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借地上の建物を売買するために

記事監修:司法書士・行政書士 吉田隼哉

借地上の建物の売買

借地上の建物の売買

 不動産を個人間で売買する場合には、不動産の専門家を介さないので様々な点で注意が必要になりますが、今回は借地の上に売主が建物を所有している場合に、その建物を売買する際に注意すべきことを解説していきたいと思います。

自己所有の土地の上に建物がある場合にない問題点が、借地上の建物の売買にはありますので、借地上の建物を売買する場合は、以下の点に注意して手続きを進めていった方が良いでしょう。

借地権とは

 借地上建物の売買について説明をする前に、簡単に借地権について触れておこうと思います。

借地に建っている建物は、土地所有者との間で借地権という権利を設定しています。
借地権には、①借地借家法に基づく借地権と、②民法上の借地権の2種類がありますが、建物所有を目的とするのは、前者の借地借家法に基づく借地権です。

借地権を簡単に言えば、「土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てることができる権利」です。
毎月地代を地主に支払わなければいけませんが、土地を所有する場合に比べると安くで利用でき、土地の固定資産税がかからないメリットがあります。

良い面も悪い面もある借地ですが、借地で最もデメリットとなるのは、借地上の建物を売却する場合の地主の承諾ではないでしょうか。

借地権の譲渡には地主の承諾が必要になる

 借地上の建物を売買するということは、今後建物を使用していくのは買主です。
そして、借地権は建物に付随して移転しますので、実質的に考えた場合、建物の売買と一緒に借地権も買主に移転することになります(建物は譲渡し、借地に関しては転貸借契約を結ぶ場合もあり)。さもないと建物を購入したのに買主に借地の使用権がなければ借地を不法に占有していることになりかねません。

 ただ、ここで1つ大きな問題があります。借主が借地を譲渡・転貸する場合には地主の承諾が必要という決まりがあるのです。この承諾なしに借主が勝手に譲渡・転貸し、かつ信頼関係を破壊したような場合は賃貸借契約を解除されてしまいます。
つまり、建物を売買し、承諾なしに借地権を譲渡・転貸し、かつ信頼関係を破壊した場合には、買主は建物を購入したのにも関わらず不法占拠になってしまう可能性がありますので、借地上の建物を売買する場合には、必ず事前に地主からの譲渡承諾をもらわなければいけないわけです。

地主が承諾してくれない

個人間の売買の契約に先立ち、地主の承諾を受けておこうとしたが、地主が承諾してくれない場合も十分考えられます。こういった場合はどうしたらよいのか。

 地主が、特別な理由もなく承諾してくれない場合は、裁判所に地主の代わりに承諾をしてもらうことができます(*特別な理由とは、暴力団に譲渡したり、転貸したりする場合です)。
ただし、裁判沙汰になれば、地主との関係性が悪くなりますし、今後住み続けていくであろう買主だって、揉めた地主と付き合っていくのは良い気持ちはしないはずです。
なので、できる限り地主とは穏便に話を進めて、譲渡承諾の許可をもらえるように交渉するしかありません。

なお、このあと承諾料について解説しますが、裁判所に承諾を代わりにしてもらったとしても承諾料は支払うことになります。

地主に支払う承諾料とは

 地主に承諾をもらうことが、借地上の建物の売買には必要と説明しましたが、承諾に伴い一般的に承諾料を地主に支払う必要があります。承諾料は名義書換料と言われたりもします。 
 この承諾料は一体どれくらいかかるのか。

・借地権価格×10%=承諾料

一般的に借地権価格の10%が承諾料の相場と言われています(借地権価格については割愛します)。
この承諾料は決して安いものではありません。例えば売買する建物の借地の借地権価格が1000万円だとしたら、100万円の承諾料が売買とは別個かかってしまうからです。

譲渡承諾がいらない売買もある

 ここまで、借地上の建物を売買する場合には、地主の譲渡承諾と承諾料が必要になるお話をしてきましたが、全く地主の承諾なく売買することができるパターンが2つあります。以下をご覧ください。

①地主に借地上建物を売却する場合

地主に借地上の建物を売却するケースでは、承諾を得なければいけない本人が売買の当事者となりますので、譲渡承諾は不要です。あとで説明をする場合に比べて、こちらのケースで相談をいただくことは少ないです。

②地主から土地を購入する場合

地主から土地を購入するケースでは、①と同様に、承諾を得なければいけない本人が売買の当事者となりますので、譲渡承諾は不要です。
当センターでは、こちらの相談はとても多いです。地主にとっても借地権者に買ってもらえれば時価に近い価格で売れるメリットがありますし、借地権者としても面倒な借地から解放されて所有権として土地を利用し続けることができるメリットがありますので、お互いがWinーWinの関係になれます。
既に利用している土地ですし売主と買主が決まっている状況なので、仲介会社をいれずに売買と登記だけを安全に行いたい方から相談をよく受けます。譲渡承諾が得られそうにない場合には、土地を買ってしまうことも検討してみてはいかがでしょうか。

借地上建物の個人間売買ならお任せください!

