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不要な不動産を親に買い取ってもらう

更新日:2023/7/18

いらない不要な不動産を親に買い取ってもらう親族間売買

記事監修:司法書士・行政書士 吉田隼哉

いらない土地の放棄方法

 高齢化が進み、人口が減り続ける日本では、資産価値の低い不動産(土地、建物)がどんどん増えています。
そのような価値のない不要な不動産は、買い手を見つけることが難しいので、処分したくても処分できない事情があります。

こういった資産価値の低い不動産を処分する方法として「親に買ってもらう方法」をお勧めいたします。この方法は単に面倒を親に引き受けてもらうのではなく、最終的な出口戦略を見越したものですから、是非このページを最後まで読んで参考にしてただきたいと思います。

資産価値の低い不動産の処分方法

 まずは正規の方法を考えてみましょう。資産価値の低い不動産として考えられるのは、人口が減り続けているような「田舎の不動産」と、山奥の山林・原野・畑といった「利用価値がない不動産」の2つに分けられます。

これらの不動産を処分するには、買い手を見つけなければいけません。
田舎の不動産であれば、その地域に密着している地元の不動産業者をあたり、買い手を探してもらうのが一般的です。山林であれば、資源として山林を購入する業者やキャンプ場業者、原野であれば太陽光パネル業者、畑であれば農業従事者などを買い手のターゲットとして探していくことになります。

と言葉で言うのは簡単ですが、実際にやっていただければ、資産価値の低い不動産を売却処分するのは容易ではないことがわかるはずです。まずは、正規の方法でやるだけのことはやってみて、それでも駄目だったら、以下の方法を考えましょう。

売れない不動産を手放す方法

 どうしても買い手がつかないのなら、親に不要な不動産を買い取ってもらう方法を検討してみてください。「なぜ親に買ってもらうの?」と疑問に思うかもしれませんが、それは親からの相続のタイミングで不動産所有権を手放す2つの方法(相続放棄、相続土地国庫帰属制度)があるからです。

この2つの方法の詳細については後述しますが、いずれも「相続した不動産」に限って所有権放棄が認められますので、不要な不動産を相続する状況を作り出さなければいけないのがポイントです。
具体的には、「子供(売主)から親(買主)」への親族間売買の方法を使って親名義に変更し、その親が死亡したタイミングで所有権放棄を行います。

親に不要な不動産を買い取ってもらう親族間売買

 親に買い取ってもらって、不要な不動産を放棄(手放す)するスキームは以下のとおりです。

不要な不動産を放棄するスキーム

①親族間売買の方法を使って、不要な不動産の名義を子供から親へ変更
 ↓
②親が亡くなったタイミングで「相続放棄」または「土地国庫帰属制度」の手続き
 ↓
③不要な不動産の所有権放棄が完了

キモとなるのは、「売買で親名義に変更する」そして「国が認めた2つの不動産所有権放棄の制度(相続放棄、土地国庫帰属制度)を使うこと」です。

この2つの制度を使えるタイミングは「相続」しかありませんので、生前のうちに親族間売買を完了させておき、親が亡くなるその時まで待つ形になります。
相続放棄と土地国庫帰属制度は、それぞれ使える場面やメリットデメリットが異なりますので、よく理解したうえで使い分けるようにしてください(専門家へご相談されることをお勧めします)。

2つの不動産所有権放棄の制度

 以下で、2つの制度を説明します。

①相続放棄

 相続放棄は、被相続人が有する一切の財産を放棄する制度です。一切の財産ですから、当然ながら資産価値の低い売却困難な不動産だけでなく、それ以外の財産(預貯金・株式・不動産)も放棄することになります。

生前のうちに親に不要な不動産を買い取ってもらい親が亡くなったタイミングで相続放棄をすればいいだけですので、難しいことはありませんが、不要な不動産以外の財産も相続できない大きなデメリットが出てきます。親がほとんど資産を持っていないような場合には、相続放棄を選択すればいいと思います。

