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親族間売買の分割払い中に売主か買主が死亡したら

更新日:2022/3/30

親族間売買の分割払い中に売主か買主が死亡したら

記事監修:司法書士・行政書士 吉田隼哉

分割期間中の売主買主の死亡リスク

 分割払いの方法で親族間売買をした場合に売主(または買主)が死亡したらどうなると思いますか?

普通の他人同士の不動産売買ではまずありえない分割払いの方法ですが、親族間売買のケースでは多く利用されています。

親族間という前提の関係性があるからこそ許される分割払いの方法ですが、やはり普通の一括払いに比べるとリスクが高いことは否めません。

分割払いのリスクの中でも最も顕在化しやすいものは「分割払い中の売主または買主の死亡」だと思います。
では、親族間売買を分割払いで行った場合に、当事者(売主か買主)が死亡した場合の法律関係・問題・対応策など、本ページで解説していきたいと思います。

分割期間中に死亡してしまった法律関係

 まずいきなりですが、分割期間中に当事者が死亡した場合の法律関係についてみていきましょう。わかりやすくするため事例を使って説明していきます。

[前提事例]
・家族関係は、両親と子供3人(長男・次男・長女)。
・2010年4月1日、売主を父親・買主を長男とする親族間売買を行った。
・売買の内容は、売買価格1200万円・月10万円(年間120万円)の10年分割払い。
・しかし、5年経過の末日である2015年3月31日に父親が死亡した。

この事例では、父親が分割払いの期間中に死亡していますが、亡父親(売主)としては残り600万円を請求する権利を残して死亡しています。対して、長男(買主)は、残りの600万円の分割金が残ってしまっています。

分割払いの債権債務が相続される

 このケースを法律的に考えると、亡父親は600万円の請求権を残した状態として死亡しており、その600万円の分割払い請求権が亡父親の相続財産に含まれることになります。
そして、亡父親の相続人の法定相続分は、母親6分の3・長男次男長女が各6分の1ですから、以下の内容で相続人が分割払い請求権を相続します。

母親→長男(300万円)
長男→長男(100万円)
次男→長男(100万円)
長女→長男(100万円)

ここで一つ疑問が生じると思います。
長男が長男に100万円を請求する構図が出来上がってしまっています。自分が自分にお金を請求するという状況はありえないことですから、この長男分の請求権は法律的に「混同」によって消滅します。混同については以下の条文を参照してください。

民法第520条(混同)

債権及び債務が同一人に帰属したときは、その債権は、消滅する。ただし、その債権が第三者の権利の目的であるときは、この限りでない。

債権と債務が同一人になった場合、当該債権を残しておくのは無意味であるから消滅をさせてしまう条文です。今回の事例でいえば、長男が長男に請求する100万円の部分です。

つまり、結論でいえば分割払いの期間中に父親が死亡したことによって

母親→長男(300万円)
次男→長男(100万円)
長女→長男(100万円)

といった債権債務の関係が出来上がることになります。
長男からすれば、上記の割合で母親と次男と長女に分割払いを続ければいいのです。
しかし、実際問題として、長男が毎月3人に分けて支払うのは非常に手間ですし振込手数料も高額になってしまいます。
その手間をなくすために何か方法はないのでしょうか?

遺産分割協議によって分割払いの請求権を一本化

 前述したように、分割払い請求権は相続財産に含まれますので、遺産分割の対象となります。
今回の事例でいえば、例えば、遺産分割協議によって母親に分割払い請求権を相続させることにして、長男は母親のみに支払えばいいだけの形にすれば分割払いの支払いの手間を減らすことができると思います。

他には、遺産分割協議により長男に分割払い請求権を相続させて混同消滅させることもできますし、相続後に支払い方法の変更をすることも検討できます。
父親が亡くなってしまったことで状況も変わってくることでしょう。その場で家族間で話し合いを行い、分割払いの期間や金額を変える等の話し合いをされるといいかもしれません。
ただし、上記の事例では、家族間で相続関係が発生していますので、一つのファミリー内で解決・話し合いができますが、他の親族関係では非常に厄介です。

分割の法律関係に家族以外が含まれると厄介

 例えば、叔父と甥の売買、いとこ同士の売買、兄弟間の売買などです。

これらの場合では、自分の家族以外の人が相続人になる可能性が出てくるわけですから、分割払いの請求権が血のつながらない当事者の配偶者や、当事者の子供などに飛んでいってしまう問題がでてきます。

親族の関係性が遠くなればなるほど話し合いが難しくなるので、もし分割払いの方法で親族間売買をしたいとお考えでしたら売主と買主の推定相続人の範囲を考えたうえで売買を進める必要がでてきます。

「親族間売買+遺言書」の方法を検討する

 他の家族が推定相続人に含まれる場合には、親族間売買と同時に遺言書を書く方法も考えられます。遺言書の中で、分割払い請求権を相続(遺贈)させる人を特定しておくことで、分割払い請求権に対する遺産分割協議を不要にする方法です。
ただし、自分の親以外の親族に対して「遺言書を書いてほしい。」といっても、なかなか応じてくれないのが実際のところのようなので、話をしてみて、遺言書を書いてくれる気持ちになってくれたら、親族間売買に合わせて遺言書作成も検討してみてはいかがでしょうか。

