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注文住宅を建てるため土地を親族間売買

更新日:2023/5/11

注文住宅を新築するために土地を親族から買う方法

記事監修:司法書士・行政書士 吉田隼哉

親族から土地を買う方法とは

 土地持ちでない限り、注文住宅を建てる場合には、土地を探さなければいけません。

近年、都市部を中心に土地の価格がどんどん上昇し続けていますので、土地から買って注文住宅を建てるためには相当の予算が必要です。
しかし、もし親族から土地を安く購入することができれば、ぐっと注文住宅の夢が近づくはずです。

ここでは、注文住宅を新築するために親族から土地を購入したいと考えている方に向けて解説していきますので、是非最後までご一読ください。

注文住宅とは

 注文住宅とは、ハウスメーカーや建築士に設計を、建築は施工会社へ依頼し、自分の好きな間取り・設備・外観に仕上げることができる新築の方法です。
注文住宅は、自分の理想通りのマイホームを建てることができるメリットがありますが、建築費用以外にも土地代がかかるため、かなりの予算を必要とします。

新築建売の違い

 新築建売は、不動産会社が土地を仕入れて住宅を建築して、土地と建物をセット販売するものです。注文住宅に比べると、購入金額を抑えられるメリットがある反面、注文住宅に比べると、設備の仕様が劣っていることが一般的で、決められたプランから施工するため、当たり障りのない外観・内装デザインになることが多いです。

親族から土地を購入するメリット

 土地がない人が注文住宅を建てるには、土地探しから始めなければいけません。
国土の狭い日本では、土地代がかなり高額になります。例えば、当センターの本店がある横浜市の土地価格相場は、坪で約75万円ですので、一般的な50坪の土地代だけで3750万円もかかってしまいます。土地代以外にも、仲介手数料・地盤改良費・擁壁工事費などがかかりますので、土地を手に入れるだけで予算を使い切ってしまう方も多いのではないでしょうか。

親族から土地を安く買えれば注文住宅の夢が近づく

 もし親や親戚といった親族が使っていない土地があって、安く購入できるとすれば注文住宅の夢が近づくと思いませんか?
親族から土地を購入する最大のメリットは、土地を相場よりも安く買えることです。通常、親族同士で高く売りつけるようなことはしないはずですから、市場相場よりも抑えた価格で土地を購入し、注文住宅の建築費用に予算をまわすことができます。

ただし、他人同士の売買よりも難しい「親族間売買」となりますので、注意点や問題点を知ったうえで、土地の売買に進めていかなければいけません。

親族から土地を購入する問題点2つ

 親族から土地を購入する「親族間売買」の場合、以下の問題点が発生します。

①みなし贈与税の課税リスク

 親族同士だと、なるべく安く安く土地を売買しようとする傾向がありますが、あまりに安い金額で売買をしてしまうと、税務署から贈与とみなされて贈与税が課税されてしまうリスクがあります。
例えば、時価3000万円の土地を「親族だから」という理由で1000万円で売買したとしましょう。親族同士が話し合って決めた金額のため問題ないようにも思えますが、これは低廉譲渡として2000万円の部分に贈与税が課税される可能性がでてきます。
なるべく安い金額で親族間売買をする場合には、適正な価格設定がポイントになりますので、素人判断で売買価格を決めるのは危険です。(関連記事:親族間売買とみなし贈与

②住宅ローンが通りにくい

 親族間売買の最大のデメリットは、住宅ローンが通りにくいことです。
他人から土地を購入する場合は、一定の属性(年収・勤続年数・資産状況など)をクリアすれば審査に通りますが、親族間売買で住宅ローンを通すのは至難の業です。
ご自身で金融機関に問合せしてもらえばお分かりいただけるはずですが、どの金融機関も親族間売買の住宅ローンに消極的で、門前払いを受けると思います。

親族から土地を安く買えるとはいえ、まとまった土地代を現金一括で支払うのはなかなか難しいと思いますので、当事務所では分割払いの方法で土地の親族間売買をサポートすることが多いです。(関連記事:親族間売買と分割払いの方法

