海外居住者と親族間売買をする注意点と進め方

　売買による所有権移転登記には、売主側の実印＋印鑑証明書を要するところ、海外居住の方は日本で印鑑証明書を発行することができません。その代替手段として、「在留証明書」と「サイン証明書」を取得していただく必要がございます。
これら証明書の詳細な説明は割愛しますが、海外居住者の方にお願いして発行してもらう必要がある、という認識だけもっていただければ、初期段階では問題ありません。

　海外居住地で登記されていればいいのですが、例えば日本にいる時点で購入して、その後に海外へ移住されたようなケースだと、登記簿上の住所は日本のままですので売買による所有権移転登記の前提として住所変更登記を申請しなければいけません。
海外への住所変更登記は複雑ですので、当センターの司法書士から必要書類などのご案内をさせていただきます。場合によっては司法書士作成の上申書が必要なことがありますので、司法書士に対応していただきます。

　日本国内の不動産を売った場合「譲渡所得税」という税金を納付しなければいけません。それは海外居住者であっても同様になっていますので、売買をした翌年に確定申告が必要です。

税務上、日本国内の「居住者」「非居住者」に分類しており（海外転勤等）、申告の方法が異なりますので、税務署や税理士へ確認をしながら納税していただくべきです。
なお、日本の法人の海外支店などに１年以上の予定で勤務する給与所得者は、一般的には、日本国内に住所を有しない者と推定され、所得税法上の非居住者となります（国税庁サイト「海外勤務中に不動産を売却した場合」参照）。

　通常、不動産売買契約や決済の場面では売主と買主の全員が出席をして書類のやり取りが行われます。特に決済時には、登記申請を担当する司法書士の本人確認がありますので、必ず決済への立会いが必要です。

海外居住者が日本を頻繁に行き来をしているのなら、帰国するタイミングを売買契約日や決済日とする等の調整を要します。当センターでは、日本国内の方とメインで打合せなどのやり取りを行い、海外居住者の方は１回だけ来てもらえればいいように段取りを進めるようにしています。

　高額な不動産取引では、売買代金の授受を現金でやり取りするようなことはせず、必ず振込みの方法で行われます。しかし、海外居住者の方が日本に銀行口座を持たない場合は非常に厄介です。

銀行の口座開設が厳しくなった昨今、日本に住所を持たない方は銀行口座の開設ができなくなりました。新しく口座を作れない以上は、売買代金を受け取るための何か他の方法を考えなければいけません。

　売買による所有権移転登記には、権利者（買主）の住民票を要するところ、海外居住の方は日本で住民票を発行することができません。その代替手段として、「在留証明書」と「サイン証明書」を取得していただく必要がございます。サイン証明書については、登記上不要という考えもありますが、売買契約書へサインした者が本人であることを証する目的と、手続き上で何らかの問題が発生した際にサイン証明書があった方がいい場合もありますので、在留証明書とサイン証明書はセットで取得してください。

　海外居住者の場合であっても、不動産購入時には印紙税・登録免許税・不動産取得税といった税金は同様に課税されます。また、不動産を所有していれば、毎年の固定資産税も納付していかなければいけません。
海外居住者は直接本人が納付することが難しいため、日本国内に住む人を納税管理人として選任し、その人が本人に代わって納税をすることになります。

　海外居住者が日本の不動産所有者となる場合、原則として日本国内に住所を有する者（法人も可）を国内連絡先として指定し登記しなければいけません。
これは、売買による所有権移転登記の申請より前の段階で決めておかなければいけませんので、親族間売買に先立って、国内連絡先を頼める方を探しておく必要があります。

　これは海外居住者が「売主」となる場合と同様ですが、契約等の立会いをどうするのか事前の調整が必要となります。

海外の方が売買の当事者になるケースでは、書類のミスがあっても簡単に取得することができませんので、不備や間違いのない確実な段取りを進めていく必要があります。
海外居住者が当事者となる親族間売買は、素人だけで進めるような事案ではありませんので、必ず専門家を入れて売買すべきです。