親族間では分割払いの履歴が曖昧になりがち

 銀行に住宅ローンを支払っている場合には、銀行側が支払い状況を管理してくれているのであまり気にする必要がないかもしれませんが、親族間売買では売主と買主がそれぞれ自分で支払い状況を管理していかなければいけません。

毎月きちんと期限内に支払いが行われているか、滞納はないか、残債はいくらあるのか等。親族間ではそのような事務的な部分が適当になりがちです。
「今月厳しいから来月にまとめて払っていい?」
「いま手元にお金がないからボーナスでまとめて払いたいんだけど」
「実は先月払えなかったから今月まとめて払っておいたよ。」

親族間では支払いが甘くなる傾向

 銀行や第三者相手ではありえないことですが、親族間だと「大丈夫だろう」という意識の甘さが出てきてしまうものです。滞納された側も親族だからと許してしまうこともあるでしょう。支払い時期が一度狂ってしまうと分割払いがどうなっているのか当事者すらわからなくなってしまうこともありえます。

親族間であっても、必ず振込の方法で分割払いを払う(手数料をケチらない)などして支払いの履歴を残すことが重要になります。
もし、分割期間中に当事者が死亡してしまったら、本当に支払っていたのか履歴(証明)がなければ、遺産分割の話し合いで揉めてしまう種になりえます。

一番確実な方法としては分割払いを振り込む口座を売主に作ってもらって、そこに買主が毎月振り込む方法がいいと思います。

 履歴が曖昧になるのを防ぐ解決法をご紹介

支払いの履歴が曖昧になってしまうのを回避する最も有効な方法は、売主に分割払いを支払う専用の新しい預金口座を作ってもらうことです。
専用口座で分別管理することで、何月何日にいくら支払ったのか、滞納がないのか、ひと目でわかります。
また、買主としても利用しやすい銀行口座(振込手数料がかからない、家が近い銀行)を指定することで、買主にとってもメリットを享受することができます。
もし分割払いの方法を利用するなら、必ず売主に分割払い専用口座を作ってもらうようにしましょう。

分割払いはなるべく短期的な期間を設定せよ

 ここまで分割払いのリスクを説明しましたが、やはり分割払いの期間が長ければ長いほど、当事者が死亡するリスクが増えていきます。

毎月に自分がいくら支払えるのかに目がいきがちですが、売主と買主の年齢・健康状態・推定相続人の関係性・資産状況(相続税の基礎控除以上か)など、総合的に判断をしたうえで分割払いの期間を検討するべきです。
中には、親が60歳を超えているのに、30年以上の分割期間を設定しようと考える方もいます。それではさすがに相続発生リスクが高いので、やめておくべきだと考えます。(家族間で仲が良くて、親族間売買の話をきちんとしておくことができるなら検討の余地はあります)

どの程度の分割期間にすべきか、自分たちでは判断が難しいところもあると思います。
もし分割払いで親族間売買をしようかお考えでしたら、当センターまでご依頼いただければアドバイス等を行うことができますので、当センターの活用もぜひご検討いただければと思います。

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4.売買登記の登録免許税の減税
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6.重要事項説明書について
7.近隣トラブルと不動産売却
8.マンションの個人間売買の注意点  
9.戸建ての個人間売買の注意点
10.相続で取得した不動産を売買する
11.個人間売買で必要となる抵当権抹消
12.売買の前提となる住所変更登記
13.固定資産税、都市計画税について
14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは
15.公課証明書とは
16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法
17.所有者の氏名が変わっている場合の売買
18.売買による所有権移転登記の必要書類
19.タワーマンションと固定資産税
20.区分建物とは 
21.セットバックとは
22.親族間売買とみなし贈与
23.個人間売買と譲渡所得税
24.個人間売買と不動産取得税
25.借地上の建物の売買
26.底地の個人間売買
27.不動産契約書に貼付する印紙とは
28.売りにくい不動産とは
29.事故物件とは
30.瑕疵担保責任の定めとは
31.共有持分だけで売却できるか
32.共有名義の一人が認知症になったら
33.農地の個人間売買 
34.個人間売買の司法書士の関与 
35.建ぺい率とは
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37.未登記建物を売買できるのか
38.登記簿上と床面積が違う場合の売買
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42.公示価格とは 
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44.譲渡所得税の取得費と、その証明 
45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは
46.地価の上昇地域と下落地域
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48.既存不適格物件の売買の注意点 
49.個人間売買・親族間売買と不動産会社
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79.親族間売買での価格の決め方について
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87.割賦契約が親族間売買に向いている理由②
88.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③
89.大家と借主間での個人間売買の方法
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91.売買契約時に行う手付金の取り決め方
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93.公簿売買とは 
94.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 
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 よしだ法務グループ代表紹介

司法書士・行政書士 吉田隼哉

神奈川県司法書士会所属
神奈川県行政書士会所属

「ネットが普及した近年、個人での不動産売買は今後増加し、それに対応することができる専門家の必要性も増えていくはずです。個人間・親族間のことなら当センターへお任せください!」
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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