親族間売買で注意すべきみなし贈与
 

　このみなし贈与は、親族間（特に親子間）での不動産売買で注意しなければいけません。

　例えば、親が所有している時価３０００万円程度のマンションを子供に売却しようと考えたときに、親子という関係上「私のマンションを売ってあげるよ、金額は任せる」といったように、どうしても子供が主導権を握って売買価格を決める形になってしまうのではないでしょうか。親は子供を愛するがゆえ、子供に負担をかけないように子供の自由に代金を決めさせて売買をしようとします。

　そうなってしまうと、子供は「じゃあお父さん、１０００万円ならどうかな？」といったように通常では考えられないような低額な価格での売買になってしまうでしょう。一見すると、売主（親）と買主（子）が合意した金額であるから問題ないように思えます。しかし、税務上はこのような低額な価格での親子間売買を許しません。

　３０００万円のマンションを１０００万円で子供に売買することができるのであれば、みんな生前に極力安い金額で子供に売ってしまい親の資産（不動産）を子供達に移転できてしまうでしょう。そうなれば、相続税の抜け道に使われてしまい、相続税が意味をなさなくなってしまいます。

　今回のケースでいえば、３０００万円のものを１０００万円で売買をしたわけですから、親から子供に対して時価と売買価格の差額である「２０００万円の部分」について贈与があったとみなして贈与税が課税される可能性があります。
　親と子供は「売買」したつもりが「贈与」になってしまうので、予期せぬ贈与税に対応ができないことが考えられますので、親族間での売買ではみなし贈与にならないような価格設定（適正価格）にすることが重要になってきます。

不動産会社に査定をお願いする方法もありますが、不動産会社の査定は取引時価よりも高くなる傾向にあり（売却依頼を獲得しようという不動産会社の思惑）、なるべく安く売買をしようと考えるのであれば望ましい金額は出てこないと思われます。

また、不動産鑑定士に頼む方法もありますが、売主買主が望む金額が出てくるかわかりませんし、何よりも鑑定評価の報酬が発生することでなるべくお金をかけずに親族間で取引をしようと考えた意味がなくなってしまいます。

税理士に聞いてみる方法もありますが、税理士としても職務上の責任がある以上は下手な金額設定はさせないでしょうから、確定的な意見をもらうことはできないでしょう。

　最後は、不動産の固定資産評価証明書を取得して評価額を確認し、路線価を国税庁のＨＰ見て、その価格を基準として自己責任のもと、決めていくしかないと思われます。なお、親族間売買の適正価格についてはこちらの記事が参考になると思います。≫親族間売買の適正価格について

評価証明書の詳細については、こちらの記事（≫評価証明書とは）を、路線価については国税庁ＨＰ（≫国税庁路線価）を参照してください。

この速算表は、直系尊属（祖父母・父母など）から、その年の１月１日現在において２０歳以上の子や孫に贈与した場合の税率です。つまり上から下の世代への贈与です。

この速算表は、「特例贈与財産用」に該当しない場合の税率です。例えば、兄弟間の贈与、夫婦間の贈与などです。

親から子のような上から下の世代への財産承継には優遇がありますので、特例贈与の方が税金が安くなります。逆に、兄弟姉妹といった横の世代への贈与の方が税率が高くなります。上記の計算式では、全く同じ事例だったにも関わらず、１００万円以上も一般贈与の方が高い税金が発生します。

いずれにせよ、贈与税は非常に高い税率で課税されますので、みなし贈与にならないような売買にすべきということはご理解いただけたと思います。

過去の相談事例で、親族が経営する会社と不動産売買をしたことで、税務署からみなし贈与の指摘を受けたというものがあります。
民法７２５条を貫き通すと、例え親族が経営している会社であっても、それは親族ではありません。親族個人と法人は別人格だからです。
ですが、こういったケースでみなし贈与になった事案を鑑みれば、やはり税務署は親族の定義を民法７２５条よりも広く解しているものと考えられます。

　これは税務署職員を経験した方から聞いた話なのですが（あくまでも聞いた話なので根拠はありません）、一次的には、苗字で判断するようです。売主と買主の苗字が同じであれば、親族である可能性があります。佐藤や鈴木のようなよくある苗字であれば同じ苗字同士の人が売買をする可能性は十分にありえますが、変わった苗字同士であれば親族間売買の心象をいただくことになると思います。そこから調査を行い、低額譲渡での判断がなされればみなし贈与と認定されてしまう仕組みのようです。

税務署内でどういった運用がなされているのか知ることはできませんが、もし上記の仕組みだとするならば「親族間」での売買かどうかは法律上の判断よりも、実体的な事情でなされている考え方の方が正しいような気がします。