 借地上の建物を売買する場合、権利関係が複雑になりますので仲介会社を入れた方が安全に取引できるとは思いますが、地主との関係性がよければ個人間での売買が全くできないわけではありません。

当センターでも過去に借地上の建物売買を経験しています。譲渡承諾が必要なタイミングや手続きの流れなどをご案内しますので、仲介手数料を節約しつつ適切な方法で借地上の建物を売買したいなら、当センターまでご相談いただければと思います。
なお、借地上の売買に限らず、地主から土地を購入する場合の個人間売買にも対応していますので、お問合せ後にお話しをお聞かせくださいませ。

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この記事の監修者 / 司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所 代表司法書士 吉田隼哉

大手不動産会社で勤務後、不動産系3大国家資格である宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理士を取得。司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所を開業し、相続・遺言・個人間売買の三本柱で業務展開。ご依頼者に対しての総合的なサポートを目指す。

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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

1.不動産の仲介手数料はどれくらい?
2.土地売却に伴い発生する境界確定とは
3.売買登記の登録免許税を計算方法は
4.売買登記の登録免許税の減税
5.住宅用家屋証明書とは
6.重要事項説明書について
7.近隣トラブルと不動産売却
8.マンションの個人間売買の注意点  
9.戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.既存不適格物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
52.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
53.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
54.個人間売買・親族間売買と税理士 
55.個人間売買・親族間売買の依頼について
56.不動産売買契約に必要なもの
57.遠方不動産を個人間売買
58.親子間売買まとめ
59.兄弟間売買まとめ
60.中古マンションの価値と個人間売買
61.個人間売買は更地がいいか
62.建物滅失登記とは
63.一般的な不動産売却の流れと期間
64.登記済権利証と登記識別情報の違い
65.投資用不動産の個人間売買・親族間売買
66.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
67.建物解体工事について
68.土地の分筆と合筆とは
69.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
70.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
71.売買で所有権移転登記をする意味
72.住居表示実施による住所変更登記とは
73.抵当権設定と住宅ローン
74.所有者の名前が外字の場合の注意点
75.親族間での売買と贈与の比較
76.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
77.残金決済とは
78.個人間売買での価格の決め方について
79.親族間売買での価格の決め方について
80.不動産の登記簿謄本の取得方法
81.不動産の登記簿謄本の読み方
82.親族間売買と3000万円の特例
83.認知症の親と親子間売買は可能か
84.法人と代表取締役との不動産売買
85.権利証を紛失した場合の個人間売買
86.割賦契約の方法とは①
87.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
88.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
89.大家と借主間での個人間売買の方法
90.管理費を滞納したマンションの個人間売買
91.売買契約時に行う手付金の取り決め方
92.土地の一部の売買を個人間で行う場合
93.公簿売買とは 
94.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
95.不動産会社との3つの媒介契約 
96.媒介契約中に自分で売却先を見つける 
97.再建築不可物件とは
98.地主から借地を購入する
99.遺言に記載した不動産を子供に売却することはできるのか
100.第三者を介さず個人間で不動産を売買する
101.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買 
102.当事者が遠方の場合の個人間売買 
103.個人間売買の事前準備
104.個人から法人への不動産名義変更の方法
105.共有持分についての親族間売買
106.親子間売買を使った相続税対策
107.自分で親族間売買をする方法
108.親族間売買の3つの方法とは
109.共有状態・権利関係を整える方法として親族間売買
110.ホームインスペクションとは
111.ホームインスペクションの作業風景
112.親族間売買と住宅ローンまとめ
113.売主が引越しまでにやるべきこと
114.収益物件を分割払いで購入し家賃で支払う
115.親族間売買で分割払いの条件の決め方
116.分割払い期間はどれくらいにすべきか
117.分割払いの内容を途中で変更できる?
118.分割払いではいつ所有権移転できる?
119.売買代金を分割払いにしたら税金は?
120.親族間売買で分割払いにする方の特徴
121.売主へ分割払いを提案する方法
122.分割払いに金利を設定すべきか
123.親族間売買と分割払いは相性がいい理由

親族間売買の専門記事

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当センターの個人間売買の解決事例集

1.子供が所有する投資用マンションを親が購入
2.兄が所有するマンションを兄から購入したいが手続きがよくわからない
3.隣同士で古屋付きの土地を売買したい
4.賃貸で借りている家を大家から買うことになったので個人で売買したい
5.老後資金を持たない両親のため、親が所有するマンションを購入したい
6.自己所有マンションを売却した代金で姉から戸建て住宅を購入したい
7.相続で義理の兄弟と共有になってしまった実家の持分売買
8.権利証を紛失した実家を親子で売買したい
9.親を住まわせるためにマンションの隣の部屋を買いたい
10.強制執行されそうな実家を購入して両親をそのまま住まわせたい
11.親にマンションを売った代金で新しい自宅を購入したい
12.相続争いになることが予想されるため親名義を次男へ変更しておく
13.遠方の不動産を親子間で売買したい
14.過去に売買したままで名義変更していなかった場合の手続き
15.個人名義の不動産から法人名義に変更する個人間売買
16.相続税対策の一環としての親子間売買
17.親族間での売買だけど、第三者を間に挟みたい
18.親族間売買の支払いを融資や一括払いから、分割払いへ
19.兄弟間の売買代金支払いを担保するために抵当権を設定する
20.親子間で不動産売買をするが、何をしたらいいのか分からない
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30.お隣の親族同士で土地を親族間売買をした事例
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32.相続登記と親族間売買を同時に解決した事例
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67.同じマンションの知人から購入する個人間売買
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69.空き家のまま放置された家を親族間売買
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75.住宅ローンが残った子供のマンションを親が買う
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77.両親が共有のマンションを子供が購入する親族間売買
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97.自営業者が親族から不動産を分割払いで購入
98.夫婦間で投資用マンションの売買
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・司法書士よしだ法務事務所代表
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