土地の状況に応じた対応策を考える

 当センターが沢山の親族間売買をサポートしてきて思うところは、「親族から土地を買いたい。」と言っても、様々な状況があるということです。それは、皆様の状況に応じて対応策を考えていかなければいけません。

土地のうえに古屋が残っている場合

 「親族が使っていない土地」とはいえ、更地であるとは限りません。古屋が残っているような場合もありますので、その場合には建物を取り壊さなければいけません。
建物を解体して更地で売買するのか、それとも古屋付きのまま土地を売買するのか。どちらがいいのかは税制面なども含めて考えなければいけないため、専門家と相談しながら検討するべきです。

土地に抵当権が設定されている場合

 土地に抵当権が付いている場合には、当該土地を担保に融資を受けている可能性があります。融資が残った状態では基本的に売買することができませんので、残債を事前に売主側で完済したり、売買代金で完済する等の方法をとらなければいけません。

土地が駐車場として利用されている場合

 意外と多いのが土地を駐車場として貸しているケースです。月極駐車場の場合には、売買をする前に月極契約を解除して、土地を明け渡していただかなければいけません。車を停めていた方々が困りますので、時間的な余裕をもった売買の計画を立てるべきです。なお、コインパーキングとして貸している場合には、管理委託している会社との契約内容(解約条項)を確認してください。

結局、親族から土地を買うことはできるの?

 注意点や問題点も多い「土地の親族間売買」ですが、無理のない計画を立てることで十分に可能だと考えます。実際に当センターでは、毎月何件も親族間売買をサポートしていますし、もちろん親族から土地を購入して注文住宅を建てる方もいらっしゃいます。

絶対やってはいけないのは、知識がない状態で見切り発車してしまうことです。
他人から土地を購入するのとはワケが違います。どんな落とし穴が潜んでいるか、知らないまま進めていくのは非常に危険です。後戻りができない事態にもなりかねませんので、必ず専門家の手を借りながら親族間売買を進めていくようにしましょう。

仲介会社に親族間売買を依頼すべき?

 不動産売買の専門職といえば、不動産屋のことを考えられると思います。では、親族同士の不動産売買であったとしても、不動産屋に仲介を依頼しなければいけないのでしょうか?
これについては、「必須ではないが、どうしても心配なら仲介をお願いすればいい。」という回答になります。
仲介を依頼すれば高額な仲介手数料が発生します。宅建業法上、売買価格の3%+6万円+税が仲介手数料となりますので、例えば土地3000万円の親族間売買だと、売主買主あわせて192万円(税別)の仲介手数料が発生してしまいます。

売主買主が決まっている親族間売買において、仲介を依頼する最大のメリット(購入物件を見つける、買主を探す)を享受できませんので、不要と考えれば依頼する必要はないかもしれません。

土地の親族間売買なら当センターまでご相談ください!

親族間での不動産売買は非常に特殊で専門性の高い分野です。不動産取引のプロとされる不動産屋でさえも滅多に経験するようなものではありません。
しかし、親族間での不動産売買に専門特化した当センターでは、毎月何件もの親族間売買を行っておりますので、様々な親族間売買の事例に対応することが可能です。
もしこれから親族間での不動産売買をやりたいとお考えでしたら、是非一度当センターまでご相談ください!

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大手不動産会社で勤務後、不動産系3大国家資格である宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理士を取得。司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所を開業し、相続・遺言・個人間売買の三本柱で業務展開。ご依頼者に対しての総合的なサポートを目指す。

