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親族間売買の登記の申請方法や種類を詳しく解説!

記事監修:司法書士・行政書士 吉田隼哉

親族間売買の登記と法務局

 親族間同士で不動産売買を行った後に、法務局で登記申請をしなければいけません。

通常、不動産売買における登記申請は、司法書士という国家資格者が代理して行いますが、親族間売買における登記では、どのような登記申請をするのか、注意点などを含めて解説します。

これから親族間売買をしようと考えている方に、必見の内容だと思いますので、ぜひご一読ください。

登記とは

 そもそも「登記」とは一体何なのでしょうか?
実は、登記にはいくつか種類がありまして、一般的によく使われるものは「不動産登記」と「商業登記」でしょうか。不動産を対象物とする親族間売買では、不動産登記の手続きを行うことになります。

登記は単なる名義変更ではない

 「登記=名義」だと思っている方が非常に多いのですが、単なる名義変更のことだと考えているなら、それは間違いです。
登記制度は、第三者に対して権利を主張するために公示するもので(対抗要件と言います)、取引の相手方もその登記名義人が所有者であると信用して契約を行いますので、登記名義人として公示されることは重要な意味合いを持ちます。
売買をした後に、登記をしなかった話を聞いたことがありますが、不動産を買ったとしても登記名義人になっていない以上は、対外的にみるとその人(買った人)を所有者として扱うことができません。

登記の申請先

 登記の申請先は、不動産を管轄する法務局に対して行います。どこの法務局でもいいわけではありませんので注意をしてください。

管轄不動産については、こちらの法務局サイトをご覧いただくと確認できます。
全国の不動産登記の法務局・管轄のご案内/法務局サイト

法務局の登記申請の方法

 「書面申請」と「オンライン申請」の2つの方法があります。行政のデジタル化が進んだ現在では、大半の司法書士がオンラインの方法で登記申請を行っているはずです。
ただし、電子証明書を取得した人でなければオンライン申請ができませんので、司法書士や土地家屋調査士のような登記従事者は、必ず電子証明書を取得しています。
電子証明書の取得には、数万円の費用と1~2ヶ月の期間が必要ですので、一般の方がわざわざ電子証明書を取得するのは現実的ではありません。

形式的審査権しかない法務局の登記官

 登記官には、形式的審査権しかありません。
登記官の形式的審査権とは、登記申請時に提出された書面(申請書や添付書類)のみを審査できる権限のことです。そのため、登記官が登記を審査するために、実体的な権利の内容まで調査することができませんし、登記申請人に対して踏み込んだアドバイスや回答もできません。

法務局では、登記相談の窓口を設けていますが、上記のとおり形式的審査権しかない登記官の登記相談では、あくまで登記申請を通すための手続き方法や必要書類を教えてくれるだけで、法律上の問題点や売買、税金の話については、教えてくれませんので注意が必要です。

親族間売買で発生する登記は主に3つ

 親族間売買の後にしなければいけない登記は、主に以下の3つです。

①売主側の住所(氏名)変更登記

 売主が登記上の住所氏名から変更がある場合、所有権移転の前提として、必ず住所(氏名)変更の登記を申請しなければいけません。

②抵当権抹消登記

 売主に住宅ローンの残債がある場合、担保となっている不動産に抵当権設定登記が付いています。買主側に完全な所有権を取得させるために、所有権移転の前提として、抵当権抹消登記を申請しなければいけません。

③所有権移転登記

 売主→買主へ、登記名義を変更するための所有権移転登記のことです。買主が登記名義を取得するための大切な登記ですので、この登記は絶対にミスが許されないです。

この3つの登記は、実務上は、売買の当日に連件申請します。事前に住所変更登記や抵当権抹消登記を申請する必要はありません。
売買の前に何らかの登記を申請すると「登記中」となり、登記簿が取得できなくなります。売買当日に登記簿が取得できないと、売買を延期にしなければいけない事態が起きますので、売買の当日にまとめて連件申請で処理するのが通例です。

所有権移転登記について

 親族間売買で最も重要な登記「所有権移転登記」について、解説をしておきます。

[登記の目的]
 ・所有権移転
 ・所有権一部移転
 ・〇〇〇〇持分全部移転
 ・共有者全員持分全部移転

[登記の原因]
 ・令和〇年〇月〇日 売買

[当事者]
 権利者(買主) 義務者(売主)

登記申請上、いくつかの項目に分かれています。
登記の目的は、単有か共有か、不動産の一部を移転するが全部移転するかで変わってきます。
登記の原因については、売買の効力が生じる日を登記原因日とします。
当事者は、買主を権利者・売主を義務者として申請します。所有権の一部を移転する場合には、移転する持分割合についても記載が必要です。

