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記事監修:司法書士・行政書士 吉田隼哉
親族間売買とみなし贈与
親子や兄弟といった親族間で不動産の名義変更をしようと考えた場合には、どういった形で名義を変更(所有権移転)をするかを検討しなければいけません。
通常は「贈与」か「売買」を検討していくことになると思います。※相続については割愛します。(関連記事 ≫親族間贈与と親族間売買の比較)
まず最初に思い浮かべるのは贈与だと思いますが、贈与の場合には税金(贈与税)の問題がでてきます。贈与税には年間110万円の非課税枠がありますので、多少の金額の贈与であれば特に気にする必要はありませんが、不動産といった高価な財産を贈与することになれば非常に高額な贈与税がかかることになりますので、現実的とは言えません。
そこで、二つ目の方法として「親族間売買」を検討していくことになりますが、そこでも様々な論点をクリアしていかなければいけないことになります。その論点の中で、最初に引っかるであろう『みなし贈与』の部分について、解説していきたいと思います。
目 次
≫ みなし贈与とは?
・特に親族間売買は「みなし贈与」に注意
・税務署にとって「みなし贈与」は相続税の抜け道の防止策
≫ みなし贈与にならない売買価格の決め方
・売買価格を業者や専門家に聞く方法の問題
・結局は自己責任で価格を決めるしかない
≫ 税務署は特に親族間での売買に厳しい目を向ける
≫ みなし贈与に該当した場合の税率
・特例贈与財産用の税率
・一般贈与財産用の税率
≫ みなし贈与に該当した場合の税金の計算方法
・みなし贈与税の考察
≫ 税務署が考える「親族」の定義とは?
≫ 税務署は「親族」を実体的に考えているのではないか?
≫ 親族間売買に該当するのか明確な基準はない
≫ 実は税務署側は売主と買主が親族関係か売買契約書では判断できない
≫ 親族間売買とみなし贈与のまとめ
このみなし贈与は、親族間(特に親子間)での不動産売買で注意しなければいけません。
例えば、親が所有している時価3000万円程度のマンションを子供に売却しようと考えたときに、親子という関係上「私のマンションを売ってあげるよ、金額は任せる」といったように、どうしても子供が主導権を握って売買価格を決める形になってしまうのではないでしょうか。親は子供を愛するがゆえ、子供に負担をかけないように子供の自由に代金を決めさせて売買をしようとします。
そうなってしまうと、子供は「じゃあお父さん、1000万円ならどうかな?」といったように通常では考えられないような低額な価格での売買になってしまうでしょう。一見すると、売主(親)と買主(子)が合意した金額であるから問題ないように思えます。しかし、税務上はこのような低額な価格での親子間売買を許しません。
3000万円のマンションを1000万円で子供に売買することができるのであれば、みんな生前に極力安い金額で子供に売ってしまい親の資産(不動産)を子供達に移転できてしまうでしょう。そうなれば、相続税の抜け道に使われてしまい、相続税が意味をなさなくなってしまいます。
今回のケースでいえば、3000万円のものを1000万円で売買をしたわけですから、親から子供に対して時価と売買価格の差額である「2000万円の部分」について贈与があったとみなして贈与税が課税される可能性があります。
親と子供は「売買」したつもりが「贈与」になってしまうので、予期せぬ贈与税に対応ができないことが考えられますので、親族間での売買ではみなし贈与にならないような価格設定(適正価格)にすることが重要になってきます。
これは非常に難しい問題といえます。
価格の妥当性については税務署に相談をしたとしても答えをもらえませんし、そもそもこれから親族間売買をしようとしていることを税務署に相談で知られること自体にリスクがあります。
さらに、みなし贈与にならないようなギリギリの売買金額に設定するのであれば尚更注意が必要になります。
売買価格が適正か判断する手段として、下記3つの業者や専門家に確認する方法が考えられます。
1.不動産会社の査定 2.不動産鑑定士の鑑定評価 3.税理士の税務相談 |
最後は、不動産の固定資産評価証明書を取得して評価額を確認し、路線価を国税庁のHP見て、その価格を基準として自己責任のもと、決めていくしかないと思われます。なお、親族間売買の適正価格についてはこちらの記事が参考になると思います。≫親族間売買の適正価格について
評価証明書の詳細については、こちらの記事(≫評価証明書とは)を、路線価については国税庁HP(≫国税庁路線価)を参照してください。
みなし贈与に該当するのは、親族間売買だけだと勘違いされていらっしゃる方がいますが、それは間違いです。みなし贈与は親族間に限られず、通常の他人間での売買でも該当してきます。