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個人間・親族間売買の知識まとめBOX

1.不動産の仲介手数料はどれくらい?
2.土地売却に伴い発生する境界確定とは
3.売買登記の登録免許税を計算方法は
4.売買登記の登録免許税の減税
5.住宅用家屋証明書とは
6.重要事項説明書について
7.近隣トラブルと不動産売却
8.マンションの個人間売買の注意点  
9.戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
36.容積率とは 
37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
39.認知症の親の不動産を買い取る
40.建築確認を得ていない違法建築物の売買
41.区分所有者の変更届
42.公示価格とは 
43.路線価とは
44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
47.不動産売買契約書に実印を押す意味
48.既存不適格物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
50.個人間売買・親族間売買と司法書士
51.個人間売買・親族間売買と行政書士
52.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 
53.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士
54.個人間売買・親族間売買と税理士 
55.個人間売買・親族間売買の依頼について
56.不動産売買契約に必要なもの
57.遠方不動産を個人間売買
58.親子間売買まとめ
59.兄弟間売買まとめ
60.中古マンションの価値と個人間売買
61.個人間売買は更地がいいか
62.建物滅失登記とは
63.一般的な不動産売却の流れと期間
64.登記済権利証と登記識別情報の違い
65.投資用不動産の個人間売買・親族間売買
66.相続不動産の遺品整理・残置物撤去
67.建物解体工事について
68.土地の分筆と合筆とは
69.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!
70.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊
71.売買で所有権移転登記をする意味
72.住居表示実施による住所変更登記とは
73.抵当権設定と住宅ローン
74.所有者の名前が外字の場合の注意点
75.親族間での売買と贈与の比較
76.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)
77.残金決済とは
78.個人間売買での価格の決め方について
79.親族間売買での価格の決め方について
80.不動産の登記簿謄本の取得方法
81.不動産の登記簿謄本の読み方
82.親族間売買と3000万円の特例
83.認知症の親と親子間売買は可能か
84.法人と代表取締役との不動産売買
85.権利証を紛失した場合の個人間売買
86.割賦契約の方法とは①
87.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
88.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
89.大家と借主間での個人間売買の方法
90.管理費を滞納したマンションの個人間売買
91.売買契約時に行う手付金の取り決め方
92.土地の一部の売買を個人間で行う場合
93.公簿売買とは 
94.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
95.不動産会社との3つの媒介契約 
96.媒介契約中に自分で売却先を見つける 
97.再建築不可物件とは
98.地主から借地を購入する
99.遺言に記載した不動産を子供に売却することはできるのか
100.第三者を介さず個人間で不動産を売買する
101.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買 
102.当事者が遠方の場合の個人間売買 
103.個人間売買の事前準備
104.個人から法人への不動産名義変更の方法
105.共有持分についての親族間売買
106.親子間売買を使った相続税対策
107.自分で親族間売買をする方法
108.親族間売買の3つの方法とは
109.共有状態・権利関係を整える方法として親族間売買
110.ホームインスペクションとは
111.ホームインスペクションの作業風景
112.親族間売買と住宅ローンまとめ
113.売主が引越しまでにやるべきこと
114.収益物件を分割払いで購入し家賃で支払う
115.親族間売買で分割払いの条件の決め方
116.分割払い期間はどれくらいにすべきか
117.分割払いの内容を途中で変更できる?
118.分割払いではいつ所有権移転できる?
119.売買代金を分割払いにしたら税金は?
120.親族間売買で分割払いにする方の特徴
121.売主へ分割払いを提案する方法
122.分割払いに金利を設定すべきか
123.親族間売買と分割払いは相性がいい理由

親族間売買の専門記事

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≫ 親族間売買の依頼から完了までの平均的な期間
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当センターの個人間売買の解決事例集