なお、相続開始を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述するだけでいいので、相続土地国庫帰属制度よりも遥かに手続きは簡単で費用もかかりません。

②相続土地国庫帰属制度

 これは、令和5年4月27日にスタートした新しい制度で、一定の条件や審査を経て、相続した不要な土地を国庫に引き継いでもらうことができます。

相続放棄と違って、不要な土地以外の相続財産を相続できることが大きなメリットだと思います。ただし、申請したとしても必ず認められるわけではなく、条件も厳しいです。相続放棄よりも申請の手間や労力も大きく、相応の費用も発生します。詳しくは、こちら≫法務省HP:相続土地国庫帰属制度について

親が資産を持っている場合は相続放棄を選択することができませんので、その場合にはこの相続土地国庫帰属制度を検討していただければいいと思います。

2つの制度の選択

 この2つの制度の選択は、個々の状況に応じて決めていただきます。選び方については、以下を参考にしてください。

・親に資産があって相続放棄を検討できない。→相続土地国庫帰属制度
・特定の不要な不動産以外は相続したい。→相続土地国庫帰属制度
・なるべく費用はかけたくない。→相続放棄
・できるだけ確実に不動産を手放したい。→相続放棄
・建物の解体費用を捻出できない。→相続放棄
・不要なマンションを手放したい。→相続放棄
・他の親族に相続権を移したくない。→相続土地国庫帰属制度

どちらの制度を使うべきか悩む場合には、専門家への相談をお勧めします。所有権放棄が認められないような予期せぬ問題が起こる可能性もありますので、慎重に判断してください。

相続放棄の方が簡単で費用もかからない

 基本的な考え方を示しておきます。できれば、相続放棄を選択した方が手間も費用もかからず簡単です。しかし、実際問題として、相続放棄は、不要な不動産以外の財産(預貯金・株式・不動産など)も相続できなくなってしまいますし、相続開始から3ヶ月という期間要件もありますので、相続放棄を選択したくてもできない方が多いかもしれません。

つまり、原則的には相続放棄を検討し、それが無理な場合に限って相続土地国庫帰属制度を利用する考え方でいいのではないでしょうか。

親に不動産を買い取ってもらうデメリット

 自分の親に使い道のない不動産を買い取ってもらうわけですから、その親も不要な不動産を抱えなければいけなくなります。

今後の毎年の固定資産税や管理の手間などは、親が引き受ける形になります。親にとってみると全くメリットがない話ですので、親が納得して協力してくれなければ、この方法を使うことができません。

親族間売買の経費がかかる以外に大きなデメリットはありませんが、「親と子」の関係性が良好でなければ話が進めることができません。

父親と母親のどちらに不要な不動産を買ってもらう?

 相続土地国庫帰属制度よりも相続放棄を選択した方が、簡単で手間もかかりませんから、多くの方は「相続放棄」を優先的に考えるはずです。しかし、前述したように相続放棄は、不要な不動産以外も相続できなくなる大きなデメリットがありますから、父親と母親のうち、資産を持たない方の親に不要な不動産を買ってもらう方が得策だと考えられます。

一般的には、一家の大黒柱となる父親の方が資産を多く持っている可能性が高いと思いますので、そういった場合には資産を持たない母親に買ってもらって、母親の相続の際に相続放棄をすべきかと思います。ただし、母親が持つ預貯金等の資産も相続できなくなりますので、生前のうちに使い切ってしまう等の対策が必要になります。

父親から母親へ不要な不動産を売却する親族間売買

 本記事では、子供から親に不要な不動産を売却する方法を説明しましたが、父親から母親に名義を移すことで、このスキーム(親族間売買+相続放棄)を使うことができます。
父親が資産を保有している場合、その父親が亡くなったとしても相続放棄をすることができないと思います。それなら、資産価値の低い不要な不動産だけを母親に売買で移してしまい、母親が亡くなった際に相続放棄をすれば、結果として不要な不動産を手放すことが可能です。

もちろん、母親側に資産がないことが前提となりますが、こういった代用方法があることも覚えておいてください。

このスキームは誰にも迷惑がかからない?

