注文住宅を新築するために土地を親族から買う方法

　新築建売は、不動産会社が土地を仕入れて住宅を建築して、土地と建物をセット販売するものです。注文住宅に比べると、購入金額を抑えられるメリットがある反面、注文住宅に比べると、設備の仕様が劣っていることが一般的で、決められたプランから施工するため、当たり障りのない外観・内装デザインになることが多いです。

　もし親や親戚といった親族が使っていない土地があって、安く購入できるとすれば注文住宅の夢が近づくと思いませんか？
親族から土地を購入する最大のメリットは、土地を相場よりも安く買えることです。通常、親族同士で高く売りつけるようなことはしないはずですから、市場相場よりも抑えた価格で土地を購入し、注文住宅の建築費用に予算をまわすことができます。

ただし、他人同士の売買よりも難しい「親族間売買」となりますので、注意点や問題点を知ったうえで、土地の売買に進めていかなければいけません。

　親族同士だと、なるべく安く安く土地を売買しようとする傾向がありますが、あまりに安い金額で売買をしてしまうと、税務署から贈与とみなされて贈与税が課税されてしまうリスクがあります。
例えば、時価３０００万円の土地を「親族だから」という理由で１０００万円で売買したとしましょう。親族同士が話し合って決めた金額のため問題ないようにも思えますが、これは低廉譲渡として２０００万円の部分に贈与税が課税される可能性がでてきます。
なるべく安い金額で親族間売買をする場合には、適正な価格設定がポイントになりますので、素人判断で売買価格を決めるのは危険です。（関連記事：親族間売買とみなし贈与）

　親族間売買の最大のデメリットは、住宅ローンが通りにくいことです。
他人から土地を購入する場合は、一定の属性（年収・勤続年数・資産状況など）をクリアすれば審査に通りますが、親族間売買で住宅ローンを通すのは至難の業です。
ご自身で金融機関に問合せしてもらえばお分かりいただけるはずですが、どの金融機関も親族間売買の住宅ローンに消極的で、門前払いを受けると思います。

親族から土地を安く買えるとはいえ、まとまった土地代を現金一括で支払うのはなかなか難しいと思いますので、当事務所では分割払いの方法で土地の親族間売買をサポートすることが多いです。（関連記事：親族間売買と分割払いの方法）

　「親族が使っていない土地」とはいえ、更地であるとは限りません。古屋が残っているような場合もありますので、その場合には建物を取り壊さなければいけません。
建物を解体して更地で売買するのか、それとも古屋付きのまま土地を売買するのか。どちらがいいのかは税制面なども含めて考えなければいけないため、専門家と相談しながら検討するべきです。

　土地に抵当権が付いている場合には、当該土地を担保に融資を受けている可能性があります。融資が残った状態では基本的に売買することができませんので、残債を事前に売主側で完済したり、売買代金で完済する等の方法をとらなければいけません。

　意外と多いのが土地を駐車場として貸しているケースです。月極駐車場の場合には、売買をする前に月極契約を解除して、土地を明け渡していただかなければいけません。車を停めていた方々が困りますので、時間的な余裕をもった売買の計画を立てるべきです。なお、コインパーキングとして貸している場合には、管理委託している会社との契約内容（解約条項）を確認してください。

　不動産売買の専門職といえば、不動産屋のことを考えられると思います。では、親族同士の不動産売買であったとしても、不動産屋に仲介を依頼しなければいけないのでしょうか？
これについては、「必須ではないが、どうしても心配なら仲介をお願いすればいい。」という回答になります。
仲介を依頼すれば高額な仲介手数料が発生します。宅建業法上、売買価格の３％＋６万円＋税が仲介手数料となりますので、例えば土地３０００万円の親族間売買だと、売主買主あわせて１９２万円（税別）の仲介手数料が発生してしまいます。

売主買主が決まっている親族間売買において、仲介を依頼する最大のメリット（購入物件を見つける、買主を探す）を享受できませんので、不要と考えれば依頼する必要はないかもしれません。