1.子供が所有する投資用マンションを親が購入
2.兄が所有するマンションを兄から購入したいが手続きがよくわからない
3.隣同士で古屋付きの土地を売買したい
4.賃貸で借りている家を大家から買うことになったので個人で売買したい
5.老後資金を持たない両親のため、親が所有するマンションを購入したい
6.自己所有マンションを売却した代金で姉から戸建て住宅を購入したい
7.相続で義理の兄弟と共有になってしまった実家の持分売買
8.権利証を紛失した実家を親子で売買したい
9.親を住まわせるためにマンションの隣の部屋を買いたい
10.強制執行されそうな実家を購入して両親をそのまま住まわせたい
11.親にマンションを売った代金で新しい自宅を購入したい
12.相続争いになることが予想されるため親名義を次男へ変更しておく
13.遠方の不動産を親子間で売買したい
14.過去に売買したままで名義変更していなかった場合の手続き
15.個人名義の不動産から法人名義に変更する個人間売買
16.相続税対策の一環としての親子間売買
17.親族間での売買だけど、第三者を間に挟みたい
18.親族間売買の支払いを融資や一括払いから、分割払いへ
19.兄弟間の売買代金支払いを担保するために抵当権を設定する
20.親子間で不動産売買をするが、何をしたらいいのか分からない
21.不動産仲介を受ける必要がなくなった個人間売買
22.売買の当事者の一方が高齢のため、契約場所が限られる
23.元夫婦間の不動産売買
24.義父からマンションを購入したい
25.土地のみの親子間売買(建物は子名義)
26.親が所有する駅前の収益物件を子供が購入
27.父親が所有する戸建てを購入したい
28.共有不動産の持分売買をする事例
29.姉妹間でマンションの親族間売買をしたい
30.お隣の親族同士で土地を親族間売買をした事例
31.両親の住み替えにあわせて実家を親子間売買する事例
32.相続登記と親族間売買を同時に解決した事例
33.リースバックを親族間売買に応用する
34.売買代金で住宅ローンを完済するケースの親族間売買
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36.親族間贈与と親族間売買を併用した事例
37.兄弟共有のアパート持分を親族間売買
38.融資を断られ分割払いに変更した親族間売買
39.ホームインスペクション(住宅診断)後に親族間売買
40.両親が共有のマンションを子供が購入する事例
41.途中までやって断念した親族間売買を解決
42.関係性が良くない親子間売買の相談
43.親に頼まれて子供が実家を購入する親族間売買
44.ワンルームマンションを兄弟間で売買する事例
45.建物を解体して更地にしてから親族間売買
46.2世帯住宅を建てる前提として親族間売買
47.親族との共有解消を目的とした親族間贈与
48.私道持分を近所の親族から買い取る親族間売買
49.結婚して苗字が変わった姉との親族間売買を解決
50.施設の入居費捻出のため親の戸建てを子供が購入
51.2回の分割払いで行う親族間売買を解決
52.義父から戸建てを購入する親族間売買
53.職場の近くで親族間売買をしたい
54.共有不動産の名義を1本化するための親族間売買
55.公正証書遺言へ切り替えて解決
56.親の近所に暮らすため親所有のマンションを購入
57.親族間売買での売買価格の決め方の相談事例
58.親の介護資金のための親族間売買
59.姉の持分を買い取る親族間売買
60.区分登記された二世帯住宅の親族間売買
61.買い手が見つからない親の不動産を購入
62.遠方の老人ホームまで出張した親族間売買
63.親のマンションを分割払いで購入する親子間売買
64.兄弟3人で共有する土地を親族間売買
65.なるべく安い売買価格で親族間売買をしたい相談
66.終活として親族間売買を活用
67.同じマンションの知人から購入する個人間売買
68.母親名義の土地を長男が購入する親族間売買
69.空き家のまま放置された家を親族間売買
70.お金のない親から実家を購入する親子間売買
71.地主から借地の土地を買い取る個人間売買
72.海外転勤する兄の家を弟が購入する親族間売買
73.税理士から依頼を受けた親子間売買を解決
74.売れない不動産を子供が購入する親族間売買
75.住宅ローンが残った子供のマンションを親が買う
76.相続した実家をお隣へ売却する個人間売買
77.両親が共有のマンションを子供が購入する親族間売買
78.なるべく早く親の不動産を売却したいご相談
79.近所に住む親族の土地を購入する親族間売買
80.姉から土地持分を買い取る親族間売買
81.海外に住む兄から持分を買い取る親族間売買
82.妻の親から家を購入したい
83.手足が不自由な親族と不動産売買
84.相続税対策としてアパートの親子間売買
85.頭金+分割払いで親族間売買した事例
86.店舗付き住宅の親族間売買
87.投資用アパートを親から分割払いで購入
88.親族で共有する土地を親族間売買で1本化
89.経済状況が困窮した息子の家を親が購入する事例
90.コロナで帰国できない兄弟で不動産売買
91.親が相続で取得した土地を子供が購入する事例
92.親から贈与を受けた資金で親族間売買
93.祖父から孫がマンションを購入する
94.遠方の叔母と親族間売買をした事例
95.売買契約に権利証を忘れてしまった事例
96.結婚する娘のマンションを親が購入する事例
97.自営業者が親族から不動産を分割払いで購入
98.夫婦間で投資用マンションの売買
99.妻が代わりにローン返済したため夫婦間売買

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・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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