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親族に不動産を売るメリット・デメリット

更新日:2022/3/31

親族に不動産を売るメリット・デメリット

記事監修:司法書士・行政書士 吉田隼哉

親族に不動産を売る本当の理由

 不動産を売るとなった場合、普通の感覚では買主を探してきて第三者に売却することを思い浮かべます。
しかし、世の中では親族間同士で不動産売買を行う方も一定数いらっしゃいます。

親族間売買をしようと考える理由は、本当に様々です。そして、親族間での不動産売買を行う場合、普通の第三者に売る場合に比べてメリット・デメリットが存在しますので、これから親族間売買をしたいと考えている方の参考になればと思い、解説をさせていただきたいと思います。

親族に不動産を売るメリット3つ

 親族に不動産を売るメリットは、主に以下の3つです。

①愛着のある家を完全に手放さなくてすむ

 全くの他人に不動産を売却する場合には、今後その家に関わることができなくなりますので、いざ売却してしまったら寂しいものです。
マイホームを購入するにあたって色んな思い入れがあることでしょう。また、ここまで住宅ローンを払い続けてくるのも大変な思いをしてきたはずです。子供達が成長してきた過程を共にしてきたマイホームですから、きっと愛着があることと思います。

ですが、もし親族が買ってくれるなら?その家を手放すといっても、その親族に会いにいけば家の中に入ることができます。家に入れば思い出も蘇ることでしょう。
何より、自分が苦労して購入したマイホームを親族に使い続けてもらえるのは嬉しいものです。

気持ち的なものにはなりますが、愛着のある家を完全に手放さなくてすむというのは、親族間売買の大きなメリットの一つだと思います。

②共有の持分売買に適している

 親族間売買の方法を使うケースで結構多いのが、「相続で共有となった不動産の共有持分を売買する」といったものです。

例えば、親から相続した土地を長男と次男がとりあえず2分の1ずつ登記をして、どちらか一方がその土地を使っている事例でしょうか。この事例では、土地を利用している方は持分を取得したいと考えるわけですから、親族間で持分売買をするメリットは大きくあります。

実は、持分は他の共有者にしか売れないわけではありません。例えば土地の持分2分の1を持っている人が他の共有者以外の第三者に売ってもいいわけです(他の共有者の同意もいりません)。しかし、当該持分を第三者に売ってしまうと他の共有者も知らない他人が権利関係に関わってきてしまいますし、持分だけ売ったとしても低廉な破格でしか売れないはずです。だったら、売主にも買主にもメリットがある話ですから親族間での持分売買をした方がいいわけです。

最近では、かなり増えてきた事例です。
当センターでも親族間の持分売買は多く取り扱っていますが、共有持分の解消を目的とした親族間売買はかなり有用な方法ですから、今後も増加していくものと思われます。

③買主を探す手間を省ける

 一度でも不動産を売却した経験がある方なら、よくわかっていただけると思いますが、自分の家を買ってもらえる買主を探す手間は、とても大変なものです。
居住中のまま売却することになれば、内見の度に家の中を片付けなければいけませんし、土日は内見に時間が取られてしまいます。買主がすぐに見つかればいいですが、なかなか見つからないまま何年も経過してしまうことがあるようですが、親族に売却する場合には、買主を探す手間が一切なくなります。

買主を探す必要がないのは、親族に不動産を売却するメリットと考えられます。

親族に不動産を売るデメリット3つ

 さて、親族間売買の良いことだけでなく、悪いことについても知っていただかなければいけませんので、デメリットについても見ていきましょう。

①市場価格よりも売値が下がる

 親族に高値で売りつけるようなことはしないはずですから、一般的な市場価格(時価相場)よりも下げた金額で売買をすることになると思います。
第三者の買主を見つけた場合よりも売値が下がってしまうことはデメリットと言えるでしょう。

②条件の許容

 親族同士で不動産売買するケースだと、他人に売却する場合ではなかなか考えられないような条件で売買することがあります。例えば、「分割払い」も典型的な条件だと思います。普通は、不動産売却する際に分割払いを選択するようなことはしませんが、親族の買主が現金一括で支払えないような場合だと分割払いを許容しなければいけないことも出てくると思います。

