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底地の個人間売買
 

記事監修:司法書士・行政書士 吉田隼哉

底地の個人間売買

底地を売買する場合のポイント

 個人間で行う不動産売買の典型例のひとつとして、借地上の建物所有者と底地権者(地主)が売買を行うものがあります。
この両者は、既に長年の借地関係を形成してきているため、全くの他人間よりも信頼関係が出来上がっているケースが多いのではないでしょうか。

不動産仲介を通さずに建物所有者と地主が売買をするためには、どのようなことに注意をすればいいのでしょうか。

そもそも借地とは

 借地と一般的に呼ばれるものは、権利としてのお話をすると借地権という建物所有を目的とする「地上権」又は「賃借権」のことを言います。(通常、借地のほとんどは賃借権でしょう)
また、借地上の建物所有者のことを「借地権者」、底地の所有者を「借地権設定者」と法律上は呼びますが、ここではわかりやすく解説するために、借地権者のことを「建物所有者」、借地権設定者のことを「地主」と呼ぶことにします。

 借地権は所有権の売買と比較すると複雑でわかりにくい権利関係といえます。とはいえ、建物所有者と地主間でのお話合いですので、難しく考えすぎずにスムーズな売買を目指しましょう。

底地について

本ページのメインテーマである『底地』について説明をしておきます。
底地という言葉は、あまり一般的ではなく、わかりにくいかもしれませんが、簡単にいえば借地の対象である土地のことです。
底地は単純に土地1筆の場合もあれば、大きな土地の全体が底地になっていて複数の借地権者が存在しているケースもあります。
前者であればシンプルですが、後者だと非常に権利関係がごちゃごちゃして厄介です。

借地契約をしていない場合

 地主が他人所有のものであれば契約はしっかりしているでしょうが、建物所有者と地主の関係性が深い(親族等)の場合には、何らの借地契約を結ばないまま現在まで来ていることがあります。
信頼関係が構築された関係の場合には例えば「月に○万円を支払う。」といった簡易的な口頭ベースのみの内容に留まり、何年もの間、毎月の地代を支払っているだけということも十分にありえるでしょう。さらに言えば、地主が親族の場合などでいえば全く地代を支払っていないケースもあるはずです。

 このような、曖昧な建物所有者と地主の関係においても、個人での売買を行うとあればきちんとした売買契約を締結して進めるようにしましょう。特に親族関係の売買の場合には低額譲渡によるみなし贈与が問題となってきます。通常の売買であったとしても、複雑な借地の権利関係ですが、そこにさらにみなし贈与税がかからないような売買契約が求められてくるのです。

底地の売買価格の決め方は?

 借地権の売買において、よく売買価格の算定に用いられるものとして路線価の「借地権割合」というものがあります。
 この借地権割合については、国税庁のホームページを閲覧して、対象不動産のエリアを検索すれば確認することができます。≫国税庁HP:路線価図・評価倍率表

 例えば、対象不動産の土地の借地権割合が60%であるなら、裏を返せば底地割合は40%となります。つまり、土地の路線価が仮に3000万円であるなら、借地権の価格は1800万円で、底地の価格は1200万円であると思いがちですが、この価格の算定はあくまでも相続税等が発生した場合の財産評価に用いるための基準ですから、不動産の価値ではありません。また、もし地主が第三者に対して借地が付いた底地を売ろうと思えば、1200万円の価値はまずつかずに廉価な売買代金になってしまうはずです。このことは建物所有者が借地付き建物を売買する場合も同様。借地権割合はあくまでも借地上建物と底地をセットした場合の60%であって、分割して売った場合の割合ではないのです。
 よって、底地の売買価格を算定する時には、この路線価及び借地権割合を目安として売買価格を算定すると不公平感が生まれ、そもそも売買が成立しないことが考えられますので、お互いが譲歩できる妥当点を見つけ売買価格を設定していく必要があります。

【関連記事】
借地上の個人間売買 ≫戸建ての個人間売買の注意点 ≫売りにくい不動産とは

売買価格が決まったら進め方を決める

売買価格が決まったそのあとは、どのように売買を進めるのか、売主(地主)と買主(建物所有者)の間で決めます。

地主であれば、不動産業者の知り合いがいるケースが多いと思いますが、不動産業者を通してしまうと仲介手数料が発生してしまいます。
仲介手数料を節約するために、個人間で売買をすることも考えられますが、契約書作成や登記手続きなど自分たちですべてをやらなければいけません。

お互いが、どの程度のお金をかけてリスクをどこまで抑えるのか、バランスを考えながら進め方を決めていただければいいと思います。

不動産業者に仲介をお願いした方がいいケース

買主(建物所有者)が融資を利用する場合には、融資の審査段階で重要事項説明書が必要となりますので不動産業者を通した方がいいと思います。
また、底地が分筆されていなかったり、地主と建物所有者の関係性が良くない場合にも不動産業者はいれるべきだと思います。

個人間だけで売買できるケース

地主と建物所有者の関係が良好で、買主が融資を利用しない場合であれば、個人間だけで売買をすることは十分に可能だと思います。
あとは登記手続きや売買のサポートを司法書士のような第三者に依頼するのか、完全に自分たちだけで売買をすべて行うのか、この2択になると思います。

地主と建物所有者との底地売買ならお任せください!