ですが、通常の他人同士の売買では高く売りたい売主と安く買いたい買主の利益が相反するため、取引された売買価格が妥当である推定が働き、税務署はそこまで厳しくチェックすることもありません。
しかし、他人間のような利害対立がない親族での不動産売買では、その価格設定の妥当性には税務署の厳しい目が向けられます。
これは価格設定のことだけを言ってるわけではなく、売買契約書の形式面にも気をつけるべきと言う意味です。いかにも素人が作成したであろうA4一枚の売買契約書では、税務署からその取引に疑いを持たれてしまっても仕方がないです。
親族間での売買については、この売買価格の妥当性と形式面が重要になってきますので、抜かりなく、十分注意をして取引を行うようにしましょう。
では、もしみなし贈与に該当したとして、贈与税の支払いが必要になった場合には、どの程度の税金が発生するのでしょうか?
贈与税の税率は、親族同士の関係性で、一般贈与と特例贈与で分かれてきます。
(参考:国税庁HP/贈与税の計算と税率(暦年課税))
この速算表は、直系尊属(祖父母・父母など)から、その年の1月1日現在において20歳以上の子や孫に贈与した場合の税率です。つまり上から下の世代への贈与です。
この速算表は、「特例贈与財産用」に該当しない場合の税率です。例えば、兄弟間の贈与、夫婦間の贈与などです。
上記の速算表に当てはめて算定します。
一般贈与と特例贈与の税金の違いについても、ご確認ください。
親族Aから親族Bに対して、不動産を3000万円で売却したが、5000万円が売買価格の相当として2000万円に対して贈与税が課税される事例 |
[特例贈与で検討]
基礎控除後(110万円)の1890万円に対して課税されます。
1890万円×45%=850万5000円
850万5000円-265万円=585万5000円
答えは、585万5000円の贈与税が発生
親族ってどの範囲まで?
税務署が親族間での売買に厳しいのは前述したとおりですが、では、そもそもとして税務署が考える「親族」とは一体どの範囲なのでしょうか?
税務署が親族についてどのように考えているのかは、税務署内の取り扱いの問題なので明確な答えは出せませんが、おおよその予想はできます。
まず一つ目の考え方としては、税務署は親族間売買の「親族」について、法律上の親族の範囲と同意義にとらえている可能性です。
民法第725条(親族の範囲)
次に掲げる者は、親族とする。
1 六親等内の血族
2 配偶者
3 三親等内の姻族
当センターでは税務署が考える親族の範囲は、明確な定めがあるわけではなく、個別の事情を踏まえた実体的な判断がなされているのではないかと考えております。
親族間では売買は、売主と買主の関係性が濃くて、恣意的に売買代金を下げて税金逃れを防ぐことを目的として税務署が厳しい目を向けているわけです。民法の親族の範囲だけで考えれば、この範囲を超えた場合には親族間売買ではないので自由気ままに売買価格を決められることになってしまいます。
当センターとしては、税務署はこの民法上の親族の範囲も基準としてはいるが、実際のところは実体的な売主と買主の関係性を見ているのではないかと考えています。
民法上の親族の範囲だけで「親族間」売買か否かの判断をしているのであれば、離婚した前配偶者と売買する場合には、現在の配偶者ではありませんので親族間売買になりません。前述した事例のように、親と子が経営する会社と売買する場合も親族間売買にならないことになってしまいます。会社は親族ではないからです。
しかし、実際のところは、上記のケースであったとしても親族として認定されれば、みなし贈与の問題が生じることになります。
つまり、当センターの考え方でいえば、たとえ民法上の親族の範囲でなかったとしても、売主と買主の関係性が濃い場合には、みなし贈与の可能性に注意して売買を進めるべきだということです。
考えてみてください。各税務署の管轄内では毎日山のような不動産取引が行われるのです。年間にすれば気が遠くなるくらいの不動産売買の件数があるはずでしょう。
その中から税務署の人がピックアップしてみなし贈与かどうか判断をしていくわけです。相当の量のはずですから、よほど疑わしいと思うような売買契約の内容でない限りは目に止まる可能性は低いです。
それに、極論を言ってしまえば、税務署側から見て売主と買主が親族関係にあるかどうかなんて正直なところ売買契約書を隅から隅までどんなに熟読してもわからないです。
売買契約書には、売主と買主の関係性なんて書かれていないからです。売主と買主の状況が書かれているのは住所と氏名くらいなものです。だったらなぜ税務署の人が売主と買主が親族間の売買と判断できるのでしょうか?