添付書類

 売買による所有権移転登記では、印鑑証明書・住民票・評価証明書といった役所で取得しなければいけない証明書や、権利証(登記識別情報通知)のように現在の所有者が保有している書類の提出が必要です。司法書士から指示があったものを用意すれば問題ないです。

登録免許税

 売買による所有権移転登記では、登録免許税を納付しなければいけません。具体的には、登記申請書に収入印紙を貼るか、電子納付する方法で登録免許税を納めます。
この登録免許税は、司法書士が不動産の固定資産税評価額を確認し、そこに一定の税率を掛けて計算します。通常、司法書士が登記報酬と別に登録免許税も請求し、代理納付してくれますので、買主と売主が自分自身で納付することはないです。

親族間売買の登記を自分でやるのは危険

 登記は本人申請を原則として、司法書士が申請するのを例外としておりますので、自分で登記申請をすること自体は可能です。ただ、理論上は可能と言えますが、実際にできるかどうかは別問題です。

住所(氏名)変更登記と抵当権抹消登記

 住所(氏名)変更登記は、登記申請の中で最も難易度が低いものですので、自分でやろうと思えばできると思います。
しかし、抵当権抹消登記は、売買よりも前に抹消書類の打合せを銀行と司法書士が行い「売買当日に確実に登記申請できる書類が揃うか」を確認するのが通例になっています。司法書士ではない一般の方が、抵当権抹消書類の事前確認をする話は聞いたことがありませんので、抵当権抹消登記の書類については司法書士へ任せましょう。

所有権移転登記

 所有権移転登記は、共同申請と呼ばれ、権利者(買主)と義務者(売主)が一緒に登記申請をします。通常は、買主と売主が司法書士へ委任し、当該司法書士が登記申請を代理することになりますが、一般の方が申請する場合は、どちらかに委任をするか一緒に法務局へ出向いて登記申請を行う必要が出てきます。

所有権移転登記は、とても大切なものですので、絶対にミスが許されません。
売買代金を支払ったにも関わらず登記名義が移されないリスクがありますので、登記報酬を支払ったとしても司法書士へ委任するのが賢明です。

登記を司法書士へ依頼すべき理由

 地域性もありますが、司法書士の所有権移転登記の報酬は、10~20万円程度が相場と言われています。司法書士報酬を支払うことでリスクやトラブルを回避できるのであれば、そこまで高い報酬だと感じませんが、いかがでしょうか?

不動産売買では、大きな金額が動きますので、ミスをした時の損失が大きくなります。無理せず司法書士に委任をして、確実な登記申請を行うべきであるのは言うまでもないと思います。

ただし、親族間売買に対応してくれる司法書士は少なく、また親族間売買の実務に精通した司法書士も多くありませんので、できるだけ安心・確実に親族同士の不動産売買を行いたいとお考えでしたら専門特化した当センターまでご相談いただければと思います。

親族間での不動産売買なら当センターまでご相談ください!

親族間での不動産売買は非常に特殊で専門性の高い分野です。不動産取引のプロとされる不動産屋でさえも滅多に経験するようなものではありません。
しかし、親族間での不動産売買に専門特化した当センターでは、毎月何件もの親族間売買を行っておりますので、様々な親族間売買の事例に対応することが可能です。
もしこれから親族間での不動産売買をやりたいとお考えでしたら、是非一度当センターまでご相談ください!

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個人間売買と親族間売買のお役立ち情報

大手不動産会社で勤務後、不動産系3大国家資格である宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理士を取得。司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所を開業し、相続・遺言・個人間売買の三本柱で業務展開。ご依頼者に対しての総合的なサポートを目指す。

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不動産会社の関与がない個人での不動産売買であったとしても、司法書士等の国家資格者を入れるべきというのは本サイトをご覧頂いた方々には説明不要でしょう。
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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