 相続放棄と相続土地国庫帰属制度は、国が用意した放棄制度ですから、堂々と利用していただいて構いません。不要な不動産を手放すことができる方法は限られますから、本記事のスキームを使って精神的なストレスから解放されてください。

ただし、相続放棄の場合は、他の親族へ迷惑がかかる可能性が出てきますので、若干の注意が必要です。
例えば、親が亡くなった際に子供達が全員放棄をすれば、次の第二順位の相続人(親、祖父母)へ相続権が移ります。通常、第二順位の相続人は全員亡くなっていることが多いので、次の第三順位の相続人(兄弟姉妹)へ相続権が移ってしまいます。
不要な不動産は、自分達が相続放棄をすれば、これら次順位の相続人達が引き継ぐことになってしまいますので、予め相続放棄をすることを伝えておいたり、次順位の相続人含めた全員で相続放棄をしていただく等の対応を検討してください。

いらない不動産を親に買い取ってもらう親族間売買なら当センターまでご相談ください!

ここまで、不要な不動産を親に買い取ってもらう、不要な不動産だけを放棄する方法を説明してきましたが、いかがだったでしょうか。
実際、相続放棄と相続土地国庫帰属制度のどちらを使うべきか悩まれると思いますし、「そもそもこれらの制度を使って大丈夫なのか。」「相続放棄の手続きが不安。」「自分達のケースで、このスキームは使えるか。」等々の心配も出てくるはずです。

当センターでは、親族間売買を専門としていますので、多くの事例を経験してきています。もし親族間売買を検討されているのなら、まずは一度当センターまでご相談いただければと思います。

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6.重要事項説明書について
7.近隣トラブルと不動産売却
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9.戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.既存不適格物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
52.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
53.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
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79.親族間売買での価格の決め方について
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85.権利証を紛失した場合の個人間売買
86.割賦契約の方法とは①
87.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
88.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
89.大家と借主間での個人間売買の方法
90.管理費を滞納したマンションの個人間売買
91.売買契約時に行う手付金の取り決め方
92.土地の一部の売買を個人間で行う場合
93.公簿売買とは 
94.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
95.不動産会社との3つの媒介契約 
96.媒介契約中に自分で売却先を見つける 
97.再建築不可物件とは
98.地主から借地を購入する
99.遺言に記載した不動産を子供に売却することはできるのか
100.第三者を介さず個人間で不動産を売買する
101.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買 
102.当事者が遠方の場合の個人間売買 
103.個人間売買の事前準備
104.個人から法人への不動産名義変更の方法
105.共有持分についての親族間売買
106.親子間売買を使った相続税対策
107.自分で親族間売買をする方法
108.親族間売買の3つの方法とは
109.共有状態・権利関係を整える方法として親族間売買
110.ホームインスペクションとは
111.ホームインスペクションの作業風景
112.親族間売買と住宅ローンまとめ
113.売主が引越しまでにやるべきこと
114.収益物件を分割払いで購入し家賃で支払う
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118.分割払いではいつ所有権移転できる?
119.売買代金を分割払いにしたら税金は?
120.親族間売買で分割払いにする方の特徴
121.売主へ分割払いを提案する方法
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86.店舗付き住宅の親族間売買
87.投資用アパートを親から分割払いで購入
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97.自営業者が親族から不動産を分割払いで購入
98.夫婦間で投資用マンションの売買
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 よしだ法務グループ代表紹介

司法書士・行政書士 吉田隼哉

神奈川県司法書士会所属
神奈川県行政書士会所属

「ネットが普及した近年、個人での不動産売買は今後増加し、それに対応することができる専門家の必要性も増えていくはずです。個人間・親族間のことなら当センターへお任せください!」
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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