これは税務署職員を経験した方から聞いた話なのですが(あくまでも聞いた話なので根拠はありません)、一次的には、苗字で判断するようです。売主と買主の苗字が同じであれば、親族である可能性があります。佐藤や鈴木のようなよくある苗字であれば同じ苗字同士の人が売買をする可能性は十分にありえますが、変わった苗字同士であれば親族間売買の心象をいただくことになると思います。そこから調査を行い、低額譲渡での判断がなされればみなし贈与と認定されてしまう仕組みのようです。
税務署内でどういった運用がなされているのか知ることはできませんが、もし上記の仕組みだとするならば「親族間」での売買かどうかは法律上の判断よりも、実体的な事情でなされている考え方の方が正しいような気がします。
ここまで解説をしてきたように、親族間での売買の場合にはみなし贈与にならないような価格設定が重要になってきます。税務署の親族間の判断方法は知り得ることはできませんが、実体的な売主と買主の関係性の濃さで見ている可能性は十分にありえます。
これから親族間売買となりえるような取引をする予定があるのなら、みなし贈与の論点は絶対におさえておくべきことです。
当センターとしても、みなし贈与の部分には十分に注意をしながら日々親族間売買のサポートを行っております。税務署の考え方などはこちら側からはわかりませんので、絶対はありえません。なるべく安全な道を通って、親族間売買を完成させるように心がけてください。
親族間売買での重要ポイントは適正価格の設定です。せっかく親族同士で話し合って決めた売買ですから、みなし贈与となって高額な税金がかかってしまってはいけません。
当センターでは、過去多くの親族間売買についてサポートを行ってきましたので、税務上のリスクについては、ある程度の基準というものは理解しています。もしこれから親族間売買をしようとお考えでしたら、是非当センターまでご依頼ください。
親族間売買の手続き上からリスクまで含めてアドバイスさせていただきます。詳しくは下記の業務案内をご覧ください。
※適正価格の質問について
「この金額でみなし贈与になりますか?」という質問を急にお電話や問い合わせフォームでされる方がいらっしゃいますが、適正価格についてのアドバイス等は業務範囲に含まれておりますので、そのようなご質問はお答えできかねます。
必ずご依頼をされてから業務の中でご質問いただきますようお願い申し上げます。
これから親族間売買をしようか考えている皆様のために、当センターが過去受けてきた親族間売買の解決事例をいくつか挙げておきますので、ご自身の参考にお役立てください。
不動産所在地:東京都江東区
種類:マンション
【ご相談事例】
父と母と長男の三人家族だったが、三年前に母が他界。長男は結婚をして既に家を出ていたため父は一人暮らしとなった。長男が住む自宅のそばに長男名義の投資用マンションがあったため、自分の近くへ… ≫ 続きを読む
不動産所在地:川崎市中原区
種類:マンション
【ご相談事例】
ご相談者はご長女で、両親のために父親所有のマンションを購入したいとのこと。お話を聞くと両親の財産はマンションくらいなもので、それ以外に老後の資金として貯めた預金500万円しか資産を持って… ≫ 続きを読む
不動産所在地:東京都杉並区
種類:土地・建物
【ご相談事例】
当センターにご夫婦でご来店された。ご主人のお父様がお亡くなりになった相続でご主人は横浜市内のマンションを取得し、その姉は東京都杉並区の実家不動産を取得することで遺産分割が成立した。そこから4年が経過… ≫ 続きを読む
不動産所在地:福岡市中央区
種類:マンション
【ご相談事例】
ご相談者が生まれ育ったのは福岡県内であるが仕事の関係で現在は東京都板橋区に住んでいる。父親が体調を崩したことをきっかけに、福岡から呼び寄せて現在は板橋区のご自宅で父親と同居。福岡の天神駅の近くに… ≫ 続きを読む
なお、「個人間売買」のことをもっと詳しく知りたい方のために、不動産の個人間売買・親族間売買に関する当センター事例集・情報・基本知識から応用知識、参考資料や見本など、当サイトのありとあらゆる情報を詰め込んだ総まとめのページがありますので、下記をクリックしてそのページへとお進みください。