1.不動産の仲介手数料はどれくらい?
2.土地売却に伴い発生する境界確定とは
3.売買登記の登録免許税を計算方法は
4.売買登記の登録免許税の減税
5.住宅用家屋証明書とは
6.重要事項説明書について
7.近隣トラブルと不動産売却
8.マンションの個人間売買の注意点  
9.戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.既存不適格物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
52.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
53.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
54.個人間売買・親族間売買と税理士 
55.個人間売買・親族間売買の依頼について
56.不動産売買契約に必要なもの
57.遠方不動産を個人間売買
58.親子間売買まとめ
59.兄弟間売買まとめ
60.中古マンションの価値と個人間売買
61.個人間売買は更地がいいか
62.建物滅失登記とは
63.一般的な不動産売却の流れと期間
64.登記済権利証と登記識別情報の違い
65.投資用不動産の個人間売買・親族間売買
66.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
67.建物解体工事について
68.土地の分筆と合筆とは
69.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
70.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
71.売買で所有権移転登記をする意味
72.住居表示実施による住所変更登記とは
73.抵当権設定と住宅ローン
74.所有者の名前が外字の場合の注意点
75.親族間での売買と贈与の比較
76.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
77.残金決済とは
78.個人間売買での価格の決め方について
79.親族間売買での価格の決め方について
80.不動産の登記簿謄本の取得方法
81.不動産の登記簿謄本の読み方
82.親族間売買と3000万円の特例
83.認知症の親と親子間売買は可能か
84.法人と代表取締役との不動産売買
85.権利証を紛失した場合の個人間売買
86.割賦契約の方法とは①
87.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
88.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
89.大家と借主間での個人間売買の方法
90.管理費を滞納したマンションの個人間売買
91.売買契約時に行う手付金の取り決め方
92.土地の一部の売買を個人間で行う場合
93.公簿売買とは 
94.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
95.不動産会社との3つの媒介契約 
96.媒介契約中に自分で売却先を見つける 
97.再建築不可物件とは
98.地主から借地を購入する
99.遺言に記載した不動産を子供に売却することはできるのか
100.第三者を介さず個人間で不動産を売買する
101.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買 
102.当事者が遠方の場合の個人間売買 
103.個人間売買の事前準備
104.個人から法人への不動産名義変更の方法
105.共有持分についての親族間売買
106.親子間売買を使った相続税対策
107.自分で親族間売買をする方法
108.親族間売買の3つの方法とは
109.共有状態・権利関係を整える方法として親族間売買
110.ホームインスペクションとは
111.ホームインスペクションの作業風景
112.親族間売買と住宅ローンまとめ
113.売主が引越しまでにやるべきこと
114.収益物件を分割払いで購入し家賃で支払う
115.親族間売買で分割払いの条件の決め方
116.分割払い期間はどれくらいにすべきか
117.分割払いの内容を途中で変更できる?
118.分割払いではいつ所有権移転できる?
119.売買代金を分割払いにしたら税金は?
120.親族間売買で分割払いにする方の特徴
121.売主へ分割払いを提案する方法
122.分割払いに金利を設定すべきか
123.親族間売買と分割払いは相性がいい理由

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当センターの個人間売買の解決事例集

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60.区分登記された二世帯住宅の親族間売買
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63.親のマンションを分割払いで購入する親子間売買
64.兄弟3人で共有する土地を親族間売買
65.なるべく安い売買価格で親族間売買をしたい相談
66.終活として親族間売買を活用
67.同じマンションの知人から購入する個人間売買
68.母親名義の土地を長男が購入する親族間売買
69.空き家のまま放置された家を親族間売買
70.お金のない親から実家を購入する親子間売買
71.地主から借地の土地を買い取る個人間売買
72.海外転勤する兄の家を弟が購入する親族間売買
73.税理士から依頼を受けた親子間売買を解決
74.売れない不動産を子供が購入する親族間売買
75.住宅ローンが残った子供のマンションを親が買う
76.相続した実家をお隣へ売却する個人間売買
77.両親が共有のマンションを子供が購入する親族間売買
78.なるべく早く親の不動産を売却したいご相談
79.近所に住む親族の土地を購入する親族間売買
80.姉から土地持分を買い取る親族間売買
81.海外に住む兄から持分を買い取る親族間売買
82.妻の親から家を購入したい
83.手足が不自由な親族と不動産売買
84.相続税対策としてアパートの親子間売買
85.頭金+分割払いで親族間売買した事例
86.店舗付き住宅の親族間売買
87.投資用アパートを親から分割払いで購入
88.親族で共有する土地を親族間売買で1本化
89.経済状況が困窮した息子の家を親が購入する事例
90.コロナで帰国できない兄弟で不動産売買
91.親が相続で取得した土地を子供が購入する事例
92.親から贈与を受けた資金で親族間売買
93.祖父から孫がマンションを購入する
94.遠方の叔母と親族間売買をした事例
95.売買契約に権利証を忘れてしまった事例
96.結婚する娘のマンションを親が購入する事例
97.自営業者が親族から不動産を分割払いで購入
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 よしだ法務グループ代表紹介

司法書士・行政書士 吉田隼哉

神奈川県司法書士会所属
神奈川県行政書士会所属

「ネットが普及した近年、個人での不動産売買は今後増加し、それに対応することができる専門家の必要性も増えていくはずです。個人間・親族間のことなら当センターへお任せください!」
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

当センターの業務対応エリア

神奈川 東京 千葉 埼玉

神奈川・東京を中心として一都三県に対応!

神奈川県エリア

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