 当センターでは、地主と建物所有者が行う売買についてサポートしておりますので、底地の売買をどのように進めていいか悩まれている場合には是非ご相談ください。売買契約の締結・登記手続き・引渡しまで、一括して手続き方法をご案内します。

地主との関係性が良好であれば、当センターの活用を検討していただければと思います。
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この記事の監修者 / 司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所 代表司法書士 吉田隼哉

大手不動産会社で勤務後、不動産系3大国家資格である宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理士を取得。司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所を開業し、相続・遺言・個人間売買の三本柱で業務展開。ご依頼者に対しての総合的なサポートを目指す。

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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

1.不動産の仲介手数料はどれくらい?
2.土地売却に伴い発生する境界確定とは
3.売買登記の登録免許税を計算方法は
4.売買登記の登録免許税の減税
5.住宅用家屋証明書とは
6.重要事項説明書について
7.近隣トラブルと不動産売却
8.マンションの個人間売買の注意点  
9.戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.既存不適格物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
52.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
53.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
54.個人間売買・親族間売買と税理士 
55.個人間売買・親族間売買の依頼について
56.不動産売買契約に必要なもの
57.遠方不動産を個人間売買
58.親子間売買まとめ
59.兄弟間売買まとめ
60.中古マンションの価値と個人間売買
61.個人間売買は更地がいいか
62.建物滅失登記とは
63.一般的な不動産売却の流れと期間
64.登記済権利証と登記識別情報の違い
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66.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
67.建物解体工事について
68.土地の分筆と合筆とは
69.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
70.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
71.売買で所有権移転登記をする意味
72.住居表示実施による住所変更登記とは
73.抵当権設定と住宅ローン
74.所有者の名前が外字の場合の注意点
75.親族間での売買と贈与の比較
76.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
77.残金決済とは
78.個人間売買での価格の決め方について
79.親族間売買での価格の決め方について
80.不動産の登記簿謄本の取得方法
81.不動産の登記簿謄本の読み方
82.親族間売買と3000万円の特例
83.認知症の親と親子間売買は可能か
84.法人と代表取締役との不動産売買
85.権利証を紛失した場合の個人間売買
86.割賦契約の方法とは①
87.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
88.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
89.大家と借主間での個人間売買の方法
90.管理費を滞納したマンションの個人間売買
91.売買契約時に行う手付金の取り決め方
92.土地の一部の売買を個人間で行う場合
93.公簿売買とは 
94.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
95.不動産会社との3つの媒介契約 
96.媒介契約中に自分で売却先を見つける 
97.再建築不可物件とは
98.地主から借地を購入する
99.遺言に記載した不動産を子供に売却することはできるのか
100.第三者を介さず個人間で不動産を売買する
101.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買 
102.当事者が遠方の場合の個人間売買 
103.個人間売買の事前準備
104.個人から法人への不動産名義変更の方法
105.共有持分についての親族間売買
106.親子間売買を使った相続税対策
107.自分で親族間売買をする方法
108.親族間売買の3つの方法とは
109.共有状態・権利関係を整える方法として親族間売買
110.ホームインスペクションとは
111.ホームインスペクションの作業風景
112.親族間売買と住宅ローンまとめ
113.売主が引越しまでにやるべきこと
114.収益物件を分割払いで購入し家賃で支払う
115.親族間売買で分割払いの条件の決め方
116.分割払い期間はどれくらいにすべきか
117.分割払いの内容を途中で変更できる?
118.分割払いではいつ所有権移転できる?
119.売買代金を分割払いにしたら税金は?
120.親族間売買で分割払いにする方の特徴
121.売主へ分割払いを提案する方法
122.分割払いに金利を設定すべきか
123.親族間売買と分割払いは相性がいい理由

親族間売買の専門記事

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当センターの個人間売買の解決事例集

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9.親を住まわせるためにマンションの隣の部屋を買いたい
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12.相続争いになることが予想されるため親名義を次男へ変更しておく
13.遠方の不動産を親子間で売買したい
14.過去に売買したままで名義変更していなかった場合の手続き
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17.親族間での売買だけど、第三者を間に挟みたい
18.親族間売買の支払いを融資や一括払いから、分割払いへ
19.兄弟間の売買代金支払いを担保するために抵当権を設定する
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97.自営業者が親族から不動産を分割払いで購入
98.夫婦間で投資用マンションの売買
99.妻が代わりにローン返済したため夫婦間売買

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