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親族間売買で相談が多い親族関係

更新日:2022/5/24

親族間売買で相談が多い親族関係

記事監修:司法書士・行政書士 吉田隼哉

親族間売買の相談が多い親族関係は

 親族間売買と言っても、その当事者(親族同士)の関係性は様々です。

そして、親族間でわざわざ不動産の売買を行うわけですので、売買する大きな理由があります。

今回は、親族間売買で相談の多い親族関係と、なぜ、その親族関係で不動産売買をするのかについて解説したいと思います。

親族間売買の親族関係の典型例

 当センターは毎月何件もの親族間売買を行っておりますが、その経験則から言える親族関係の典型例は以下のものです。

①親子間(義理の親を含む)
②夫婦間
③兄弟姉妹間
④叔父叔母と甥姪間
⑤従兄弟間

親族間売買のほとんどは上記の5つの関係性で行われます。これ以外の親族同士の関係性も希にありますが(祖父母と孫など)、まずこの5つのパターンが親族間売買の事例と考えて差し支えありません。

当センターの親族間売買の相談件数ランキング

 専門の当センターにどんな相談事例があるのか気になると思いますので、親族関係の相談件数をランキング形式でお伝えしておきます。

親族間売買の相談件数の上位5つ

 ①実の親子間
 ②義理の親子間
 ③兄弟間
 ④叔父叔母と甥
 ⑤夫婦間(元夫婦を含む)

親族間売買で最も相談が多い親族関係は、親子です。そして、売主が親で、買主が子供になるケースの方が多いです。反対のケース(買主が子供、売主が親)になる場合もありますが、相談件数としては圧倒的に前者のパターンが多いです。
また、義理の親子間(夫が妻の親から不動産を購入)の相談件数もかなり多い相談事例です。

親子間を除けば、あとは同じくらいの相談件数です。若干、兄弟間が多いくらいでしょうか。実は夫婦間の売買はあまり多くありません。夫婦間であれば、不動産所有者が死亡したとしても遺産トラブルになるリスクも少なく、税務上で夫婦間贈与の優遇措置があるため贈与を選択される方もいるからです。

以下で具体的な相談ケースを説明していきます。

①親子間売買の相談

 親子間売買の相談は、主に以下のとおりです。他にも様々な理由で親子間売買を行うことがありますが、以下に類似しているパターンがほとんどです。

また、親子間は将来、被相続人と相続人の関係になる可能性が高い関係のため、一番税金の問題に直面しやすいです。

親が施設に入るため実家売買

 親が施設等に入るために親が住んでいた実家を売買する場合です。このパターンでは親が売主になり、子が買主となります。親が施設に入るための費用の捻出、更に実家が空き家になる事を防ぐことが理由です。

子の仕事の都合による親族間売買

 仕事の勤務地の関係で所有している不動産を売却しなければならなくなり、それを親が買取、そこに親が住むパターンです。売買する不動産が都市部の比較的良い立地であることが多く、他人に売るくらいなら、親が買取りたいと考えて親族間売買を行います。

子の住宅ローンの返済が厳しくなり、親が買取る

 子が、住宅ローンの返済に苦労するようになり、親が現金一括支払いで不動産を買取、その売買代金で子は住宅ローンの一括返済を行います。
買取により親が所有者になりますが、子はそのまま不動産に住み続けることが可能です。

相続税対策での親族間売買

 相続税の対策として、親が子の不動産を買取るパターンです。
相続税では金銭を所有しているより、不動産を財産として所有している方が基本的には相続税が安くなります。そのため、親の金銭を減らすために子の不動産を親が買い、子は金銭を売買代金として取得します。
なお、節税対策としての親族間売買はリスクが高く、また節税にならないこともありますので、注意が必要な相談ケースと考えています。

②夫婦間売買の相談

 そこまで多い事例ではありませんが、夫婦間での親族間売買を行うケースもありますので説明しておきます。
ちなみに、夫婦間の場合は、一定の条件をクリアすれば贈与税が掛からず不動産を相手に贈与できるので、専門家に一度相談してから手続きを進めるのが良いです。

離婚に伴う夫婦間売買

 夫婦が離婚をする際には、財産分与が行われ、財産分与で不動産の移転が行われます。しかし、昨今共働きで財産分与で一方に財産を移転させるような調整がないケースもあり、また住んでいる不動産も購入時から半々の割合で夫婦共有になっていることがあります。そのような場合は、離婚に際して不動産に住み続ける側が買主となり夫婦間で売買を行います。

なお、元夫婦間で親族間売買をされるお客様も一定数おられます。

抵当権実行回避のための夫婦間売買

 少々特異なパターンではありますが、抵当権の実行の回避を目的とした夫婦間の親族間売買があります。

夫が金融機関から融資を受けており、その支払いが厳しくなり、抵当権の実行をされる可能性がある場合に、妻が夫から現金一括で不動産を買取、夫はその代金で完済するパターンです。こうすることにより不動産が妻の名義となり、夫は融資を受けても担保を提供することができなくなり、自宅を失うことは無くなります。
なお、残債を完済せずに妻に名義変更することは抵当権の実行逃れになりますし、抵当権自体が残ったままになるので、買取る場合は、完済が前提となります。

③兄弟間売買の相談

兄弟姉妹間で親族間売買を行う理由は色々ありますが、大半が相続絡みです。

相続で生じた共有解消のための兄弟間売買

 親から不動産を相続し、兄弟で共有関係になっている不動産を1人の所有とするために行う親族間売買です。

例えば、相続時には何も考えず共有で実家を相続したが、その後長男が実家を継いでいくような場合です。この場合相続する時は兄弟で共有で相続する意思を有しているので、取り消して長男が相続するようなことは原則できません。長男1人の名義にするためには長男が弟から持分を買取る必要があります。
なお、弟から兄に持分を贈与する方法も考えられますが、贈与税の税率は非常に高額なため、基本的に贈与は選択できません。

④叔父叔母と甥姪間の親族間売買の相談

 叔父叔母と甥姪が親族間売買するケースは、結構多いです。当センターの相談事例の中でも上位に位置すると思います。

親世代の相続で生じた共有解消のための親族間売買

 叔父叔母と甥姪が親族間売買するケースは、兄弟間売買の時と似ています。

親世代の相続(遺産分割)によって生じた権利関係の不都合を解消する目的で親族間売買することが多いです。
親世代が行った遺産分割ですから、いまみたいにネットに情報が溢れている時代ではなかったはずです。何もわからないまま、とりあえずで不動産の名義変更をしてしまって、無意味な「共有状態」となってしまっていることがあります。
この権利関係の不都合を解消するため、子供の代が買い取って権利関係を調整することになります。

まとめ

 当センターはこれまでに多くの相談を受けてきました。「親族間売買」といっても、本当に様々な事情があるものです。中には、親族間売買で相談に来られたお客様に別の方法を提案して解決していったこともあります。

親族間売買は、相談を受けてきた経験値が高ければ高いほど、幅広い提案ができるものです。当センターには長年「親族間売買」を専門としてきた知識とノウハウがありますので、お困りのことがあれば是非当センターまでご相談いただければと思います。

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大手不動産会社で勤務後、不動産系3大国家資格である宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理士を取得。司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所を開業し、相続・遺言・個人間売買の三本柱で業務展開。ご依頼者に対しての総合的なサポートを目指す。

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14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
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18.売買による所有権移転登記の必要書類
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22.親族間売買とみなし贈与
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24.個人間売買と不動産取得税
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・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
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司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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