この記事の監修者 / 司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所 代表司法書士 吉田隼哉
大手不動産会社で勤務後、不動産系3大国家資格である宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理士を取得。司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所を開業し、相続・遺言・個人間売買の三本柱で業務展開。ご依頼者に対しての総合的なサポートを目指す。
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不動産会社の関与がない個人での不動産売買であったとしても、司法書士等の国家資格者を入れるべきというのは本サイトをご覧頂いた方々には説明不要でしょう。
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69.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
70.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
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86.割賦契約の方法とは①
87.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
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91.売買契約時に行う手付金の取り決め方
92.土地の一部の売買を個人間で行う場合
93.公簿売買とは
94.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算
95.不動産会社との3つの媒介契約
96.媒介契約中に自分で売却先を見つける
97.再建築不可物件とは
98.地主から借地を購入する
99.遺言に記載した不動産を子供に売却することはできるのか
100.第三者を介さず個人間で不動産を売買する
101.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買
102.当事者が遠方の場合の個人間売買
103.個人間売買の事前準備
104.個人から法人への不動産名義変更の方法
105.共有持分についての親族間売買
106.親子間売買を使った相続税対策
107.自分で親族間売買をする方法
108.親族間売買の3つの方法とは
109.共有状態・権利関係を整える方法として親族間売買
110.ホームインスペクションとは
111.ホームインスペクションの作業風景
112.親族間売買と住宅ローンまとめ
113.売主が引越しまでにやるべきこと
114.収益物件を分割払いで購入し家賃で支払う
115.親族間売買で分割払いの条件の決め方
116.分割払い期間はどれくらいにすべきか
117.分割払いの内容を途中で変更できる?
118.分割払いではいつ所有権移転できる?
119.売買代金を分割払いにしたら税金は?
120.親族間売買で分割払いにする方の特徴
121.売主へ分割払いを提案する方法
122.分割払いに金利を設定すべきか
123.親族間売買と分割払いは相性がいい理由
≫ 親族間売買を行う前の心得
≫ 親族間売買の流れ・スケジュール
≫ 親族間売買はどこに頼むのか?
≫ 親族間売買に向いている人って?
≫ 親族間売買は相続発生を想定して検討する
≫ 親族間売買をすることを他の兄弟に言うべきか?
≫ 親族間売買の分割払い中に売主か買主が死亡したら
≫ 親族に不動産を売るメリット・デメリット
≫ 親族間売買は住宅ローンが残っていてもできる?