③居住用不動産の控除の不適用

 不動産を売却した場合には、売主側は譲渡益が出た部分に対して譲渡所得税が発生する可能性があります。例えば、購入時1000万円だった不動産を1800万円で売ったとしたら、この800万円の部分の譲渡益に対して税金がかかるわけです。

しかし居住用財産(マイホーム)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで控除ができる特例がありますので、それを使えば譲渡益が出ても多くの場合は譲渡所得税を0円にすることができます。上記の事例でも3000万円控除できれば800万円の譲渡益が出ても税金がかかりません。ですが、この3000万円控除の特例を使うにも要件があります。国税庁HPから一部を抜粋します。

マイホームを売ったときの特例

1.制度の概要
 マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

2.特例を受けるための適用要件

(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。 

(3) 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

(4) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(5) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(6) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

国税庁HP「マイホームを売ったときの特例」より一部抜粋

この(6)の適用要件がありますので親族間の場合には3000万円の控除を使うことができない場合があります。
この書き方からすれば親子や夫婦の場合には明確に不可です。生計を一にする親族や売却後に同居する親族以外の場合には大丈夫なようにも思えますが、ここは税務署や税理士へ確認しながら適用の可否を検討して慎重に進めるべきことだと思います。

ただ、当センターの過去の親族間売買の事例を見ると、なるべく安く売買をしようとする傾向にある親族間売買では譲渡益が出るようなケースはそこまで多くはないと思います。
なので、当センターの親族間売買の経験則に照らしても、居住用不動産の3000万円控除が使えないことが障壁になって売買ができなかったことはありません。
ですから、実際のところ、親族間売買ではこの特別控除が使えないこと自体に大きなデメリットはないのかもしれません。

メリットデメリットを知ったうえで慎重に

 親族間売買を専門とする当センターにとってみれば、親族間売買は日常業務にすぎませんが、通常の不動産業界の実務では極めて希な事例です。
居住用不動産の3000万円控除もそうですが、相談した先に経験がない事例だと、どうしてもデメリットに気が付きにくいものです。不動産屋にとっての「普通」は他人同士の不動産売買になるでしょうから、親族間では居住用不動産の特例を使えないという認識すらないはずです。
もしどこかに相談して親族間売買を進めたいと思っているなら、それだけ親族間売買に精通しているのか確認が必要だと思います。

このように、親族間売買にはメリットデメリットが存在していますので、親族同士で 売買をしようと思うなら必ず事前に調べてから進めることを強くオススメします。
売買を完了させてからでは時すでに遅しです。自分で調べるのもいいですが、最初から専門家に相談をしてアドバイスを受けながら進めていくのが安全かもしれません。

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9.戸建ての個人間売買の注意点
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11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
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14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
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37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
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40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
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42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
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48.既存不適格物件の売買の注意点 
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90.管理費を滞納したマンションの個人間売買
91.売買契約時に行う手付金の取り決め方
92.土地の一部の売買を個人間で行う場合
93.公簿売買とは 
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96.媒介契約中に自分で売却先を見つける 
97.再建築不可物件とは
98.地主から借地を購入する
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101.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買 
102.当事者が遠方の場合の個人間売買 
103.個人間売買の事前準備
104.個人から法人への不動産名義変更の方法
105.共有持分についての親族間売買
106.親子間売買を使った相続税対策
107.自分で親族間売買をする方法
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109.共有状態・権利関係を整える方法として親族間売買
110.ホームインスペクションとは
111.ホームインスペクションの作業風景
112.親族間売買と住宅ローンまとめ
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114.収益物件を分割払いで購入し家賃で支払う
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118.分割払いではいつ所有権移転できる?
119.売買代金を分割払いにしたら税金は?
120.親族間売買で分割払いにする方の特徴
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 よしだ法務グループ代表紹介

司法書士・行政書士 吉田隼哉

神奈川県司法書士会所属
神奈川県行政書士会所属

「ネットが普及した近年、個人での不動産売買は今後増加し、それに対応することができる専門家の必要性も増えていくはずです。個人間・親族間のことなら当センターへお任せください!」
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

当センターの業務対応エリア

神奈川 東京 千葉 埼玉

神奈川・東京を中心として一都三県に対応!

神奈川県エリア

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