞれ別の家を新築するよりも建築費用を抑えられるメリットを持ちます。また、将来的に親に介護が必要となった場合、近くで面倒を見られることも二世帯住宅を建てる大きな動機になるようです。

二世帯住宅を売買する場合、物理的な分離だけでなく、権利上の分離としても二世帯住宅を考える必要があります。

建物が区分登記されているか否か

 二世帯住宅の場合、登記上で区分登記がされていることがあります。

典型的なものでいえば、「1階が親世帯、2階が子供世帯」という区分登記です。高齢になって足腰が弱った両親には1階で住んでもらい、自分達は2階で暮らす形式です。この場合、建物登記も分離(区分)していますので、登記簿t謄本は別で発行されます。

また、珍しいものとして「左右で分離している区分建物」といった二世帯住宅もあります。玄関が左右に分かれていて分離(区分)されていて、お互い2階建ての建物として登記されます。

単に共有の場合も

 冒頭で説明をしたように、建物が明確に分離されていない二世帯住宅の場合には、区分登記がされておらず、単に「親子が共有」で不動産名義を持ち合っているケースもあります。

他にも、「土地名義が親で、建物名義が子供」というパターンもありますので、それぞれの二世帯住宅に応じた親子間売買を検討していかなければいけません。

区分登記がされているなら親所有の登記簿を売買の対象とし、区分登記されていないなら親の持分だけを売買の対象とするイメージです。

二世帯住宅の権利調整

 二世帯住宅で、親と子供が共有(または区分)で1棟の建物を持ち合っている状況は、権利関係としていい状況ではありません。

もし親が死亡すれば、その二世帯住宅の親持分(または区分登記)が遺産分割の対象となってしまいますので、なるべくなら生前のうちに権利調整の方法を検討すべきです。

当センターからご提案する方法は、親の共有持分(または区分登記)を「親子間売買」の方法で子供が買い取るものです。

二世帯住宅の親子間売買は大きく3種類

 二世帯住宅で、親から子供が買い取る親子間売買は、大きく3種類に分かれてきます。以下で、パターンに分けて売買の特徴を解説をしていきます。

①親子共有で親持分を買い取るケース

 区分登記されておらず、親子で共有状態になっている場合には、親の持分を子供が買い取る形を取ります。
共有持分の売買の特徴としては、不動産全体を売買するよりも、売買価格を抑えられることです。例えば、不動産全体が2000万円で親持分が2分の1であれば、1000万円の売買価格ですみます。

2000万円だとお金の準備が大変でも、「1000万円なら、なんとか。」と考えられる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

②親名義の土地を子供が買い取るケース

 親所有の土地の上に、子供名義で二世帯住宅を建てた場合には、親名義の土地を子供が買い取る方法で売買を行います。

土地全体の売買となりますので、土地の評価額が売買の難易度に影響してしまいます。評価額1000万円以下の土地もあれば、5000万円を超える土地もあるはずです。土地の価格が高ければ高いほど、税務上のリスクが高まりますので、親子間売買をする場合には税金の問題に十分に注意をしなければいけません。

③区分された親の登記を子供が買い取るケース

 区分登記をされている場合には、共有状態と違って親の単独所有となっていますので、この親の登記を子供が買い取ることになります。

区分登記の構成によっては、非常に複雑な権利関係になっている場合があります。親が亡くなり二世帯住宅の用途をなさなくなると区分されている意味が一気になくなり、さらに利用方法も限られてしまいますから、早い段階で権利を調整しておくべきです。
ちなみに区分されている登記を合体する「建物合体登記」というものもあります。区分登記のままだと親死亡時の小規模宅地等の特例が適用できないため、生前に建物合体登記を行って区分を解消される方がいます。

状況に応じた親子間売買を

 二世帯住宅を親子間売買する場合には、いま現時点の状況を知ったうえで検討していく必要があります。
物件の現況・親子関係・兄弟との仲、金銭面など、総合的にみて親子間売買の方法を進めていくべきか判断してください。

二世帯住宅の場合には、普通の住宅に比べて、権利関係が複雑で遺産分割時にトラブルが起きる傾向があります。もし、売買が可能なら是非親子間売買を検討していただければと思います。

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この記事の監修者 / 司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所 代表司法書士 吉田隼哉

大手不動産会社で勤務後、不動産系3大国家資格である宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理士を取得。司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所を開業し、相続・遺言・個人間売買の三本柱で業務展開。ご依頼者に対しての総合的なサポートを目指す。

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14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
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94.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
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103.個人間売買の事前準備
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107.自分で親族間売買をする方法
108.親族間売買の3つの方法とは
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110.ホームインスペクションとは
111.ホームインスペクションの作業風景
112.親族間売買と住宅ローンまとめ
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