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更新日:2021/10/11

未成年者が買主の親族間売買

記事監修:司法書士・行政書士 吉田隼哉

未成年者と親族間売買

 親族間売買の中で、稀に行われるのが「未成年者を買主とする親族間売買」です。

通常、未成年者が不動産を購入できるような資金を持たないはずですが、親や祖父母の力で、未成年者に不動産を購入させることがあります。

未成年者が親族間売買の当事者になる場合の注意点や手続き方法など、本記事では未成年者との親族間売買に着目して解説をしていきたいと思います。

未成年者が買主となるケース

 未成年者が買主となる事案は、不動産を多数所有しているような資産家や地主の方からのご依頼が多いように感じます。
以下が典型的な事例です。

税金対策

 もちろん未成年者の税金対策ではなくて、不動産を所有する親世代の税金対策として、不動産名義を未成年者に移すケースです。
資産が多い方の場合、税理士のアドバイスがあってから当事務所へ依頼に来られることが多いかもしれません。

投資用不動産の移転

 投資用不動産を未成年者へ売買を使って所有権移転することもあります。未成年者自身は資力がなくとも、分割払いの売買契約にすることで、家賃収入から分割金を支払うことが可能です。これもやはり税金対策の一環として行われます。

暦年贈与で未成年者の預金が貯まった

 毎年110万円以下の贈与を繰り返す暦年贈与の節税を利用している方だと、未成年者の預金が自然に貯まってしまうことがあります。そういったケースで、その預金を使って上の世代から親族間売買で不動産を購入することがあります。

未成年者は単独で売買ができない

 未成年者は単独で法律行為をすることができず、法定代理人である親から同意を得なければ、親族間売買をすることができません。

民法第5条(未成年者の法律行為)

1.未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りでない。
2.前項の規定に反する法律行為は、取り消すことができる。

この根拠条文のとおり、未成年者が法定代理人の同意を得ず行った法律行為(売買など)は、取り消し事由となります。
未成年者が親族間売買を行う場合、売買契約書の記載方法や登記手続き上も、成人の方が行う売買と書類と異なる部分がでてきますので、司法書士にご相談をしてください。

親と未成年者の売買は利益相反行為

 未成年者と親子間売買をする場合には、「利益相反行為」に該当しますので注意をしてください。
利益相反行為(りえきそうはんこうい)とは、当事者間で一定の行為(売買など)をする際、一方に利益が生じた場合に他方が不利益となるような場合をいいます。

通常、未成年者が売買を行う場合には、親が法定代理人となって売買を行うことになりますが、親子間売買だと、「売主が親→買主が親(未成年者の法定代理人)」という構図が出来上がってしまいます。これだと、親が自分勝手に売値を決めることができてしまい、未成年者の利益が害される恐れが出てきます。
民法は、このような構図を利益相反行為として認めず、別途で未成年者に法定代理人を選任する手続きを用意しています。

未成年者に特別代理人を選任

 親と未成年者の子供が不動産売買をする場合は利益相反行為に該当しますので、家庭裁判所で特別代理人を選任する手続きを要します。
特別代理人が選任されたら、「親と特別代理人(未成年者の法定代理人)」が不動産売買をすることができるようになります。

なお、家庭裁判所の手続きで、利益相反行為の内容を審理するため、売買契約書(案)を提出しなければいけません。未成年者の利益が害されないかどうか家庭裁判所での審査が入りますので、売買価格等の妥当性を求められる可能性に留意してください。

成人になるのを待つ方法も

 親以外の親族から未成年者が不動産を購入するケースでは、法定代理人である親が未成年者に代わって売買の代理が可能ですから、大きな問題は生じません。しかし、前述したように、未成年者が買主となる「親子間」の不動産売買では、家庭裁判所での特別代理人の選任手続きを要することになるため、面倒な手間が必要になってしまいます。

特段、いますぐやる必要性がないのなら、未成年者が成人年齢に達するのを待つのも方法としていいでしょう。成人になれば、単独で法律行為ができるようになりますから、親子間売買も自由に行えますし、家庭裁判所で特別代理人を選任する必要もなくなります。

まとめ

 未成年者が買主となる親族間売買について解説をしましたがいかがだったでしょうか。
実務的には、未成年者が売買の当事者となる事案はそこまで多くはありませんが、当センターでは、「暦年贈与で貯金が増えた未成年者が親族から不動産を購入する」という相談をたまに受けることがあります。

もし未成年者が売買の当事者となるような親族間売買をご検討中でしたら、ぜひ当センターまでご相談いただければと思います。

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この記事の監修者 / 司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所 代表司法書士 吉田隼哉

大手不動産会社で勤務後、不動産系3大国家資格である宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理士を取得。司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所を開業し、相続・遺言・個人間売買の三本柱で業務展開。ご依頼者に対しての総合的なサポートを目指す。

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