高額（１億円以上）な親族間売買を行う注意点まとめ

　インフレ局面では「現金を持ち続けるよりも、不動産という実物資産に早めに移したい」という意識が強まる傾向があります。その結果、価格が高くなった不動産をそのまま相続で承継するのではなく、売買という形で整理しておくという判断につながることもあります。

もっとも、金額が１億円を超えると、税務署や金融機関からのチェックは格段に厳しくなります。背景事情がどうであれ、「親族間だから」という理由だけで安易に進めることはできず、高額取引ならではの注意点を十分に理解した上で進める必要があります。

　１億円以上の親族間売買において、最も重要なのが売買価格の設定です。親族間売買では、第三者間売買と比べて価格が恣意的になりやすいため、税務署は「その価格が本当に妥当か」を厳しく確認します。

よくある誤解として、路線価や固定資産税評価額を基準に売買価格を決めれば問題ないと考えられるケースがあります。しかし、これらの評価額はあくまで税務上・行政上の指標であり、実勢価格と大きく乖離している場合には否認リスクが高まります。特に近年は、不動産価格の上昇により、評価額と実際の市場価格との差が拡大しているケースも少なくありません。

高額な親族間売買では、周辺の取引事例などを勘案し、第三者から見ても合理的と説明できる価格根拠を用意しておくことが不可欠です。

　売買価格が不当に低い場合、税務署から「実質的には贈与である」と判断される可能性があります。特に１億円を超える不動産では、わずかな価格差であっても、金額ベースでは非常に大きな差になります。
仮に、時価が１億２０００万円と判断された不動産を８０００万円で売却した場合、その差額４０００万円について贈与税が課されるリスクがあります。高額取引であるがゆえに、贈与税額も極めて高額になりやすい点には注意が必要です。

「売買代金を支払っているから大丈夫」という認識は危険であり、税務署は形式ではなく実質を見ています。価格設定の段階で贈与認定リスクを十分に検討しておく必要があります。

　高額な親族間売買では、売買代金が実際にどのように支払われたのかが厳しく確認されます。売主・買主が親族である以上、「名目だけの売買ではないか」という視点で見られることを前提にしておく必要があります。

例えば、売買代金を支払った直後に、同額またはそれに近い金額が親から子へ戻っていないか、資金援助が行われていないかといった点は、税務調査で重点的にチェックされます。また、金銭消費貸借契約を併用する場合でも、その内容や返済実態が伴っていなければ、売買の実質が否定されるおそれがあります。

通帳の動き、契約内容、返済状況が一貫して説明できるかが、高額な親族間売買では非常に重要です。

　親族間売買では、住宅ローンが利用できない、または利用できても審査が非常に厳しくなるケースがあります。通常の売買価格ですら融資が厳しい状況であるにも関わらず、特に１億円以上の取引となると、金融機関側もさらにリスクを強く意識するため、融資否決の確立が増えてしまいます。

ただ、高額帯の親族間売買であればあるほど融資利用のないキャッシュ一括をされる割合が高くなる傾向にあるので、可能であれば現金一括払いをご検討ください。また、当センターでは分割払いの方法で親族間売買をされるお客様もおられます。

　譲渡所得税とは、売却益に対して課税される税金ですが、１億円以上の不動産を親族間で売却する場合、譲渡所得税が想定以上に高額になるケースが少なくありません。特に、取得時よりも不動産価格が大きく上昇している場合には、売却によって多額の譲渡益が発生し、その結果、数千万円単位の税負担が生じることもあります。

親族間売買では「家族内の資産移動」という意識が先行しがちですが、税務上は通常の売買と何ら変わりません。売主側には、第三者に売却した場合と同様に、譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。

実務上も、ご相談者側が売買価格や贈与認定のリスクについては理解していたものの、譲渡所得税の金額を具体的に知った段階で、親族間売買そのものを断念するケースは決して珍しくありません。価格上昇局面では、売却益が出ること自体がリスクになることを、事前に十分認識しておく必要があります。

そのため、高額な親族間売買を検討する際には、売買を進める前の段階で、譲渡所得税を含めた全体の税負担を試算し、現実的に実行可能かどうかを冷静に検討することが不可欠です。計画が頓挫する事態を避けるためにも、早い段階での確認が重要となります。