≫ 親族間売買をした人の属性・特徴
≫ 親族間売買をした人の理由・キッカケ
≫ 親族間売買を断念した人
≫ 親族間売買の一般的な相談内容とは
≫ 親族間売買の依頼から完了までの平均的な期間
≫ 親族間売買にかかる平均的な費用・税金
≫ 親族間売買の実務的な契約条項
≫ 親族間売買を当センターへ依頼した理由・感想
≫ 親族間売買をした後に当事者が死亡したケース
≫ 親族間売買の失敗例
≫ 親族間売買の相談で多い親族関係
≫ 親族間売買は融資が通っても金利が高い?
≫ 親族間売買のこれから
≫ 夫婦間売買を使って夫名義の住宅ローンを完済
≫ 施設にいる親族との親族間売買
≫ 親族間売買の価格交渉
≫ リースバックと親族間売買
≫ 親の生活資金援助を目的の親子間売買
≫ 遺産分割対策の親子間売買には注意
≫ 親名義の土地を買っておくべき理由
≫ 親の不動産を相続と売買で取得する税金の違い
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≫ 叔父(叔母)との親族間売買
≫ 親族間売買と遺言書の併用
≫ 生前贈与された金銭で親族間売買
≫ 未成年者が買主の親族間売買
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≫ 親族間売買で測量は必要か?
≫ 法人名義で買う親族間売買
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≫ 兄弟から持分を買い取る流れ
≫ 頭金+分割払いの親族間売買
1.子供が所有する投資用マンションを親が購入
2.兄が所有するマンションを兄から購入したいが手続きがよくわからない
3.隣同士で古屋付きの土地を売買したい
4.賃貸で借りている家を大家から買うことになったので個人で売買したい
5.老後資金を持たない両親のため、親が所有するマンションを購入したい
6.自己所有マンションを売却した代金で姉から戸建て住宅を購入したい
7.相続で義理の兄弟と共有になってしまった実家の持分売買
8.権利証を紛失した実家を親子で売買したい
9.親を住まわせるためにマンションの隣の部屋を買いたい
10.強制執行されそうな実家を購入して両親をそのまま住まわせたい
11.親にマンションを売った代金で新しい自宅を購入したい
12.相続争いになることが予想されるため親名義を次男へ変更しておく
13.遠方の不動産を親子間で売買したい
14.過去に売買したままで名義変更していなかった場合の手続き
15.個人名義の不動産から法人名義に変更する個人間売買
16.相続税対策の一環としての親子間売買
17.親族間での売買だけど、第三者を間に挟みたい
18.親族間売買の支払いを融資や一括払いから、分割払いへ
19.兄弟間の売買代金支払いを担保するために抵当権を設定する
20.親子間で不動産売買をするが、何をしたらいいのか分からない
21.不動産仲介を受ける必要がなくなった個人間売買
22.売買の当事者の一方が高齢のため、契約場所が限られる
23.元夫婦間の不動産売買
24.義父からマンションを購入したい
25.土地のみの親子間売買(建物は子名義)
26.親が所有する駅前の収益物件を子供が購入
27.父親が所有する戸建てを購入したい
28.共有不動産の持分売買をする事例
29.姉妹間でマンションの親族間売買をしたい
30.お隣の親族同士で土地を親族間売買をした事例
31.両親の住み替えにあわせて実家を親子間売買する事例
32.相続登記と親族間売買を同時に解決した事例
33.リースバックを親族間売買に応用する
34.売買代金で住宅ローンを完済するケースの親族間売買
35.寝たきりの父親が所有する家を親族間売買
36.親族間贈与と親族間売買を併用した事例
37.兄弟共有のアパート持分を親族間売買
38.融資を断られ分割払いに変更した親族間売買
39.ホームインスペクション(住宅診断)後に親族間売買
40.両親が共有のマンションを子供が購入する事例
41.途中までやって断念した親族間売買を解決
42.関係性が良くない親子間売買の相談
43.親に頼まれて子供が実家を購入する親族間売買
44.ワンルームマンションを兄弟間で売買する事例
45.建物を解体して更地にしてから親族間売買
