親族間売買の登記の申請方法や種類を詳しく解説！

　「登記＝名義」だと思っている方が非常に多いのですが、単なる名義変更のことだと考えているなら、それは間違いです。
登記制度は、第三者に対して権利を主張するために公示するもので（対抗要件と言います）、取引の相手方もその登記名義人が所有者であると信用して契約を行いますので、登記名義人として公示されることは重要な意味合いを持ちます。
売買をした後に、登記をしなかった話を聞いたことがありますが、不動産を買ったとしても登記名義人になっていない以上は、対外的にみるとその人（買った人）を所有者として扱うことができません。

　「書面申請」と「オンライン申請」の２つの方法があります。行政のデジタル化が進んだ現在では、大半の司法書士がオンラインの方法で登記申請を行っているはずです。
ただし、電子証明書を取得した人でなければオンライン申請ができませんので、司法書士や土地家屋調査士のような登記従事者は、必ず電子証明書を取得しています。
電子証明書の取得には、数万円の費用と１～２ヶ月の期間が必要ですので、一般の方がわざわざ電子証明書を取得するのは現実的ではありません。

　登記官には、形式的審査権しかありません。
登記官の形式的審査権とは、登記申請時に提出された書面（申請書や添付書類）のみを審査できる権限のことです。そのため、登記官が登記を審査するために、実体的な権利の内容まで調査することができませんし、登記申請人に対して踏み込んだアドバイスや回答もできません。

法務局では、登記相談の窓口を設けていますが、上記のとおり形式的審査権しかない登記官の登記相談では、あくまで登記申請を通すための手続き方法や必要書類を教えてくれるだけで、法律上の問題点や売買、税金の話については、教えてくれませんので注意が必要です。

　売主が登記上の住所氏名から変更がある場合、所有権移転の前提として、必ず住所（氏名）変更の登記を申請しなければいけません。

　売主に住宅ローンの残債がある場合、担保となっている不動産に抵当権設定登記が付いています。買主側に完全な所有権を取得させるために、所有権移転の前提として、抵当権抹消登記を申請しなければいけません。

　売主→買主へ、登記名義を変更するための所有権移転登記のことです。買主が登記名義を取得するための大切な登記ですので、この登記は絶対にミスが許されないです。

　売買による所有権移転登記では、印鑑証明書・住民票・評価証明書といった役所で取得しなければいけない証明書や、権利証（登記識別情報通知）のように現在の所有者が保有している書類の提出が必要です。司法書士から指示があったものを用意すれば問題ないです。

　売買による所有権移転登記では、登録免許税を納付しなければいけません。具体的には、登記申請書に収入印紙を貼るか、電子納付する方法で登録免許税を納めます。
この登録免許税は、司法書士が不動産の固定資産税評価額を確認し、そこに一定の税率を掛けて計算します。通常、司法書士が登記報酬と別に登録免許税も請求し、代理納付してくれますので、買主と売主が自分自身で納付することはないです。

　住所（氏名）変更登記は、登記申請の中で最も難易度が低いものですので、自分でやろうと思えばできると思います。
しかし、抵当権抹消登記は、売買よりも前に抹消書類の打合せを銀行と司法書士が行い「売買当日に確実に登記申請できる書類が揃うか」を確認するのが通例になっています。司法書士ではない一般の方が、抵当権抹消書類の事前確認をする話は聞いたことがありませんので、抵当権抹消登記の書類については司法書士へ任せましょう。

　所有権移転登記は、共同申請と呼ばれ、権利者（買主）と義務者（売主）が一緒に登記申請をします。通常は、買主と売主が司法書士へ委任し、当該司法書士が登記申請を代理することになりますが、一般の方が申請する場合は、どちらかに委任をするか一緒に法務局へ出向いて登記申請を行う必要が出てきます。

所有権移転登記は、とても大切なものですので、絶対にミスが許されません。
売買代金を支払ったにも関わらず登記名義が移されないリスクがありますので、登記報酬を支払ったとしても司法書士へ委任するのが賢明です。