46.2世帯住宅を建てる前提として親族間売買
47.親族との共有解消を目的とした親族間贈与
48.私道持分を近所の親族から買い取る親族間売買
49.結婚して苗字が変わった姉との親族間売買を解決
50.施設の入居費捻出のため親の戸建てを子供が購入
51.2回の分割払いで行う親族間売買を解決
52.義父から戸建てを購入する親族間売買
53.職場の近くで親族間売買をしたい
54.共有不動産の名義を1本化するための親族間売買
55.公正証書遺言へ切り替えて解決
56.親の近所に暮らすため親所有のマンションを購入
57.親族間売買での売買価格の決め方の相談事例
58.親の介護資金のための親族間売買
59.姉の持分を買い取る親族間売買
60.区分登記された二世帯住宅の親族間売買
61.買い手が見つからない親の不動産を購入
62.遠方の老人ホームまで出張した親族間売買
63.親のマンションを分割払いで購入する親子間売買
64.兄弟3人で共有する土地を親族間売買
65.なるべく安い売買価格で親族間売買をしたい相談
66.終活として親族間売買を活用
67.同じマンションの知人から購入する個人間売買
68.母親名義の土地を長男が購入する親族間売買
69.空き家のまま放置された家を親族間売買
70.お金のない親から実家を購入する親子間売買
71.地主から借地の土地を買い取る個人間売買
72.海外転勤する兄の家を弟が購入する親族間売買
73.税理士から依頼を受けた親子間売買を解決
74.売れない不動産を子供が購入する親族間売買
75.住宅ローンが残った子供のマンションを親が買う
76.相続した実家をお隣へ売却する個人間売買
77.両親が共有のマンションを子供が購入する親族間売買
78.なるべく早く親の不動産を売却したいご相談
79.近所に住む親族の土地を購入する親族間売買
80.姉から土地持分を買い取る親族間売買
81.海外に住む兄から持分を買い取る親族間売買
82.妻の親から家を購入したい
83.手足が不自由な親族と不動産売買
84.相続税対策としてアパートの親子間売買
85.頭金+分割払いで親族間売買した事例
86.店舗付き住宅の親族間売買
87.投資用アパートを親から分割払いで購入
88.親族で共有する土地を親族間売買で1本化
89.経済状況が困窮した息子の家を親が購入する事例
90.コロナで帰国できない兄弟で不動産売買
91.親が相続で取得した土地を子供が購入する事例
92.親から贈与を受けた資金で親族間売買
93.祖父から孫がマンションを購入する
94.遠方の叔母と親族間売買をした事例
95.売買契約に権利証を忘れてしまった事例
96.結婚する娘のマンションを親が購入する事例
97.自営業者が親族から不動産を分割払いで購入
98.夫婦間で投資用マンションの売買
99.妻が代わりにローン返済したため夫婦間売買
・雑誌「プレジデント」2020.12.18号
・テレビ「NHKクローズアップ現代」2019.12.19放送
・「経理WOMAN」2019 NO.280
・雑誌「AERA」2018.4.15号
・週刊「女性自身」2018.10.2号
・雑誌「AERA」2017.1.23号 他
代表プロフィールと取材・執筆実績
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司法書士・行政書士 吉田隼哉
神奈川県司法書士会所属
神奈川県行政書士会所属
「ネットが普及した近年、個人での不動産売買は今後増加し、それに対応することができる専門家の必要性も増えていくはずです。個人間・親族間のことなら当センターへお任せください!」
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数
神奈川・東京を中心として一都三県に対応!
横浜市中区・西区・南区・神奈川区・保土ヶ谷区・鶴見区・金沢区・磯子区・青葉区・緑区・戸塚区・泉区・港北区・都筑区・栄区・港南区・旭区・瀬谷区・藤沢市・鎌倉市・茅ヶ崎市・川崎市・横須賀市・逗子市・三浦市・小田原市・平塚市・秦野市・厚木市・伊勢原市・大和市・海老名市・座間市・綾瀬市・相模原市、他
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